빌딩을 매입하는 스토리는 각양각색이다. 하지만 결국 성공한 투자와 실패한 투자로 일반화할 수 있다. 전문가들은 잘 아는 지역 빌딩을 매입하는 게 좋다고 조언한다. 내가 살던 동네, 다니던 직장 근처, 자주 놀러가는 곳 등 위치를 보고 ‘아! 여기’라고 생각되는 지역에 투자하면 실패할 확률이 줄어든다.상권은 한곳에 머물러 있지 않다. 그러므로 아침 점심 저녁에 들러보고 혹은 봄 여름 가을 겨울 사계절을 느껴봐야 한다. 익히 가 봤던 지역은 예전보다 좋아졌는지 나빠졌는지 등 어떻게 변해가는지를 쉽게 파악할 수 있다. 그러면 선택 기간이 짧아지고 선택의 여유가 생긴다. 정말 좋고 투자가치가 있는 곳이라면 주변 상권을 분석하고 매각된 사례를 통해 가격, 향후 발전 가능성 등의 데이터를 분석한 뒤 빌딩을 선정해야 한다. 그렇지 않고 무작정 좋다고 하면 한번 의심을 해볼 여지가 있다.
3년 전 느지막한 저녁에 한 매수자가 사무실로 찾아왔다. 매매금액으로 70억~100억원짜리 건물을 찾고 있었다. 당시 가로수길이 뜨고 그 이면도로인 세로수길도 조금씩 알려지기 시작할 때였다. 매수자에게 세로수길에 있는 한 빌딩을 보여주니 눈동자가 커지는 게 느껴졌다. 그 건물 주변은 언론에도 자주 나오고, 핫 플레이스로 떠오르고 있었다. 그 건물에 있는 식당은 매수자가 가족과 자주 찾았던 곳이다. 매수자는 건물을 보자마자 마음에 들어 2주 후 매입했다. 건물 가격이 더 오를 것이라는 매수자의 확신처럼 현재는 가격이 많이 올랐다. 지금 보면 저렴한 가격에 잘 샀지만 당시에는 고민이 적지 않았을 거라 생각한다.
2년 전 또 다른 매수자는 자기 자본보다 높은 수익을 추구했다. 대출 이자가 저렴해지자 대출 금리보다 높은 수익률이 나오는 빌딩(지렛대 효과)을 매입하려고 했다. 매물 50여 건을 보여줘도 만족하지 못했다. 추천하는 지역이 아닌 다른 곳에서 빌딩을 매입했다. 예전에 상권이 좋았다가 지금은 다른 쪽으로 이동해 흔히 말해 저평가돼 있다고 말하는 지역이었다. 찾는 매수자가 없어 가격이 점점 떨어져 수익률이 상대적으로 높아진 건물이었다. 매수자는 주변 상황은 아랑곳하지 않고 빌딩 수익이 높은 것만 보고 판단한 것이다. 대출을 70%가량 받고 빌딩을 매입했는데 임차인이 장사가 안 돼 나갔다. 공실이 많이 늘어나고 공실 기간이 길어지자 매수자는 자기가 산 가격보다 저렴하게 내놓을 수밖에 없었다.
두 가지 경우를 비교해 보면 하나는 자신이 자주 가는 지역에 빌딩을 매입해 성공한 사례이고, 다른 하나는 빌딩 수익률만 좇다가 낭패를 본 경우다. 빌딩 투자는 내가 잘 아는 지역이라고 무조건 성공한다는 것은 아니다. 실패할 확률이 줄어든다는 얘기다. 모르는 지역보다 아는 지역이 유리하다. 빌딩 투자의 기본을 알고 매입하면 그만큼 이익이 된다.
권오진 < 원빌딩 이사 >
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