임대주택사업자가 임대주택을 팔 때 양도소득세는 어떻게 될까. 임대주택사업자에 대한 세제 혜택은 임대주택 양도시 양도소득세 감면과 임대주택 이외의 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용 특례가 있다. 김모씨는 국민주택 규모 5채 이상을 매입해 5년 이상 임대 중인 임대주택사업자다. 임대주택을 팔 때 양도소득세 감면은 조세특례 제한법에 따른 장기임대주택과 신축임대주택 감면 규정이 있다. 거주자가 2000년 말 이전에 5채 이상을 임대해 5년 이상 임대한 뒤 양도하는 장기임대주택이 감면 대상이 된다. 해당 임대주택은 신축이거나 취득 당시 입주한 사실이 없어야 한다. 임대사업을 2001년 1월 1일 이후부터 시작한 경우는 양도세 감면 대상이 아니다.
다만 2채 이상으로 1999년 8월20일~2001년 12월31일에 신축됐거나 매매계약을 하고 계약금을 지급해 임대를 시작한 때는 신축임대주택으로 양도소득세를 면제받는다. 양도소득세 감면시 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 부과된다. 김씨의 경우 주택의 취득계약 시점이 1999년 8월20일 이전이라면 신축임대주택 감면 대상이 아니다. 임대 개시 시점이 2001년 1월1일 이후면 장기임대주택 감면에도 해당되지 않는다.
정부는 임대주택 공급을 늘리기 위해 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 2011년 10월14일 신설했다. 박모씨는 서울과 경기에 각각 1채씩 보유하고 자신은 전세로 살고 있다. 그는 보유주택 2채 중 1채를 임대주택으로 등록해 1세대 1주택 비과세 적용을 받는 것을 고려 중이다. 소득세법에 따라 세무서에 사업자등록을 하고 임대주택법에 따른 지방자치단체에 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)의 주택을 1채 이상, 5년 이상 임대할 경우 임대주택으로 등록한 주택 외 1주택(2년 이상 거주 주택)을 양도시 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
박씨는 수도권 주택 중 1채를 임대주택으로 등록하고 임대주택 외 다른 집 1채를 양도한 경우다. 이때는 해당 주택의 보유기간과 거주기간이 각각 2년 이상이면 1세대 1주택으로 비과세 적용(양도가액 9억원 이하)을 받는다. 다만 해당 주택을 양도한 이후에도 임대주택은 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세로 양도한 이후 임대주택에 거주하고 그 임대주택을 양도할 경우엔 직전에 비과세로 판 주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세되는 점에 유의해야 한다.
즉 동일시점에서 2채 이상이 비과세 혜택을 중복해서 받지 못한다.
WM사업부 조영욱 세무사
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