상가 투자의 달인 인터뷰
배용환 부동산클라우드 대표
1기 신도시 상가 다시 주목
상권 안정돼 공실 위험 낮아
노후 대비용은 투자금 높지만, 안정적인 1층이 적격
수익형은 지상층이 '가성비'
수익만 좇아 상가 경매받으면
향후 환금성에 문제 생길 수도
[ 이소은 기자 ]
“상가 첫 투자는 경매로 접근하는 편이 좋습니다. 투자금이 적으면 대출이 최대 80%까지 나옵니다.”
배용환 부동산클라우드 대표(필명 서울휘)는 한국경제신문과의 인터뷰에서 “투자금이 적은 상가 초보라면 최고 80% 대출이 나오는 경매 물건을 눈여겨봐야 한다”며 “보증금까지 합해 5000만원으로도 3억원대 상가를 매입할 수 있다”고 조언했다. 그는 2009년부터 상가 투자에 뛰어든 상가 전문가다. 1만5000여 명이 구독하고 있는 부동산 분야 1위 팟캐스트 ‘부동산 클라우드’로 더 유명하다. 예비 투자자들에게 양질의 투자정보를 무료로 제공하고 있다. 그를 만나 상가 초보를 위한 투자 원칙을 들어봤다.
1기 신도시 상가 주목해야
1기 신도시 상가를 다시 주목할 필요가 있다는 게 배 대표의 조언이다. 상권이 이미 자리잡은 상황인데다 접근이 어렵지 않아서다. 2기 신도시 상가는 공실인 곳이 많아 투자 실패 사례가 종종 있지 않으냐는 질문에 그는 “신도시는 입주가 완료될 때까지 7~8년을 버텨야 해 핵심 자리를 제외한 나머지는 힘든 것이 사실”이라며 “2기 신도시 상가와 마곡 세종 등은 지금 공실이 4~5년 뒤 경매로 나오기 때문에 그때 다시 주목하면 된다”고 조언했다.
배 대표는 또 공실이 많은 지역에서는 ‘선점 업종’이 들어올 자리를 눈여겨봐야 한다고 설명했다. 그는 “병원, 태권도장, 피아노 학원 등은 서울에서는 열고 싶어도 자리가 없어서 못하는 포화업종”이라며 “이들이 들어올 만한 자리를 선점하고 임차인을 찾으면 장기 임차인을 구하기 쉽다”고 전했다. 그는 1인 쌈밥집 등 공격적으로 영업 중인 프랜차이즈 식당 등을 좋은 사례로 꼽았다. 배 대표는 “권리금 1억원을 주고 들어오겠다는 등 높은 가격을 부르면서 업체를 확장하고 있어 상가투자자들이 눈여겨보는 대상”이라고 말했다.
“상가투자, 콘셉트 있어야”
그는 상가 투자 초보자들에게 콘셉트를 정하라고 조언했다. 배 대표는 “노후 대비용으로 길게 가져갈 상가인지, 수익형으로 접근할 것인지가 명확해야 한다”고 전했다. 노후 대비용이라면 투자금이 높은 까닭에 수익률은 낮지만 안정적으로 운영할 수 있다는 장점이 있는 1층 상가에 투자해야 한다는 것이다. 또 수익형이라면 가성비(가격 대비 성능)가 좋은 지상층 상가를 매입해야 한다고 말했다. 배 대표는 “1층 상가는 시간이 지날수록 임대료 그래프가 완만하게 우상향하기 때문에 안정적이다”며 “수익형 목적의 지상층 상가는 10년차부터 가치가 떨어지기 때문에 목적을 먼저 따져야 한다”고 전했다.
“상가는 처음 살 때부터 매각 타이밍을 잡아야 한다”는 원칙을 세우라고도 했다. 단순히 수익률만 따져 상가 경매를 받으면 향후 환금성에 문제가 생길 가능성이 있어서다. 배 대표는 “후면 상가는 투자금이 전면 상가보다 적어 수익률이 좋다”며 “다만 무작정 이것만 보고 낙찰받으면 나중에 팔기 어려워질지 모르니 주의해야 한다”고 말했다.
