고수에게 듣는다 - 박병준 비제이플랜 대표
[ 홍선표 기자 ]
지난 20일 저녁 경기 남양주시 별내역 인근 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’ 상가 홍보관은 상담객으로 북적거렸다. 한 내방객이 “상가 가운데 어디가 가장 입지가 좋으냐”고 묻자 박병준 비제이플랜 대표(41·사진)가 상가 모형물의 특정 동을 가리키며 설명을 시작했다. 비제이플랜은 상가 분양에 특화한 마케팅업체다. 지난 5월 경기 김포한강신도시에서 분양한 ‘카림애비뉴 김포’와 지난해 10월 동탄2신도시에서 선보인 ‘카림애비뉴 동탄’ 등 수도권 주요 상가의 분양을 맡아 한 달여 만에 ‘완판(완전판매)’했다. 2013년 위례신도시에서 나온 ‘위례1·2차 아이파크 애비뉴’는 두 달 만에 100% 계약됐다. 그는 “상가 계약자의 절반가량은 인근 지역 주민”이라며 “설계 단계부터 지역의 특성에 맞는 상가를 구상하고 마케팅 전략을 짜는 게 중요하다”고 설명했다.
분양 본격화되는 하남 미사, 구리 갈매 관심
대학에서 도시계획을 전공한 박 대표는 2012년 6월 비제이플랜을 설립했다. 2000년 부동산 분양업체에 犢聆?그는 수익형 부동산인 오피스텔로 첫 업무를 시작했다. 그는 “2000년대 초반은 ‘한화 오벨리스크’ ‘경희궁의 아침’ 등 브랜드 오피스텔이 막 나오기 시작한 때”라며 “최근에는 아파트와 오피스텔에 이어 브랜드를 단 상가도 나오는 추세”라고 말했다. 10여년간 분양업체에서 일한 그는 상가에 관심이 많았다. 그는 “인천 송도의 ‘코오롱 더 프라우’ 등 당시 주목받았던 단지 내 상가를 맡으면서 매력을 느끼기 시작했다”고 회상했다.
그는 ‘위례 1·2차 아이파크 애비뉴’와 ‘카림애비뉴 동탄·김포’의 성공 비결로 ‘선점 효과’를 들었다. 이 상가들은 모두 해당 신도시에서 처음 분양한 대형 상가다. 그는 “신도시는 자연스럽게 상권이 형성된 기존 도시와 달리 상업시설이 들어설 수 있는 대지 자체가 한정돼 있다”며 “초기에 분양한 상가일수록 유명 프랜차이즈 업체 등을 끌어들일 확률이 높다”고 설명했다. 이후 분양하는 상가에 비해 임대료가 저렴한 편이라 임대 수익이 더 높다는 얘기도 덧붙였다.
그는 또 “상가 시장을 이끌었던 위례신도시나 서울 마곡지구는 충분히 분양이 이뤄졌다”며 “아직 본격적으로 분양이 이뤄지지 않은 하남 미사강변도시와 구리 갈매지구 분양 상가를 노려볼 만하다”고 조언했다.
분양가의 60~70% 자체 자금 보유해야
최근 상가 시장은 스트리트형 브랜드 상가가 주도하고 있다. 길거리를 누비듯 편하게 산책하며 쇼핑을 즐기는 스트리트형 상가를 찾는 수요자가 늘자 시행사와 건 내怜?고유한 브랜드를 단 상가를 속속 내놓고 있다. 박 대표는 브랜드 상가를 고를 땐 시행사가 상권 활성화를 위해 어떤 청사진을 마련하고 있는지 따져야 한다고 조언했다. 준공 후에도 시행사가 회사 보유분을 운영하는 상가를 추천했다.
그는 “개인 투자자가 혼자 힘으로 스타벅스와 같은 대형 프랜차이즈를 유치하기는 현실적으로 힘들다”며 “임대 대행업체와 계약을 맺고 분양자에게 프랜차이즈 입점을 주선해주는 ‘임대 케어 서비스’를 갖춘 상가를 선택하는 게 유리하다”고 말했다. 또 “시행사가 지정업종제를 통해 편의점과 중개업소 등의 수와 위치를 미리 정해놓은 상가는 상권이 고르게 발달할 수 있다”고 강조했다.
