리모델링 숨통 틔였다
분당 야탑동 전용 72㎡형 수직증축 적용해보니
일반분양 늘어나 사업비 40% 가량 줄어들 듯
수직증축 허용으로 리모델링 사업비가 지금보다 최대 40%까지 줄어들어 주민 부담이 크게 작아질 전망이다. 새 아파트로 변해서 생기는 시세차익까지 감안하면 수익률은 30%를 웃돌 것으로 전문가들은 분석했다.
개정안에 따르면 전용면적 85㎡ 이하 주택은 리모델링 때 기존 면적의 40%, 85㎡ 초과는 30% 이내에서 크기를 늘릴 수 있다. 또 전체 가구 수는 15%까지 늘려 일반분양할 수 있다. 예를 들어 1000가구짜리 아파트 단지는 리모델링을 통해 150가구를 늘려 일반분양할 수 있다는 뜻이다. 이때 일반분양분은 전체 증축 가능한 면적(가구별 증축 가능 면적의 총 합계) 내에서 지을 수 있다.
○3층 수직증축, 가구수 15% 증가 적용
예를 들어 경기 성남 분당신도시에 있는 1000가구 규모의 전용 72㎡ 아파트를 리모델링할 경우를 가정해 보자. 각 가구는 기존 면적의 40%인 최대 28㎡까지 집을 넓힐 수 있지만 일반분양은 불가능하다.
따라서 자기 집을 20%(14㎡)만 늘리고, 나머지 20%(14㎡)는 일반분양분으로 돌린다. 따라서 일반분양이 가능한 면적은 1만4000㎡(14㎡×1000가구)에 이른다. 약 93㎡짜리 150가구를 일반분양할 수 있는 셈이다.
일반분양 가격은 분당의 3.3㎡당 평균 매매가(부동산114 조사·5월31일 기준)인 1470만원을 고려하면 가구당 4억1427만원 수준이다. 일반분양분이 총 150가구이므로 약 621억원의 분양수익을 올릴 수 있다. 기존 가구(1000가구)에 각각 6214만원이 돌아가는 셈이다.
일반분양분이 없다면 리모델링을 통해 집의 면적 20% 정도를 늘릴 때 공사비와 금융비용 등을 합쳐 가구당 1억5000만원 정도의 사업비를 부담해야 하는 것으로 전문가들은 추정하고 있다. 하지만 일반분양 덕분에 가구당 6214만원이 줄어 공사비는 8786만원으로 약 40% 감소하게 되는 것이다.
리모델링이 끝난 뒤 집값 상승도 기대되는 부분이다. 새로 입주하는 86㎡ 아파트값이 이웃한 판교신도시의 평균 아파트값(3.3㎡당 2103만원) 수준으로 오를 경우 리모델링 이전 집값(3억2072만원)과 사업비(8786만원)를 합쳐 4억858만원을 투자한 새 집의 자산가치는 5억4805만원으로 뛴다. 리모델링 후 집값 상승에 따른 수익률은 34%(1억3947만원)에 달하는 셈이다.
○주택정책 재건축에서 유지·보수로
정부는 지금까지 건물 안전을 이유로 수직증축에 반대해 왔다. 대신 옆으로 늘리는 수평증축과 별개 동을 짓는 별동신축만 허용했다. 빈 땅이 넉넉하지 않은 대부분의 아파트 단지가 리모델링 사업에 적극 나설 수 없었던 이유다.
하지만 입주한 지 20년이 지난 1기 신도시 입주민들이 주차장 부족과 배관 노후화 등으로 생활에 불편을 겪으면서 정부가 수직증축 허용 쪽으로 방향을 선회했다. 부동산시장 침체로 리모델링이 집값 상승을 자극할 가능성이 적은 데다 주택시장이 재건축에서 유지·보수로 변화하고 있는 것도 수직증축을 허용한 배경이다.
수직증축의 장점은 전체 가구수가 늘어난다는 것이다. 리모델링으로 늘어난 면적 일부를 일반분양할 경우 기존 주민들의 공사비 부담이 줄어들어서다. 건설업계에서는 1000가구 단지에서 150가구가 늘어나면 30%가량의 공사비 절감 효과가 있을 것으로 내다보고 있다.
기존 가구수의 10%까지만 늘릴 수 있었던 일반분양 가구수를 15%로 확대한 점도 눈에 띈다. 1000가구 규모의 단지라면 현재는 리모델링으로 100가구밖에 더 짓지 못해 일반분양(가구당 5억원)을 하더라도 500억원의 분양 수입만 챙길 수 있었지만 앞으로는 750억원을 벌어 추가 분담금 부담이 가벼워진다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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분당 야탑동 전용 72㎡형 수직증축 적용해보니
일반분양 늘어나 사업비 40% 가량 줄어들 듯
수직증축 허용으로 리모델링 사업비가 지금보다 최대 40%까지 줄어들어 주민 부담이 크게 작아질 전망이다. 새 아파트로 변해서 생기는 시세차익까지 감안하면 수익률은 30%를 웃돌 것으로 전문가들은 분석했다.개정안에 따르면 전용면적 85㎡ 이하 주택은 리모델링 때 기존 면적의 40%, 85㎡ 초과는 30% 이내에서 크기를 늘릴 수 있다. 또 전체 가구 수는 15%까지 늘려 일반분양할 수 있다. 예를 들어 1000가구짜리 아파트 단지는 리모델링을 통해 150가구를 늘려 일반분양할 수 있다는 뜻이다. 이때 일반분양분은 전체 증축 가능한 면적(가구별 증축 가능 면적의 총 합계) 내에서 지을 수 있다.
○3층 수직증축, 가구수 15% 증가 적용
예를 들어 경기 성남 분당신도시에 있는 1000가구 규모의 전용 72㎡ 아파트를 리모델링할 경우를 가정해 보자. 각 가구는 기존 면적의 40%인 최대 28㎡까지 집을 넓힐 수 있지만 일반분양은 불가능하다.따라서 자기 집을 20%(14㎡)만 늘리고, 나머지 20%(14㎡)는 일반분양분으로 돌린다. 따라서 일반분양이 가능한 면적은 1만4000㎡(14㎡×1000가구)에 이른다. 약 93㎡짜리 150가구를 일반분양할 수 있는 셈이다.
일반분양 가격은 분당의 3.3㎡당 평균 매매가(부동산114 조사·5월31일 기준)인 1470만원을 고려하면 가구당 4억1427만원 수준이다. 일반분양분이 총 150가구이므로 약 621억원의 분양수익을 올릴 수 있다. 기존 가구(1000가구)에 각각 6214만원이 돌아가는 셈이다.
일반분양분이 없다면 리모델링을 통해 집의 면적 20% 정도를 늘릴 때 공사비와 금융비용 등을 합쳐 가구당 1억5000만원 정도의 사업비를 부담해야 하는 것으로 전문가들은 추정하고 있다. 하지만 일반분양 덕분에 가구당 6214만원이 줄어 공사비는 8786만원으로 약 40% 감소하게 되는 것이다.
리모델링이 끝난 뒤 집값 상승도 기대되는 부분이다. 새로 입주하는 86㎡ 아파트값이 이웃한 판교신도시의 평균 아파트값(3.3㎡당 2103만원) 수준으로 오를 경우 리모델링 이전 집값(3억2072만원)과 사업비(8786만원)를 합쳐 4억858만원을 투자한 새 집의 자산가치는 5억4805만원으로 뛴다. 리모델링 후 집값 상승에 따른 수익률은 34%(1억3947만원)에 달하는 셈이다.
○주택정책 재건축에서 유지·보수로
정부는 지금까지 건물 안전을 이유로 수직증축에 반대해 왔다. 대신 옆으로 늘리는 수평증축과 별개 동을 짓는 별동신축만 허용했다. 빈 땅이 넉넉하지 않은 대부분의 아파트 단지가 리모델링 사업에 적극 나설 수 없었던 이유다.
하지만 입주한 지 20년이 지난 1기 신도시 입주민들이 주차장 부족과 배관 노후화 등으로 생활에 불편을 겪으면서 정부가 수직증축 허용 쪽으로 방향을 선회했다. 부동산시장 침체로 리모델링이 집값 상승을 자극할 가능성이 적은 데다 주택시장이 재건축에서 유지·보수로 변화하고 있는 것도 수직증축을 허용한 배경이다.
수직증축의 장점은 전체 가구수가 늘어난다는 것이다. 리모델링으로 늘어난 면적 일부를 일반분양할 경우 기존 주민들의 공사비 부담이 줄어들어서다. 건설업계에서는 1000가구 단지에서 150가구가 늘어나면 30%가량의 공사비 절감 효과가 있을 것으로 내다보고 있다.
기존 가구수의 10%까지만 늘릴 수 있었던 일반분양 가구수를 15%로 확대한 점도 눈에 띈다. 1000가구 규모의 단지라면 현재는 리모델링으로 100가구밖에 더 짓지 못해 일반분양(가구당 5억원)을 하더라도 500억원의 분양 수입만 챙길 수 있었지만 앞으로는 750억원을 벌어 추가 분담금 부담이 가벼워진다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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