[알쏭달쏭 세금] 상가 증여 땐 기준시가·임대보증금 환산액 중 큰 금액으로 평가

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현상기 < 이현회계법인 전무 >


서울에 5층짜리 상가를 갖고 있는 임대남 씨는 요즘 아들에게 건물을 물려줄 생각을 하고 있다. 증여 시 상가의 재산가액을 어떻게 평가해야 할까.

상속이나 증여 시 상속·증여재산이 어떻게 평가되느냐에 따라 부과되는 세금은 달라진다. 현행 세법은 원칙적으로 상속·증여재산을 상속 또는 증여 당시 시가로 평가하도록 규정하고 있다. 시가란 불특정 다수인 사이에서 통상적으로 거래되는 금액이다. 세법에서는 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전후 3개월) 기간 동안의 당해재산 또는 유사재산에 대한 매매사례가액이나 감정가 평균액 등을 시가로 인정하고 있다.

매매사례가액이나 감정가액이 없어 시가를 산정할 수 없는 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법에 의해 재산을 평가한다. 부동산은 상속 또는 증여 당시 기준시가로 평가한다.

하지만 임대차 계약이 체결돼 있는 부동산은 조금 다르다. 부동산의 기준시가와 임대보증금 환산액 중 큰 금액으로 평가하도록 돼 있다. 임대보증금 환산액은 임대보증금에 연간 임대료를 0.12로 나눈 값을 보태 구한다. 예컨대, 임대보증금 1억원에 월 50만원씩 임대료를 받는 상가의 기준시가가 1억3000만원이라면 이 상가의 재산가액은 1억3000만원이 아닌 1억5000만원이 된다.

저당권이나 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산 등은 △시가나 보충적 평가액 △당해재산이 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가한다. 예컨대 임대보증금 1억원 외에 상가를 담보로 8000만원을 대출받았다면, 재산가액은 1억8000만원이 되는 것이다.

따라서 부동산 소유자가 부동산을 증여하고자 할 때는 증여일 현재 임대보증금과 월세, 채무액 등의 현황을 먼저 파악하는 것이 좋다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >