‘나인원 한남’은 서울 한남동 외인아파트를 개발한 고급 단지다. 배산임수 입지에 영구음수(거북이가 물을 마시는 형상) 지형으로 풍수지리상 재물운과 후손운이 좋다는 땅이다. 이런 알짜입지에 낮은 건폐율을 적용해 쾌적한 중저층 단지를 지었다. 설계와 마감재 등은 세계 최고급 수준으로 마련했다.
◆서울 심장부…사통팔달 교통망
이 단지는 지하 4층, 지상 5~9층 9개동 전용면적 206~273㎡ 총 341가구 규모로 조성된다. 배산임수 입지에다 교통망이 편리한 알짜 땅에 들어선다. 단지가 한남대로와 접해 있어 한남대교를 통해 강남권으로 쉽게 갈 수 있다. 가까운 삼일대로를 타면 광화문과 종로로 통한다. 동호대교, 올림픽도로와 강변북로 등의 이용도 편리하다. 서울지하철 6호선 한강진역이 가깝다. 단지 앞으로는 여러 버스 노선이 다닌다.
단지 가까이에 고급 상권과 문화·생활 인프라가 풍부하다. 현대카드 뮤직라이브러리, 블루스퀘어, 리움 미술관, 순천향대학교 서울병원 등이 도보권에 있다. 단지 뒷편으로는 강북의 가로수길 격인 ‘꼼데가르송길’이 자리했다. 주변 교육시설은 한남초, 용산국제학교 등이 있다.
일대에 여러 개발 사업이 예정돼 미래 가치가 높다는 평이다. 단지 인근에 한남재정비촉진지구 재개발, 용산민족공원·국제업무지구 개발 사업 등이 진행되고 있다.
◆서울 한복판 공원같은 단지
쾌적한 주거생활을 위해 중저층 주동을 널찍하게 들인다. 용적률 144.48%, 건폐율 30%를 적용해 대지면적에 비해 단지를 여유있게 구성했다. 동간 간격은 최고 47ｍ에 달한다. 전 가구를 남향 위주로 배치했다. 지상 5층 동에 주로 배치된 전용 244㎡는 양 옆으로 조망이 탁 트여있다.
단지를 둘러 녹지를 조성하고 중앙에는 공원을 꾸민다. 조경 설계의 거장인 일본의 사사키 요우지가 조경 설계에 참여했다. 기존 외인아파트 식재도 활용할 예정이다. 단지 안엔 1㎞ 길이 순환 산책을 마련한다. 부지의 원래 지형을 복원해 주 출입구에서부터 단지가 완만하게 올라가도록 경사를 만들었다. 단지 내부와 단지 앞 도로가 자연스럽게 분리되는 효과가 있다는 설명이다.
주민 사생활 보호에도 힘썼다. 외부인 출입제한 시스템을 적용해 ‘게이티드 커뮤니티’로 조성한다. 차량 뿐 아니라 도보 동선에서도 출입 카드가 있어야 단지에 들어올 수 있다. 층마다 단독 엘리베이터를 개별 배치한다. 복층형 전용 273㎡과 전용 펜트하우스 244㎡는 전용 차고를 제공한다. 마치 단독주택에 사는 것 처럼 주차 후 공용 공간을 거치지 않고 바로 집으로 들어갈 수 있는 구조다. 주차 공간은 가구당 평균 4.67대 수준으로 폭을 넓혀 조성한다.
커뮤니티 시설은 가구당 평균 기준 국내 최대 규모로 마련한다. 단지 중앙엔 클럽하우스를 마련해 주민간 교류를 할 수 있게 했다. 실내 수영장과 실내 골프장, 피트니스센터, 프라이빗 파티룸, 북카페, 게스트하우스 등도 들일 예정이다. 단지와 도로가 접하는 쪽에는 상가를 조성한다. 따로 분양하지 않고 시행사 측에서 입주민 선호 등을 반영해 상가 구성과 임차 등을 자체적으로 관리할 예정이다.
◆사생활 보호 신경 쓴 구조
판상형 구조에 거실은 통창을 써 통풍과 채광이 좋다. 가구별 공간도 넓다. 일반적인 아파트 천장고(2.3m)보다 높은 2.45~2.6ｍ의 천장고를 적용해 개방감을 높였다. 복층형 거실 천장 높이는 최고 7.3ｍ다. 약 18㎡ 규모 현관홀 등 전용면적에 포함되지 않는 공간이 여럿 있다. 복층형 전용 273㎡의 경우 발코니 46㎡, 마당 86㎡ 등을 포함하면 실제 사용면적이 480여㎡에 달한다.
