재건축 초과이익 환수 폐지 등 기대…국회 통과가 관건공유형 모기지 확대·임대주택사업 활성화 전월세난에 도움
국토교통부가 19일 올해 업무계획에서밝힌 부동산 정책 방향에 대해 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보였다.
재건축 규제 완화, 임대주택사업 활성화, 공유형 모기지 대출 대상 확대 등이침체된 주택시장 활성화와 전월세 시장 안정에 도움이 될 것이라는 전망이다.
특히 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등의 규제 완화 조치로서울·수도권의 재건축 사업이 활기를 띠면서 전반적인 주택시장에 온기를 불어넣는역할을 할 것으로 전문가들은 보고 있다.
권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "재건축 초과이익환수 폐지 등 재건축규제 완화는 결국 도심 유입 수요가 증가하고 있는 시대적 흐름을 잘 포착한 시의적절한 정책"이라며 "도심 개발이 제대로 이뤄질 수 있도록 물길을 터준 것이라 평가할 수 있다"고 말했다.
권 연구위원은 또 "재건축 소형주택 공급 의무비율 완화는 재건축 사업의 안전성을 높이고 과밀억제권역내 조합원에게 소유 주택수만큼 주택 분양을 허용하면 신규분양 기회가 확대돼 도심 임대사업 활성화에도 도움이 될 것"으로 전망했다.
전문가들은 이번 조치로 특히 강남·강동권의 재건축 사업 추진이 가속화될 것으로 보고 있다.
일례로 서울 강남권의 대표적인 재건축 단지인 개포주공아파트의 경우 서울시가조례보다도 강화된 소형의무비율을 요구하면서 사업추진에 애로를 겪었다.
현재 법상 소형의무비율은 전용면적 85㎡ 이하를 60%까지 지으면 되지만 서울시는 이에 더해 조례로 전용 60㎡ 이하를 의무적으로 20%까지 짓도록 규정한데 이어실제 정비계획(재건축안) 승인 시점에서는 30%까지 늘려짓도록 요구하면서 조합과갈등을 빚었다.
정부가 올해 소형의무비율에 대한 조례 위임 규정을 없애면 지자체가 지나치게소형 건설을 요구하는 일이 줄어들 전망이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "과거 중대형이 인기있을 때는 소형의무비율이 필요했지만 지금은 소형 선호가 훨씬 높기 때문에 유연하게 대처하는 게 맞다"고말했다.
재건축 초과이익 환수제 폐지도 사업성 측면에서 긍정적으로 평가된다.
재건축 초과이익 부담금이 최대 1억∼2억원 가량 부과될 것으로 예상되는 개포주공, 반포 주공, 둔촌 주공 등 강남권 재건축 단지의 경우 초과이익 환수제가 폐지되면 부담금을 내지 않아도 돼 사업성이 좋아진다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만가구에 달하는데 초과이익 환수제가 폐지되면 개별 단지들이 각기 처한 사정에 맞게 사업을 추진함으로써 사업에 숨통이 트일 것"이라고 말했다.
문제는 재건축 초과이익제를 없애기 위해서는 관련 법을 개정해야 하지만 야당의 반대로 국회에서 발목이 잡힐 가능성이 크다는 점이다.
국토부도 이 때문에 "연내 법 개정이 어렵다면 올해 말까지 유예된 재건축 초과이익 부과 시점을 다시 유예할 수도 있다"는 입장이다.
일각에서는 초과이익 환수 폐지 등의 혜택이 강남권 저층 재건축 단지에 집중되는 게 아니냐는 의견도 나온다.
국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "방향성은 맞지만 강남 재건축이 들썩이면분양가상한제 폐지 논란이 다시 대두될 가능성도 있다"고 말했다.
공유형 모기지를 5년 이상 무주택자로 확대하고 민간임대사업을 활성화하는 방안은 주택거래를 확대하고 전월세 물량을 늘리는데 도움이 될 것으로 보고 있다.
