한남더힐 매각·채무 정리 과정 집중 분석
가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현(46)이 역대 최고가에 사들인 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 주택이 법원 경매 절차에 들어간 것을 두고, 무리한 차입에 기댄 공격적 부동산 투자가 자금난으로 이어졌을 수 있다는 법조계 분석이 나왔다. 옥주현 측은 법인 인수합병(M&A)에 따른 채무 정리 과정일 뿐이라는 입장이다.
최근 유튜브 채널 '로엘법무법인'에는 '옥주현 한남더힐 190억 자택, 왜 경매에 넘어갔을까?'라는 제목의 영상이 공개됐다. 해당 영상에는 이원화, 이태호 변호사가 관련 기사를 토대로 상황을 분석하는 내용이 담겼다.
이원화 변호사는 옥주현이 한남더힐을 사들이기 전 서울 강남구 신사동에 법인 건물을 신축한 점에 주목했다. 그는 건물을 짓는 과정에서 이미 상당한 대출을 받았고, 이후 건물 시세가 오르자 그 상승분을 담보로 추가 대출을 일으키는 한편 대부업체 자금까지 끌어와 주택 매입 대금을 마련했을 것으로 추정했다.
최근 고가 주택에 대한 대출 규제가 강화되는 상황에서 어떻게 자금 조달이 가능했느냐는 이태호 변호사의 물음에는, "제도권에서는 안 된다. 은행은 안 된다. 그러나 캐피탈, 대부에서는 가능하다"며 "한도가 시세 80%까지 나오는 걸로 안다"고 말했다.
이자 부담에 대한 추산도 나왔다. 이원화 변호사는 전체 대출 규모가 300억원을 웃돌고 금리도 높았을 것이라며 "연이자 20억원 이상이었을 것이라는 추측이 나오는 거다. 그럼 월 2억원씩 변제해야 하는 상황이다"고 설명했다. 그러면서 "아무리 소득이 높은 사람이라도 월 이자를 몇억원씩 부담하는 게 어려워질 수 있다"고 했다.
옥주현의 1인 법인 매출 변화도 변수로 꼽았다. 이 변호사에 따르면 해당 법인의 연 매출은 많게는 30억원, 적게는 10억원대를 오갔다. 이 변호사는 건물을 매입할 무렵에는 매출이 30억원 안팎으로 양호했지만, 이후 10억원대로 줄면서 이자 상환에 차질이 생긴 것 아니냐고 추정했다. 이 과정에서 M&A나 추가 투자 유치 이야기가 나온 것으로 보인다는 해석이다.
그는 이번 사태를 사실상 '초공격적 투자' 이후 자금 경색이 찾아온 사례로 규정했다. 한남더힐 시세가 계속 올랐다면 문제가 없었겠지만, 고가 주택 규제와 맞물려 거래가 끊기면서 어려운 상황에 놓였을 것이라는 진단이다.
향후 시나리오로는 장기 상환 계획을 세워 신사동 건물과 한남더힐을 모두 지키는 방안, 일부 자산을 처분해 빚을 갚고 나머지를 유지하는 방안, 제3자가 옥주현 법인을 인수하는 방안 등이 거론됐다. 다만 이 변호사는 "추가 보도를 살펴봐야 한다"며 "변제를 해나갈 수도 있다"고 부연했다.
다만 매각이 쉽지는 않을 것이라는 전망이 뒤따랐다. 이 변호사는 "소위 이런 부동산들은 임자가 나타나야 한다고 한다"라고 했다. 초고가 부동산은 거래 자체가 드물고, 200억원가량을 현금으로 치를 수 있는 매수자도 많지 않아 마땅한 주인을 찾기 어렵기 때문이라는 것이다. 실제 경매가 진행되더라도 낙찰가가 매입가를 웃돈다는 보장은 없고, 경매를 피하기 위해 대환대출 등 다른 방식을 택했을 수 있다는 추측도 덧붙였다.
지난달 29일 서울경제에 따르면 서울서부지법은 같은 달 14일 옥주현 명의의 한남더힐 주택에 대해 임의경매 개시 결정을 내렸다. 경매 신청 채권자는 한국금융자산관리대부로, 청구금액은 약 21억7000만원이다.
이에 대해 옥주현 측 젬스톤이앤엠은 신규 사업 추진과 법인 M&A에 따른 채무 정리 과정이라고 밝혔다. 그러면서 "최근 법인과 투자사 간 M&A가 성사돼 주택 관련 채무를 포함한 기존 사안을 정리하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 갚을 예정"이라고 밝혔다.
한국경제TV 디지털뉴스부 이휘경 기자
ddehg@hankyungtv.com관련뉴스