2층 상가 공동 투자는 위험
배 대표는 자신의 경험을 예로 들며 ‘공동 투자’의 위험성도 설명했다. 그는 “세 명이 공동으로 경기 파주의 한 상가를 매입한 적이 있는데 투자에 실패했다”며 “보통 이럴 때는 본인 명의로 투자한 사람이 모든 책임을 지게 돼 있는데 그땐 내가 책임을 졌다”고 털어놨다. 상가 투자자는 모두 처음엔 1층 상가를 사러 가지만 분양가가 비싸 2층 상가를 사는 일이 많다. 이때 2층 이상 상가는 면적이 넓어 공동 투자를 고려하게 되는 것이다. 배 대표는 “2명이 132㎡를 반씩 나눠 공동 투자하는 방안을 권하는 분양업자가 많다”며 “공동 투자는 장점도 많지만 투자 실패의 리스크가 더 크다고 본다”고 말했다.
알짜 상가를 알아보는 방법도 설명했다. 그는 현장에 가서 중개업소 세 군데 정도 탐문할 것을 조언했다. 배 대표는 “기본적인 상가 공부를 마쳤으면 현장에 가서 임대료가 가장 비싼 곳은 어디인지, 주요 프랜차이즈는 무엇이 들어왔는지, A급 동선은 어디인지를 파악해야 알짜 상가를 찾을 수 있다”고 말했다. 또 인근에 상권이 개발될 땅이 있는지도 살피라고 조언했다. “하남스타필드, 판교현대백화점 등 대형 쇼핑몰이 개발되면 주변 상권에 영향을 주기 때문에 유사 업종 시장을 잠식한다”고 말했다.
그의 최종 목표는 부동산과 관련한 양질의 콘텐츠를 만드는 것이다. 배 대표는 “부동산 강의 자체가 고부가가치 사업이라고 생각한다”며 “수요자들의 열기가 큰 만큼 강의 플랫폼, 시스템 개발 등도 병행하고 있다”고 말했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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배용환 부동산클라우드 대표
1기 신도시 상가 다시 주목
상권 안정돼 공실 위험 낮아
노후 대비용은 투자금 높지만, 안정적인 1층이 적격
수익형은 지상층이 '가성비'
수익만 좇아 상가 경매받으면
향후 환금성에 문제 생길 수도
[ 이소은 기자 ]
“상가 첫 투자는 경매로 접근하는 편이 좋습니다. 투자금이 적으면 대출이 최대 80%까지 나옵니다.”
배용환 부동산클라우드 대표(필명 서울휘)는 한국경제신문과의 인터뷰에서 “투자금이 적은 상가 초보라면 최고 80% 대출이 나오는 경매 물건을 눈여겨봐야 한다”며 “보증금까지 합해 5000만원으로도 3억원대 상가를 매입할 수 있다”고 조언했다. 그는 2009년부터 상가 투자에 뛰어든 상가 전문가다. 1만5000여 명이 구독하고 있는 부동산 분야 1위 팟캐스트 ‘부동산 클라우드’로 더 유명하다. 예비 투자자들에게 양질의 투자정보를 무료로 제공하고 있다. 그를 만나 상가 초보를 위한 투자 원칙을 들어봤다.
1기 신도시 상가 주목해야
1기 신도시 상가를 다시 주목할 필요가 있다는 게 배 대표의 조언이다. 상권이 이미 자리잡은 상황인데다 접근이 어렵지 않아서다. 2기 신도시 상가는 공실인 곳이 많아 투자 실패 사례가 종종 있지 않으냐는 질문에 그는 “신도시는 입주가 완료될 때까지 7~8년을 버텨야 해 핵심 자리를 제외한 나머지는 힘든 것이 사실”이라며 “2기 신도시 상가와 마곡 세종 등은 지금 공실이 4~5년 뒤 경매로 나오기 때문에 그때 다시 주목하면 된다”고 조언했다.