김선덕 소장은 "공유형 모기지 대출 대상을 5년 이상 무주택자로 확대하면 2008년 금융위기 당시 헐값에 집을 팔았던 사람들에게 주택 재구매의 기회를 열어줄 수있다"며 "저가 급매물 소진이 빨라질 것"이라고 말했다.
함영진 센터장은 "민간임대사업자나 리츠를 통해 임대주택 공급을 늘리겠다는방안은 당장 효과는 크지 않아도 장기적으로는 임대주택 공급 시장 활성화 측면에서바람직하다"며 "다만 임대업자에게 혜택을 주는 만큼 일정기간 동안 저렴한 임대료책정을 의무화하는 등 채찍도 함께 부과하는 게 맞다"고 강조했다.
국민주택기금을 '주택도시기금'으로 개편하고 도시재생 사업에 투자·융자해주기로 한 것에 대해서는 시중의 유동자금이 도시 쇠퇴지역으로 유입될 수 있다는 점에서 긍정적이다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "도시재생 지원은 선진국도 다양한 복합개발과 공공의 지원이 있었다는 점에서 방향성은 맞다"며 "다만 기금 규모에 비해 가용할 수 있는 재원이 많지 않아 시장에 온전히 정착하기까지는 시간이 필요할 것 같다"고 말했다.
허 연구위원은 또 "정부가 재건축 문제뿐만 아니라 노후주택 전반에 걸친 개선로드맵을 마련해야 한다"고 덧붙였다.
입지규제 최소지구 도입과 관련해서는 투자촉진을 위해 필요하지만 지자체 과열등으로 무분별한 개발이 이뤄지지 않도록 관리해야 한다는 지적이 나오고 있다.
김선덕 소장은 "입지규제 최소지구 지정으로 해당 지역의 토지가치가 상승하는만큼 개발이익을 일정부분 공공으로 환원하는 장치가 필요하다"고 말했다.
sms@yna.co.kr, ykhyun14@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
국토교통부가 19일 올해 업무계획에서밝힌 부동산 정책 방향에 대해 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보였다.
재건축 규제 완화, 임대주택사업 활성화, 공유형 모기지 대출 대상 확대 등이침체된 주택시장 활성화와 전월세 시장 안정에 도움이 될 것이라는 전망이다.
특히 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등의 규제 완화 조치로서울·수도권의 재건축 사업이 활기를 띠면서 전반적인 주택시장에 온기를 불어넣는역할을 할 것으로 전문가들은 보고 있다.
권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "재건축 초과이익환수 폐지 등 재건축규제 완화는 결국 도심 유입 수요가 증가하고 있는 시대적 흐름을 잘 포착한 시의적절한 정책"이라며 "도심 개발이 제대로 이뤄질 수 있도록 물길을 터준 것이라 평가할 수 있다"고 말했다.
권 연구위원은 또 "재건축 소형주택 공급 의무비율 완화는 재건축 사업의 안전성을 높이고 과밀억제권역내 조합원에게 소유 주택수만큼 주택 분양을 허용하면 신규분양 기회가 확대돼 도심 임대사업 활성화에도 도움이 될 것"으로 전망했다.
전문가들은 이번 조치로 특히 강남·강동권의 재건축 사업 추진이 가속화될 것으로 보고 있다.
일례로 서울 강남권의 대표적인 재건축 단지인 개포주공아파트의 경우 서울시가조례보다도 강화된 소형의무비율을 요구하면서 사업추진에 애로를 겪었다.
현재 법상 소형의무비율은 전용면적 85㎡ 이하를 60%까지 지으면 되지만 서울시는 이에 더해 조례로 전용 60㎡ 이하를 의무적으로 20%까지 짓도록 규정한데 이어실제 정비계획(재건축안) 승인 시점에서는 30%까지 늘려짓도록 요구하면서 조합과갈등을 빚었다.
