부동산 임대차 시장에서 지금껏 전혀 경험해보지 못한 새로운 제도가 생기게 된다. 임차인(세입자)이 계약을 갱신하도록 요구할 수 있고, 상승분도 5%를 넘지 못한다. 이를 위반할 시에는 임대인(집주인)은 신고를 당할 수 있다.임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의에서 통과됐다. 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행될 예정이다. 법안이 국회 법제사법위원회에 상정된 것이 이달 27일이었으니 5일 만에 속전속결로 처리돼 시행까지 이르게 됐다. 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.
세입자들은 당장 내일(31일)부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다. 세입자는 2년의 기본 계약에 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다. 전세 보증금은 물론 월세로 전환해도 마찬가지로 5% 초과해 올릴 수 없다. 상한선인 5%는 지방자치단체 따라 더 낮아질 수 있다.
다만 당분간 계약 만료까지 1달이 남아 있어야 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 오는 12월10일부터는 앞서 개정된 주택임대차보호법(주임법) 내용이 시행됨에 따라 계약갱신청구권을 써야 하는 시기가 계약 만료 2달 전으로 당겨지게 된다.
이번 법안은 소급적용도 된다. 법 시행 전 집주인이 미리 계약 갱신에 동의하면서 과도하게 임대료를 올리자고 제안해 세입자가 동의했다고 하더라도 효력이 없다. 세입자가 마음을 바꿔 계약갱신청구권을 쓰면서 전월세상한제를 지켜달라고 요구할 수 있다. 앞서 여러 번 계약을 합의 하에 갱신했건, 암묵적으로 연장했건 상관없다. 세입자는 31일 이후 계약갱신청구권을 무조건 사용할 수 있다.
집주인이 계약갱신청구를 거부할 수 있는 경우는 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주하게 됐을 때다. 그러나 이로부터 2년 이내에 다른 세입자에 임대를 줬다가 전 세입자에게 들키면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다. 집주인이 직접 들어가 살더라도 최소 2년은 거주해야 한다는 얘기다.
집주인이 거짓으로 들어간 점을 세입자가 알게된다면 손해배상을 청구할 수 있는 법정손해배상청구권제도 도입된다. 기존 세입자는 3개월치 월세나 집주인이 새로운 세입자에게서 받은 월세와 자신이 낸 월세의 차액 2년치 중 많은 액수를 청구할 수 있다. 월세에는 보증금도 포함되고, 보증금을 '전월세전환율'(현 4.0%)을 통해 월세로 환산하게 된다. 세입자가 실제 손해는 보지 않았고, 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해준다는 얘기다.
집주인이 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는 다른 사유도 있다. 세입자가 두달 치 월세에 해당하는 금액을 연체하거나 부정한 방법으로 임차했거나 불법 전대하거나 고의나 중대한 과실로 집을 파손하는 등의 경우다. 재건축이나 안전사고 우려 등으로 집을 비워야 하는 경우도 속한다. 집주인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 개조를 많이 한 경우 계약 갱신을 거절당할 수 있다.
법이 시행되기 전에 집주인이 계약 연장 불가를 선언하고 다른 세입자와 계약한 경우 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 없다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문이다. 법이 시행되는 31일 이후에는 집주인이 다른 세입자를 받아도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
한편 임대차 시장에서는 임대차 3법에 대한 혼란과 편법동원이 가시화되고 있다. 우선 시행을 앞두고 전세매물이 급격히 줄어든 상태다. 임대차 계약 종료를 앞둔 임대인들이 지인이나 친척을 통해 높은 가격으로 전세 계약서를 쓰는 경우도 벌어지는 것으로 전해졌다. 집주인들끼리 서로 2년 임대 교환하는 방식으로 전세를 주는 방법도 제시되고 있다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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