[새해엔 돈 좀 벌어봅시다] 부동산 투자 성공 비법 절반은 '절세'

부모 10년 이상 모시면 주택상속세 80% 면제

'비사업용 땅' 3년이상 보유땐 최대 30% 덜 내


[ 홍선표 기자 ] 지난해 한국은행의 통계 조사에 따르면 국내 가구 평균 자산(3억3539만원)의 68.2%(2억2678만원)는 주택과 토지 등 부동산이었다. 올해 달라지는 부동산 관련 세제와 절세 노하우를 제대로 알아야 자산 가치를 유지할 수 있다.

비사업용 토지에 대한 양도세 증가는 올해 바뀐 부동산세법 중에서 가장 주목해야 할 부분이다. 2009년 이후 개인과 중소법인에 한해 나대지(건물이 없는 대지) 등 비사업용 토지 거래에 대해 기본 양도세율(6~38%)만을 적용해 왔다. 하지만 올해부턴 10%포인트의 중과세가 적용돼 양도세율이 16~48%로 대폭 올랐다. 비사업용 토지라도 3~10년 동안 장기 보유하면 최대 30%까지 장기 보유 특별공제 혜택이 제공된다. 다만 법에 따른 보유 기준일이 지난 1일부터여서 일러도 2019년이 돼야 공제 혜택을 받을 수 있다.


전문가들은 여유자금이 충분하다면 배우자에게 증여하고 5년 뒤 거래에 나설 것을 추천한다. 배우자에게 재산을 증여하면 10년간 누적금액 6억원에 한해 증여세가 면제되기 때문이다. 5년 뒤 땅을 팔 때도 배우자가 증여받을 때의 공시지가를 기준으로 양도차익을 계산한다.

비사업용 토지에 창고, 상가, 사무실 등을 지어 사업용으로 전환한 뒤 매각하면 비사업용 토지에 적용하는 높은 양도세율을 피할 수 있다. 원종훈 국민은행 세무팀장은 “대지 위에 건물을 지은 지 최소 2년이 지나야 사업용 토지로 인정받을 수 있다”고 조언했다.

올해부터 한 집에서 부모를 10년 이상 모시다가 주택을 상속받은 무주택자 자녀는 5억원 한도에서 주택 상속가액의 80%(이전 40%)에 달하는 상속세를 공제받을 수 있는 것도 달라진 점이다. 주택임대사업은 신규 분양 공동주택과 오피스텔을 취득할 때 전액 면제받던 취득세가 85%만 면제된다.

전문가들은 주택을 2가구 이상 소유한 다주택자는 양도차익이 적은 집부터 처분해 양도소득세 부담을 줄일 것을 권했다. 1가구 1주택자는 실거래가격 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유한 뒤 처분할 경우 양도세가 면제되므로 양도차익이 가장 클 것으로 예상하는 주택을 마지막에 처분하는 게 유리하다. 이창훈 신한은행 자산솔루션부 세무사는 “재산세는 매년 6월1일이 기준이어서 매도자라면 6월1일 이전에 잔금 수령을 마치고, 매도자라면 그 이후에 잔금을 지급하도록 매매계약서를 작성해야 유리하다”고 말했다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com




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