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사업진척 발목잡는 소송…현금청산·명도가 대부분
대지지분 높은 단지…상승여력 크고 진척 빨라
[ 김진수 기자 ]
“재건축·재개발 조합이 진행하는 소송은 사업 진행을 빨리하기 위한필수 절차이고조합원이 제기하는 소송은 재산권을 보장받기 위한 정당한 행위입니다. 양쪽의 갈등이 얼마나 빨리 해결되느냐가 사업성과 직결됩니다.”
남기송 천지인합동법률사무소 변호사(48)는 정비사업의 이해 당사자 간 원만한 조율이 무엇보다 중요하다고 강조했다. 사법시험 39회(연수원 29기) 출신인 남 변호사는 2000년대 초 법무법인 을지에 근무할 때부터 재건축·재개발 관련 소송을 맡아 온 전문가다. 그는 정비사업 투자 유망지로 소송 가능성이 적고 대지지분이 넓은 단지를 골라야 한다고 조언했다.
○한국인 자산의 80%인 부동산
남 변호사가 부동산 소송을 전문적으로 맡게 된 이유는 평소에도 부동산에 관심이 많아서다. 그는 “주로 주택으로 대변되는 부동산은 의식주의 하나이고 한국인 자산의 70~80%를 차지해 비중이 높다”고 했다. 경제 생활에서 큰 비중을 차지하는 재산이 바로 부동산이라는 얘기다. 중요 자산에 대한 법률적 분야에 많은 사람이 관심을 가질수밖에 없다. 또 그만큼 이해관계가 상충하는 일도 자주 벌어진다.그가 부동산 분야를 파고든 배경이다.
남 변호사의 재테크 성적은 어떨까. 그는 서울 강남의 재건축 아파트를 한 채보유하고 있고 강남에 전세로 거주하고 있다. 남 변호사는 “법률 문제 전문가이지 투자 전문가는 아니에요. 그래도 투자에 더 신경을 썼다면 많이 벌었을 텐데 중이 제 머리는 잘 못 깎는가 봐요”라며 웃었다.
○재건축 소송, 명도와 현금청산
그가 처음 맡은 소송은 서울 방배동 삼익타운재건축주택사업의 ‘신탁등기와 명도소송’ 안건이다. 조합 측에서 조합원이 이주하고 신탁해야 하는데 그 의무를 위반해 명도(조합원 이주)소송을 제기한 것. 당시 주택건설촉진법이 적용돼재건축 사업을 추진하기 위해 조합 총회에서 이주 결의를 하면 바로 이주가 시작됐다.
2012년 서울 상도동 ‘상도 대림아파트 소송’도 기억에 남는다고 했다. 조합원이 현금청산을 할 때 정비사업비의 일부를 납부해야 하는지에 대한 내용이 포함돼 있었다. 대법원에서 상고를 기각하고 1·2심 판결을 인정하면서 현금청산자에게도 정비사업비를 부과하는 것으로 결론이 났다.
남 변호사는 “실제로 현금청산자가 분담하는 게 맞는지 명쾌하게 결정을 내린 건 아니지만 그 판결 이후 대부분의 조합이 인용하고 있다”고 말했다.
남 변호사는 정비사업 소송 중 다수는 현금청산과 명도 관련 내용이라고 설명했다. 기존 주택을 헐고 새 집을 지으려면 조합원의 모든 부동산을 넘겨받아야 한다. 하지만 현금청산 조합원은 돈을 받기 전에 안 나가고 사업에 반대하는 조합원도 끝까지 버틸 경우 명도판결로 해결해야 한다. 그는 “합의 외에는 유일한 해결책이 소송”이라며 “재건축 사업은 일반분양 가격과 사업 기간이 사업성에 가장 큰 영향을 미치기 때문에 소송이 지연될 경우 당사자 모두가 손해를 보는 구조”라고 말했다.
○대지 지분 넓고 동일 평형 단지투자해야
서울에서 주요 주택공급원은 재건축과 재개발사업이다. 남 변호사는 이들 사업지에 투자할 때 조합 내부 정보를 잘 활용해야 한다고 조언했다. 서울시 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)에서 조합의 업무 내용을 확인할 수 있다. 조합 집행부를 방문, 실제 사업의 진척 단계와 주요 이슈도 알아보는 게 중요하다. 주변 아파트 시세 동향도 반드시 점검해야 할 사항으로 꼽았다. 가급적 사업시행 인가를 받아 사업이 본궤도에 오른 단지를 선택하고 상가가 포함된 재건축단지의 경우상가의 활성화 가능성도 사업성 분석에 큰 영향을 미친다고 지적했다.
또 대지 지분이 넓고 평형이 한두 개로 구성된 단지가 상대적으로 사업 진척이 빠르고 투자가치가 높다고 조언했다. 그는 “대지 지분이 넓은 데다 저평가된 단지는 향후 권리가액이 높아 가격 상승 여력이 있다”며 “단지가 두어 평형으로 이뤄진 곳도 조합원 간 이해관계가 대립되지 않아 상대적으로 사업 진척 속도가 빠르다”고 설명했다.
그는 서울 압구정동 개포동 등이 여전히 투자 매력이 있다고 말했다. 부자들이 선호하는 강남의 중심 지역인 데다 재건축 후 가치 상승 가능성이 높아서다.