배 대표는 또 공실이 많은 지역에서는 ‘선점 업종’이 들어올 자리를 눈여겨봐야 한다고 설명했다. 그는 “병원, 태권도장, 피아노 학원 등은 서울에서는 열고 싶어도 자리가 없어서 못하는 포화업종”이라며 “이들이 들어올 만한 자리를 선점하고 임차인을 찾으면 장기 임차인을 구하기 쉽다”고 전했다. 그는 1인 쌈밥집 등 공격적으로 영업 중인 프랜차이즈 식당 등을 좋은 사례로 꼽았다. 배 대표는 “권리금 1억원을 주고 들어오겠다는 등 높은 가격을 부르면서 업체를 확장하고 있어 상가투자자들이 눈여겨보는 대상”이라고 말했다.
“상가투자, 콘셉트 있어야”
그는 상가 투자 초보자들에게 콘셉트를 정하라고 조언했다. 배 대표는 “노후 대비용으로 길게 가져갈 상가인지, 수익형으로 접근할 것인지가 명확해야 한다”고 전했다. 노후 대비용이라면 투자금이 높은 까닭에 수익률은 낮지만 안정적으로 운영할 수 있다는 장점이 있는 1층 상가에 투자해야 한다는 것이다. 또 수익형이라면 가성비(가격 대비 성능)가 좋은 지상층 상가를 매입해야 한다고 말했다. 배 대표는 “1층 상가는 시간이 지날수록 임대료 그래프가 완만하게 우상향하기 때문에 안정적이다”며 “수익형 목적의 지상층 상가는 10년차부터 가치가 떨어지기 때문에 목적을 먼저 따져야 한다”고 전했다.
“상가는 처음 살 때부터 매각 타이밍을 잡아야 한다”는 원칙을 세우라고도 했다. 단순히 수익률만 따져 상가 경매를 받으면 향후 환금성에 문제가 생길 가능성이 있어서다. 배 대표는 “후면 상가는 투자금이 전면 상가보다 적어 수익률이 좋다”며 “다만 무작정 이것만 보고 낙찰받으면 나중에 팔기 어려워질지 모르니 주의해야 한다”고 말했다.
2층 상가 공동 투자는 위험
배 대표는 자신의 경험을 예로 들며 ‘공동 투자’의 위험성도 설명했다. 그는 “세 명이 공동으로 경기 파주의 한 상가를 매입한 적이 있는데 투자에 실패했다”며 “보통 이럴 때는 본인 명의로 투자한 사람이 모든 책임을 지게 돼 있는데 그땐 내가 책임을 졌다”고 털어놨다. 상가 투자자는 모두 처음엔 1층 상가를 사러 가지만 분양가가 비싸 2층 상가를 사는 일이 많다. 이때 2층 이상 상가는 면적이 넓어 공동 투자를 고려하게 되는 것이다. 배 대표는 “2명이 132㎡를 반씩 나눠 공동 투자하는 방안을 권하는 분양업자가 많다”며 “공동 투자는 장점도 많지만 투자 실패의 리스크가 더 크다고 본다”고 말했다.
알짜 상가를 알아보는 방법도 설명했다. 그는 현장에 가서 중개업소 세 군데 정도 탐문할 것을 조언했다. 배 대표는 “기본적인 상가 공부를 마쳤으면 현장에 가서 임대료가 가장 비싼 곳은 어디인지, 주요 프랜차이즈는 무엇이 들어왔는지, A급 동선은 어디인지를 파악해야 알짜 상가를 찾을 수 있다”고 말했다. 또 인근에 상권이 개발될 땅이 있는지도 살피라고 조언했다. “하남스타필드, 판교현대백화점 등 대형 쇼핑몰이 개발되면 주변 상권에 영향을 주기 때문에 유사 업종 시장을 잠식한다”고 말했다.
그의 최종 목표는 부동산과 관련한 양질의 콘텐츠를 만드는 것이다. 배 대표는 “부동산 강의 자체가 고부가가치 사업이라고 생각한다”며 “수요자들의 열기가 큰 만큼 강의 플랫폼, 시스템 개발 등도 병행하고 있다”고 말했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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