주택시장 '60%룰' 깨지고 70%로 굳어지나

부동산114 전국 전세가율 분석

과거 전세가율 60%선에서 집 샀는데 …최근 70%대 올라서야 매수세 형성



아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 70%는 돼야 매매 움직임이 나타나는 것으로 조사됐다.

전세가율이 60%에 이르면 전세 수요가 매매 수요로 바뀐다는 속칭 ‘매매 발화점 60% 공식’이 부동산시장 침체가 장기화되면서 깨지고 있다는 분석이다.

22일 부동산정보업체 부동산114가 전국 아파트의 전세가율을 구간별로 나눠 매매가격 변동률을 살펴본 결과 2008~2011년까지는 전세가율이 60% 이상일 때 매매가격이 오른 것으로 나타났다.

그러나 작년부터는 이 같은 움직임이 깨지고 있다. 전세가율이 60~70% 미만인 아파트의 매매가격 변동률은 지난해와 올해(8월16일 기준) 각각 -1.11%, -0.35%로 떨어졌다. 이에 앞서 2010년에는 6.85%, 2011년 9.87%로 크게 올랐다.

하지만 전세가율 70%를 넘어선 아파트는 매매가격이 대부분 상승세를 보였다. 2010년과 2011년 10% 이상 크게 올랐고 작년과 올해도 각각 2.26%, 2.07% 뛰었다.

이 같은 현상은 서울 아파트에서도 비슷하게 나타났다. 전세가율 60~70% 미만은 가격이 지난해 -2.50%, 올해는 -1.04% 각각 빠졌다. 반면 전세가율 70% 이상 아파트는 작년과 올해 0.10%와 0.93% 상승하면서 소폭이지만 오름세를 보였다. 매매시장 전반에 거래 부진과 가격 하락세가 지속되는 있는 점을 감안하면 눈에 띄는 변화다.

이번 조사에 대해 전문가들은 부동산시장에서 전통적으로 ‘매수세 형성 시점’으로 여겨진 ‘전세가율 60% 공식’이 글로벌 금융위기 이후 장기간 주택경기가 침체되면서 달라지고 있다고 해석했다.

최성헌 부동산114 연구원은 “과거 주택시장 활황기 때와는 전세·매매시장 움직임이 달라졌다”며 “정부도 이 같은 상황 변화를 인식하고 전세대란과 매매 부진에 대한 해법을 찾아야 한다”고 지적했다.

전문가들은 오는 28일 정부·여당이 내놓을 ‘전·월세 종합대책’을 눈여겨봐야 한다고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “내주에 나올 전·월세 불안 해소 대책과 가을 이사철이 본격화하면 전세가율이 70% 이상인 지역을 중심으로 매매 거래가 늘어날 수 있다”며 “이렇게 되면 전세대란이 다소 누그러질 가능성도 있다”고 내다봤다.

이현진 기자 apple@hankyung.com




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