서울 아파트 거래침체 속 동대문구의 '선전'

住테크 돋보기


이사철이 무색할 정도로 아파트 거래가 한산하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1~2월 서울 아파트매매 거래량은 총 3452건으로 지난해 같은 기간 2만1308건의 16.2%, 2016~2018년 3년 평균 1만3601건에 비해 25.4%에 불과했다.

올해 지역별로는 노원구가 365건으로 서울 전체의 10.6%, 동대문구가 210건으로 6.1%, 도봉구가 5.8%를 기록해 강북권 3개 구 거래량이 1~3위를 차지했다. 노원구는 아파트 재고 물량이 16만가구로 서울 173만6000가구의 9.2%에 달해 전통적으로 아파트 거래량이 많은 지역이지만, 동대문구는 아파트 재고 물량이 6만1000가구로 서울 전체의 3.6% 수준인 데 비해 올해 거래량이 많았다.

동대문구는 종로 업무지역, 동대문상권, 경동시장 등 서울의 주요 업무지역 및 상권과 인접한 배후 주거지역이다. 상업시설이 많은 탓에 개발이 어려워 크게 주목받지 못했다. 또 기존 단지들의 지하철 접근성이 떨어졌고, 청량리역 주변은 유흥가로 인식돼 주거 선호도가 떨어졌다.

인기를 끈 시기도 있다. 2000년대 초반 서울 아파트 가격이 폭등할 때 동대문구도 장안동, 이문동, 답십리동 등에서 새 아파트가 공급되면서 반짝 주목받았다. 2000년에만 1만 가구, 2000~2005년 2만7000가구가 공급됐다. 현 동대문구 아파트의 약 45%가 이 시기에 공급됐다. 신규 공급에 따른 관심은 길지 못했다. 부동산시장이 안정되고 신도시, 수도권 택지개발지구에서 새 아파트들이 공급됐다. 시간이 흘러 새 아파트 프리미엄도 사라졌다.

동대문구가 다시 주목받기 시작한 것은 전농·답십리 뉴타운 개발로 대규모 아파트들이 들어서고, 청량리역 개발 호재로 관심이 높아진 4~5년 전부터다. 2013년 입주한 전농7구역 래미안전농크래시티 2397가구와 2014년에 입주한 답십리16구역 답십리래미안위브 2652가구가 대표적이다. 2000년대 초반 공급된 아파트들이 중소 규모에 지하철 접근성이 떨어지며 뒷심이 부족했다면 답십리래미안위브는 지하철 5호선 답십리역과 지하철 2호선 신답역 역세권이고 래미안크레시티는 지하철 1호선, 분당선, 경춘선이 통과하는 청량리역 도보권이라는 장점이 있다. 청량리역에 롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트 등의 편의시설이 들어오고 대규모 아파트 단지 개발 등 호재도 이어지고 있다.

지난해 동대문구 아파트값은 23.8% 상승해 서울 평균 18.8%를 크게 웃돌았다. 성북구와 마포구에 이어 세 번째로 가격 상승률이 높았다. 동별로는 답십리동 27.7%, 청량리동 26.7%, 제기동 26.2% 등이었다. 가격 상승에도 불구하고 동대문구 아파트 가격은 서울 평균 매매가격 3.3㎡당 2629만원보다 낮은 1914만원에 형성돼 있다. 평균 매매가격도 6억1000만원으로 서울 평균 8억1000만원을 밑돌면서 거래량이 많았던 것으로 보인다.

동대문구는 여전히 서울 아파트시장을 견인할 만한 입지와 규모는 아니다.

다만 실수요가 많은 지역이고 아파트값도 상대적으로 낮은 수준이어서 꾸준히 경쟁력을 유지해 나갈 전망이다.

김혜현 < 알투코리아투자자문 이사 >