박 대표는 투자자들이 무리하게 빚을 내 상가를 매입하는 건 위험하다고 경고했다. 상가는 전용률이 낮은 데다 면적당 분양가도 주택보다 높아 위험 부담이 크기 때문이다. 위례신도시와 동탄2신도시 상가 분양가는 3.3㎡당 3500만~4000만원, 2500만~3000만원이다. 전용률이 40%대에 불과해 전용 40㎡(약 12평) 상가를 분양받기 위해선 위례신도시에선 최소 8억5000만원, 동탄2신도시에선 6억원을 마련해야 한다. 박 대표는 “분양가의 60~70% 정도를 자기 돈으로 마련할 수 있는 경우에만 투자하는 게 안전하다”고 지적했다. 상가 임대료는 임차업체의 수익에 따라 결정되기 때문에 높은 분양가만큼 임대 수익이 비례해서 오르는 것은 아니라고 설명했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
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[ 홍선표 기자 ]
지난 20일 저녁 경기 남양주시 별내역 인근 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’ 상가 홍보관은 상담객으로 북적거렸다. 한 내방객이 “상가 가운데 어디가 가장 입지가 좋으냐”고 묻자 박병준 비제이플랜 대표(41·사진)가 상가 모형물의 특정 동을 가리키며 설명을 시작했다. 비제이플랜은 상가 분양에 특화한 마케팅업체다. 지난 5월 경기 김포한강신도시에서 분양한 ‘카림애비뉴 김포’와 지난해 10월 동탄2신도시에서 선보인 ‘카림애비뉴 동탄’ 등 수도권 주요 상가의 분양을 맡아 한 달여 만에 ‘완판(완전판매)’했다. 2013년 위례신도시에서 나온 ‘위례1·2차 아이파크 애비뉴’는 두 달 만에 100% 계약됐다. 그는 “상가 계약자의 절반가량은 인근 지역 주민”이라며 “설계 단계부터 지역의 특성에 맞는 상가를 구상하고 마케팅 전략을 짜는 게 중요하다”고 설명했다.분양 본격화되는 하남 미사, 구리 갈매 관심
대학에서 도시계획을 전공한 박 대표는 2012년 6월 비제이플랜을 설립했다. 2000년 부동산 분양업체에 犢聆?그는 수익형 부동산인 오피스텔로 첫 업무를 시작했다. 그는 “2000년대 초반은 ‘한화 오벨리스크’ ‘경희궁의 아침’ 등 브랜드 오피스텔이 막 나오기 시작한 때”라며 “최근에는 아파트와 오피스텔에 이어 브랜드를 단 상가도 나오는 추세”라고 말했다. 10여년간 분양업체에서 일한 그는 상가에 관심이 많았다. 그는 “인천 송도의 ‘코오롱 더 프라우’ 등 당시 주목받았던 단지 내 상가를 맡으면서 매력을 느끼기 시작했다”고 회상했다.
그는 ‘위례 1·2차 아이파크 애비뉴’와 ‘카림애비뉴 동탄·김포’의 성공 비결로 ‘선점 효과’를 들었다. 이 상가들은 모두 해당 신도시에서 처음 분양한 대형 상가다. 그는 “신도시는 자연스럽게 상권이 형성된 기존 도시와 달리 상업시설이 들어설 수 있는 대지 자체가 한정돼 있다”며 “초기에 분양한 상가일수록 유명 프랜차이즈 업체 등을 끌어들일 확률이 높다”고 설명했다. 이후 분양하는 상가에 비해 임대료가 저렴한 편이라 임대 수익이 더 높다는 얘기도 덧붙였다.
그는 또 “상가 시장을 이끌었던 위례신도시나 서울 마곡지구는 충분히 분양이 이뤄졌다”며 “아직 본격적으로 분양이 이뤄지지 않은 하남 미사강변도시와 구리 갈매지구 분양 상가를 노려볼 만하다”고 조언했다.
분양가의 60~70% 자체 자금 보유해야
최근 상가 시장은 스트리트형 브랜드 상가가 주도하고 있다. 길거리를 누비듯 편하게 산책하며 쇼핑을 즐기는 스트리트형 상가를 찾는 수요자가 늘자 시행사와 건 내怜?고유한 브랜드를 단 상가를 속속 내놓고 있다. 박 대표는 브랜드 상가를 고를 땐 시행사가 상권 활성화를 위해 어떤 청사진을 마련하고 있는지 따져야 한다고 조언했다. 준공 후에도 시행사가 회사 보유분을 운영하는 상가를 추천했다.
그는 “개인 투자자가 혼자 힘으로 스타벅스와 같은 대형 프랜차이즈를 유치하기는 현실적으로 힘들다”며 “임대 대행업체와 계약을 맺고 분양자에게 프랜차이즈 입점을 주선해주는 ‘임대 케어 서비스’를 갖춘 상가를 선택하는 게 유리하다”고 말했다. 또 “시행사가 지정업종제를 통해 편의점과 중개업소 등의 수와 위치를 미리 정해놓은 상가는 상권이 고르게 발달할 수 있다”고 강조했다.
박 대표는 투자자들이 무리하게 빚을 내 상가를 매입하는 건 위험하다고 경고했다. 상가는 전용률이 낮은 데다 면적당 분양가도 주택보다 높아 위험 부담이 크기 때문이다. 위례신도시와 동탄2신도시 상가 분양가는 3.3㎡당 3500만~4000만원, 2500만~3000만원이다. 전용률이 40%대에 불과해 전용 40㎡(약 12평) 상가를 분양받기 위해선 위례신도시에선 최소 8억5000만원, 동탄2신도시에선 6억원을 마련해야 한다. 박 대표는 “분양가의 60~70% 정도를 자기 돈으로 마련할 수 있는 경우에만 투자하는 게 안전하다”고 지적했다. 상가 임대료는 임차업체의 수익에 따라 결정되기 때문에 높은 분양가만큼 임대 수익이 비례해서 오르는 것은 아니라고 설명했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
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