김진수 기자 true@hankyung.com
사업진척 발목잡는 소송…현금청산·명도가 대부분
대지지분 높은 단지…상승여력 크고 진척 빨라
[ 김진수 기자 ]
“재건축·재개발 조합이 진행하는 소송은 사업 진행을 빨리하기 위한필수 절차이고조합원이 제기하는 소송은 재산권을 보장받기 위한 정당한 행위입니다. 양쪽의 갈등이 얼마나 빨리 해결되느냐가 사업성과 직결됩니다.”
남기송 천지인합동법률사무소 변호사(48)는 정비사업의 이해 당사자 간 원만한 조율이 무엇보다 중요하다고 강조했다. 사법시험 39회(연수원 29기) 출신인 남 변호사는 2000년대 초 법무법인 을지에 근무할 때부터 재건축·재개발 관련 소송을 맡아 온 전문가다. 그는 정비사업 투자 유망지로 소송 가능성이 적고 대지지분이 넓은 단지를 골라야 한다고 조언했다.
○한국인 자산의 80%인 부동산
남 변호사가 부동산 소송을 전문적으로 맡게 된 이유는 평소에도 부동산에 관심이 많아서다. 그는 “주로 주택으로 대변되는 부동산은 의식주의 하나이고 한국인 자산의 70~80%를 차지해 비중이 높다”고 했다. 경제 생활에서 큰 비중을 차지하는 재산이 바로 부동산이라는 얘기다. 중요 자산에 대한 법률적 분야에 많은 사람이 관심을 가질수밖에 없다. 또 그만큼 이해관계가 상충하는 일도 자주 벌어진다.그가 부동산 분야를 파고든 배경이다.
남 변호사의 재테크 성적은 어떨까. 그는 서울 강남의 재건축 아파트를 한 채보유하고 있고 강남에 전세로 거주하고 있다. 남 변호사는 “법률 문제 전문가이지 투자 전문가는 아니에요. 그래도 투자에 더 신경을 썼다면 많이 벌었을 텐데 중이 제 머리는 잘 못 깎는가 봐요”라며 웃었다.
○재건축 소송, 명도와 현금청산
그가 처음 맡은 소송은 서울 방배동 삼익타운재건축주택사업의 ‘신탁등기와 명도소송’ 안건이다. 조합 측에서 조합원이 이주하고 신탁해야 하는데 그 의무를 위반해 명도(조합원 이주)소송을 제기한 것. 당시 주택건설촉진법이 적용돼재건축 사업을 추진하기 위해 조합 총회에서 이주 결의를 하면 바로 이주가 시작됐다.
2012년 서울 상도동 ‘상도 대림아파트 소송’도 기억에 남는다고 했다. 조합원이 현금청산을 할 때 정비사업비의 일부를 납부해야 하는지에 대한 내용이 포함돼 있었다. 대법원에서 상고를 기각하고 1·2심 판결을 인정하면서 현금청산자에게도 정비사업비를 부과하는 것으로 결론이 났다.
남 변호사는 “실제로 현금청산자가 분담하는 게 맞는지 명쾌하게 결정을 내린 건 아니지만 그 판결 이후 대부분의 조합이 인용하고 있다”고 말했다.
남 변호사는 정비사업 소송 중 다수는 현금청산과 명도 관련 내용이라고 설명했다. 기존 주택을 헐고 새 집을 지으려면 조합원의 모든 부동산을 넘겨받아야 한다. 하지만 현금청산 조합원은 돈을 받기 전에 안 나가고 사업에 반대하는 조합원도 끝까지 버틸 경우 명도판결로 해결해야 한다. 그는 “합의 외에는 유일한 해결책이 소송”이라며 “재건축 사업은 일반분양 가격과 사업 기간이 사업성에 가장 큰 영향을 미치기 때문에 소송이 지연될 경우 당사자 모두가 손해를 보는 구조”라고 말했다.
○대지 지분 넓고 동일 평형 단지투자해야
서울에서 주요 주택공급원은 재건축과 재개발사업이다. 남 변호사는 이들 사업지에 투자할 때 조합 내부 정보를 잘 활용해야 한다고 조언했다. 서울시 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)에서 조합의 업무 내용을 확인할 수 있다. 조합 집행부를 방문, 실제 사업의 진척 단계와 주요 이슈도 알아보는 게 중요하다. 주변 아파트 시세 동향도 반드시 점검해야 할 사항으로 꼽았다. 가급적 사업시행 인가를 받아 사업이 본궤도에 오른 단지를 선택하고 상가가 포함된 재건축단지의 경우상가의 활성화 가능성도 사업성 분석에 큰 영향을 미친다고 지적했다.
또 대지 지분이 넓고 평형이 한두 개로 구성된 단지가 상대적으로 사업 진척이 빠르고 투자가치가 높다고 조언했다. 그는 “대지 지분이 넓은 데다 저평가된 단지는 향후 권리가액이 높아 가격 상승 여력이 있다”며 “단지가 두어 평형으로 이뤄진 곳도 조합원 간 이해관계가 대립되지 않아 상대적으로 사업 진척 속도가 빠르다”고 설명했다.
그는 서울 압구정동 개포동 등이 여전히 투자 매력이 있다고 말했다. 부자들이 선호하는 강남의 중심 지역인 데다 재건축 후 가치 상승 가능성이 높아서다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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