정부가 올해 소형의무비율에 대한 조례 위임 규정을 없애면 지자체가 지나치게소형 건설을 요구하는 일이 줄어들 전망이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "과거 중대형이 인기있을 때는 소형의무비율이 필요했지만 지금은 소형 선호가 훨씬 높기 때문에 유연하게 대처하는 게 맞다"고말했다.
재건축 초과이익 환수제 폐지도 사업성 측면에서 긍정적으로 평가된다.
재건축 초과이익 부담금이 최대 1억∼2억원 가량 부과될 것으로 예상되는 개포주공, 반포 주공, 둔촌 주공 등 강남권 재건축 단지의 경우 초과이익 환수제가 폐지되면 부담금을 내지 않아도 돼 사업성이 좋아진다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만가구에 달하는데 초과이익 환수제가 폐지되면 개별 단지들이 각기 처한 사정에 맞게 사업을 추진함으로써 사업에 숨통이 트일 것"이라고 말했다.
문제는 재건축 초과이익제를 없애기 위해서는 관련 법을 개정해야 하지만 야당의 반대로 국회에서 발목이 잡힐 가능성이 크다는 점이다.
국토부도 이 때문에 "연내 법 개정이 어렵다면 올해 말까지 유예된 재건축 초과이익 부과 시점을 다시 유예할 수도 있다"는 입장이다.
일각에서는 초과이익 환수 폐지 등의 혜택이 강남권 저층 재건축 단지에 집중되는 게 아니냐는 의견도 나온다.
국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "방향성은 맞지만 강남 재건축이 들썩이면분양가상한제 폐지 논란이 다시 대두될 가능성도 있다"고 말했다.
공유형 모기지를 5년 이상 무주택자로 확대하고 민간임대사업을 활성화하는 방안은 주택거래를 확대하고 전월세 물량을 늘리는데 도움이 될 것으로 보고 있다.
김선덕 소장은 "공유형 모기지 대출 대상을 5년 이상 무주택자로 확대하면 2008년 금융위기 당시 헐값에 집을 팔았던 사람들에게 주택 재구매의 기회를 열어줄 수있다"며 "저가 급매물 소진이 빨라질 것"이라고 말했다.
함영진 센터장은 "민간임대사업자나 리츠를 통해 임대주택 공급을 늘리겠다는방안은 당장 효과는 크지 않아도 장기적으로는 임대주택 공급 시장 활성화 측면에서바람직하다"며 "다만 임대업자에게 혜택을 주는 만큼 일정기간 동안 저렴한 임대료책정을 의무화하는 등 채찍도 함께 부과하는 게 맞다"고 강조했다.
국민주택기금을 '주택도시기금'으로 개편하고 도시재생 사업에 투자·융자해주기로 한 것에 대해서는 시중의 유동자금이 도시 쇠퇴지역으로 유입될 수 있다는 점에서 긍정적이다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "도시재생 지원은 선진국도 다양한 복합개발과 공공의 지원이 있었다는 점에서 방향성은 맞다"며 "다만 기금 규모에 비해 가용할 수 있는 재원이 많지 않아 시장에 온전히 정착하기까지는 시간이 필요할 것 같다"고 말했다.
허 연구위원은 또 "정부가 재건축 문제뿐만 아니라 노후주택 전반에 걸친 개선로드맵을 마련해야 한다"고 덧붙였다.
입지규제 최소지구 도입과 관련해서는 투자촉진을 위해 필요하지만 지자체 과열등으로 무분별한 개발이 이뤄지지 않도록 관리해야 한다는 지적이 나오고 있다.
김선덕 소장은 "입지규제 최소지구 지정으로 해당 지역의 토지가치가 상승하는만큼 개발이익을 일정부분 공공으로 환원하는 장치가 필요하다"고 말했다.
sms@yna.co.kr, ykhyun14@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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