[전·월세 대책] '부분적 전·월세 상한제' 임대시장 혼란 부를 듯

전문가 "집주인 전셋값 미리 올려"



당정이 ‘부분적 전·월세 상한제’ 도입을 적극 검토키로 하면서 과거 전셋값 급등기마다 논의됐던 전·월세 상한제가 논란의 중심에 서게 됐다. 주택정책 주무 부처인 국토교통부는 그동안 LH(한국토지주택공사) 매입 임대주택 등 공공 임대에는 부분 도입이 가능하지만 민간 임대시장의 전·월셋값을 통제하는 것은 장기적으로 임대주택 공급 감소로 이어져 오히려 전·월세난을 심화시킨다는 입장을 고수해 왔다.

하지만 집값 상승 기대감 하락에 따른 매매 수요 감소와 저금리로 인한 월세 주택 공급 증가로 전·월셋값 고공행진이 이어지자 제한적인 형태의 전·월세 상한제 카드를 꺼낸 것으로 풀이된다. 여기에 ‘다주택자 양도소득세 중과 폐지’ 등 부동산 규제 해소를 위해서는 야당이 주장하는 전·월세 상한제 수용이 불가피하다는 점도 한 이유다.

여야는 이미 지난해 4월 총선을 앞두고 나란히 전·월세 상한제를 공약으로 내세웠지만 부작용을 우려, 입법화에는 적극적으로 나서지 않았다. 관련 법안(주택임대차보호법)은 국회 법제사법위원회에 계류된 상태다. 당시 여당은 전·월세 상승률이 물가상승률의 2~3배를 웃도는 지역만 상승률을 제한하자는 방침인 반면 야당은 지역에 관계없이 세입자를 대상으로 계약갱신청구권을 한 차례 주고, 연간 5% 내에서 전월세 상승률을 묶는 방안을 제시했다.

전문가들은 구체적인 전·월세 상한제 내용은 여야 협의를 지켜봐야겠지만 일단 도입 자체만으로 주택 임대시장 혼란을 가중시킬 것으로 보고 있다. 실제 1989년 주택임대차보호법이 개정돼 전세 계약 기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때 집주인들이 계약 기간 동안 제한되는 상승분을 미리 올림으로써 그해 전셋값이 20% 이상 급등했다. 전셋값 상한선을 정해두면 임대주택 공급이 줄어 임대료가 올라갈 가능성이 크다는 점도 우려되는 부분이다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “전·월세 상한제 시행으로 임대주택 수익률이 떨어지면 공급 부족과 유지관리 소홀로 이어져 세입자들의 주거 여건은 더 악화될 것”이라고 지적했다.

미국과 유럽 등 선진국들도 산업화 이후 농촌 인구가 도시로 몰리면서 발생한 주택난을 해결하기 위해 전·월세 상한제와 비슷한 임대료 규제를 도입했지만 최근에는 관련 규제가 거의 폐지된 상태다. 최소 계약 기간도 프랑스만 개인 3년일 뿐 미국 뉴욕시나 영국 일본 등은 보장 기간이 아예 없다. 최소 계약 기간 2년을 보장하고 계약 기간 내 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한하는 것을 핵심으로 한 국내 전·월세 대책이 세입자 보호를 훨씬 강화한 것이라는 게 전문가들의 설명이다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com




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