올해 집 산 2주택자…1년내 기존 주택 안 팔면 '양도세 폭탄'

정부가 내년부터 2주택자 등 다주택자에 대한 세금 부담을 대폭 높이면서 일시적 2주택자들에게 주의가 요구되고 있다. 조정지역 내 2주택자로 분류되면 양도소득세는 20%포인트가 중과되고, 종합부동산세는 두 배로 높아진다. 취득세는 1~3%에서 8%로 최대 여덟 배 뛴다.

다행히 새 집을 산 뒤 일정 기간 내에 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 인정돼 1주택자에게 부과되는 세금을 내면 된다. 문제는 주택이 어느 지역에 있느냐, 기존 주택 매도 시점이 언제냐 등에 따라 세율이 제각각이라는 점이다. 세법이 지나치게 복잡하게 돼 있어 세무사들마저 불평할 정도다. 전문가들의 도움을 구해 일시적 2주택자 요건을 정리한다.

양도세 비과세는 지역과 시점 따라 달라

집을 갈아타는 사람들이 다주택자가 아니라 일시적 2주택자로 인정받으려는 가장 큰 이유는 양도소득세 비과세 혜택 때문이다. 1가구 1주택 소유주는 양도세가 9억원까지 비과세 처리되는데 일시적 2주택의 경우에도 이 혜택을 동일하게 준다. 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 비규제지역에 있을 경우 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택이 적용된다.

기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 셈법이 복잡해진다. 신규 주택의 취득시점에 따라 제각각이다. 정부가 각종 부동산 대책을 발표하며 규제를 강화한 탓이다. 2018년 9·13 대책이 발표되기 전 새 집을 샀다면 기존 주택을 3년 안에 매도하면 된다. 이 시점 이후에 취득했더라도 2019년 12·16 대책 발표 전이라면 2년의 시간이 주어진다. 하지만 작년 12·16 대책이 발표된 이후 주택을 샀다면 기존 주택을 1년 내 매도하고 새 집에 전입까지 마쳐야 한다. 올해 2월 1일에 주택을 샀다면 내년 1월 말까지 기존 주택을 매도하고, 새 집에 들어가야 비과세 혜택을 받을 수 있는 셈이다.

서울 집 먼저 사면 취득세 중과 배제

취득세를 낼 때도 일시적 2주택 여부가 중요하다. 지방세법 개정으로 지난 8월부터 1주택을 보유한 상황에서 조정지역의 주택을 추가로 사면 취득세율이 1~3%에서 8%로 올랐다. 하지만 일시적 2주택자는 취득세 중과를 피할 수 있다. 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 1년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 두 번째 집을 살 때 1~3%의 취득세율로 신고해 세금을 낸 뒤 기간 내에 기존 주택을 팔면 된다. 단, 기간 내 처분하지 못할 경우 취득세 중과에 가산세까지 물어야 한다.

만약 무주택자가 조정지역과 비조정지역 주택을 매수하는 경우라면 조정지역 주택을 먼저 사는 게 유리하다. 취득세는 기존 주택과 무관하게 새 주택에 부과하는데 조정지역 여부에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 조정지역의 첫 주택을 살 때는 1주택자로 처리돼 1~3%의 취득세가 부과되고, 두 번째 주택은 비조정지역 2주택 세율인 1~3%가 적용된다. 반면 비조정지역을 먼저 살 경우 두 번째 주택 구매 시 8%를 내야 한다. 이 경우 3년 내 첫 번째 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 분류돼 1~3%의 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

종부세 중과 피하려면 6월 1일 전에 팔아야

종부세는 일시적 2주택에 따른 예외 조항이 아예 없다. 매년 6월 1일의 주택 소유 현황을 기준으로 일괄적으로 부과되는 세금이기 때문이다.

1주택자는 주택 공시가격 12억원(공동명의 기준)까지 종부세가 비과세된다. 또 나이와 보유 기간에 따라 고령자 및 장기보유 공제를 받을 수 있다. 그러나 2주택자가 되는 순간 비과세 한도가 6억원으로 줄고 최대 70%(내년 이후 80%)인 고령자·장기보유 공제도 못 받는다. 조정대상지역 내 2주택자의 경우엔 세율도 크게 오른다. 이 때문에 일시적 2주택자들은 “다른 부동산 관련 세금처럼 종부세도 일시적 2주택자를 1주택자로 인정해야 한다”고 주장한다.

양도세와 취득세, 종부세액 결정에서 가장 중요한 요인 중 하나는 소유 주택이 조정지역에 있는지다. 조정지역 주택이 아니라면 낮은 세율을 적용받거나, 일시적 2주택 처분 기간이 상대적으로 여유롭기 때문이다. 문제는 정부가 부동산 가격을 잡겠다며 조정대상지역을 크게 늘리고 있다는 점이다. 국토교통부는 지난 17일 부산, 대구 등 36곳의 기초지자체를 조정대상지역에 추가했다. 지난달 7곳에 이어 조정지역을 대폭 확대했다.

이에 따라 내년에 주택 관련 세금이 눈덩이처럼 불어날 가능성이 크다. 다주택자는 매도 예정인 집이 조정지역에 편입됐다면 양도세 중과로 세율이 20~30%포인트 오를 수 있다.

강진규 기자 josep@hankyung.com