가구 내부에서도 공간 구성을 통해 사생활 보호를 할 수 있게 했다. 방 하나에 욕실 하나가 딸려 있다. 손님용 화장실은 현관 중문 바깥에 배치했다. 복층형은 층별로 한 개별 가구가 살아도 불편함이 없도록 각 층마다 개별 거실과 주방을 조성했다. 전용 206㎡형은 방 3개에 욕실이 3.5개다. 전용 244㎡형은 방 4개에 욕실 4.5개 구조로 공간이 더 넉넉하다. 필요시 공간 배치를 활용해 메이드 상주용 방을 조성할 수도 있다.
마감재를 꼼꼼히 신경썼다. 애드몬터(오스트리아), 팀버와이즈(핀란드), 리스토네 조르다노(이탈리아) 등 최고급 수입 원목마루를 사용한다. 독일의 밀레와 가게나우 등 최고급 수입 가전을 배치한다. 주방가구도 독일 이탈리아 등에서 수입했다. 빌트인 가구 등은 간결한 모노톤 위주로 구성했다. 수요자가 입주 후 입맛에 맞는 인테리어를 할 수 있도록 하기 위해서라는 설명이다.
◆임대보증금 33억~48억원
이 단지 임대보증금은 전용 △206㎡형(174가구) 33억~37억 원, △244㎡형(114가구) 38억∼41억 원, △273㎡형(43가구) 45억원, △244㎡형(팬트하우스, 10가구) 48억 원이다. 월 임차료는 월 70만원~250만원으로 책정됐다. 평당 기본 관리비는 1만원 수준일 전망이다.
부동산업계에선 나인원한남 분양가가 임대보증금의 120~130%대일 것으로 예상한다. 전용 244㎡ 펜트하우스(10가구)와 단지에서 면적이 가장 큰 전용 273㎡형(43가구)은 이보다 더 높은 비율에서 분양가가 책정될 전망이다. 나인원한남 전용 206㎡ 보증금은 33억~37억원, 전용 244㎡ 보증금은 38억~41억원 선이다. 분양가가 보증금의 120% 수준일 경우 3.3㎡당 5600만~5800만원 선에 분양될 전망이다. 인근 입주 8년차 고급 단지인 한남동 ‘한남더힐’ 전용 244㎡의 올해 거래(11건) 평균가는 64억1700만원으로, 3.3㎡당 가격이 6417만원 선이다. 전용 206㎡는 작년 말 39억원, 올초 약 40억원에 팔려 3.3㎡당 5405만원 수준에 시세가 형성돼 있다.
◆4년 미리 살아보고 분양 결정
일반분양보다 투자 부담이 가볍다. 이 단지는 내년 11월 준공 후 4년간 임대로 살아본 뒤 분양전환 여부를 결정할 수 있다. 올해 청약한 임대계약 최초 당첨자에게 우선 분양권을 줄 계획이다. 임대계약 체결을 완료한 당첨자에 한해 4년 뒤 적용될 분양가를 미리 고지하고 분양전환보증서를 발급한다. 4년 뒤 일대 집값이 확 오른다면 분양가 대비 시세 차익을 기대해 분양받으면 되고, 그렇지 않으면 그냥 임대계약 만료 후 퇴거하면 된다. 퇴거한 임차인이 있을 경우 그 가구는 다시 감정평가 절차를 거쳐 분양가를 산정한다. 이 경우 시세 추이에 따라 내달 받아보는 분양가보다 가격이 높을 가능성이 크다.
민간 임대단지라 일반 분양단지에 적용되는 각종 규제도 피해 간다. 청약통장이 없어도 임대를 신청할 수 있다. 다주택 여부나 청약가점에 관계없이 추첨으로 계약자를 뽑는다. 임대 기간 동안엔 취득세·보유세 부담도 없다.
이 단지는 자체 웹사이트에서 다음달 2일 임대 청약을 받아 5일 당첨자를 발표하고 9~11일 임대계약을 진행한다. 모델하우스는 한남동에 마련했다. 사전예약제로 운영 중이다. 나인원한남 분양 관계자는 “여러 재계 인사와 벤처기업인, 한류 스타, 거대 기획사 대표, 전문직 인사 등 오피니언 리더들이 모델하우스에 다녀갔다”며 “청약자격이 없는 외국인과 법인 등은 미계약분이라도 분양받기 위해 대기할 수 있는지 문의가 쏟아지고 있다”고 말했다.
선한결 기자 always@hankyung.com
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