재개발 기간 확 줄인 '모아타운'…"호재만 보고 샀다간 큰코"

“모아타운 사업이 초반 동의율을 모으는 건 확실히 빨라요. 근데 사업지 내 교회 존재 여부나 토지 보유자 수 같은 변수도 꼭 챙겨야 해요.”

2021년 11월 서울시 모아타운 대상지로 선정된 중구 신당5동 모아타운2구역 인근 A공인 대표는 이렇게 설명했다. 이 구역은 ‘왕십리뉴타운’이 동쪽과 남쪽을 감싸고 있다. 구역 내 건물은 대부분 4~5층짜리 다세대·다가구주택으로 재개발 가능성이 높아 보이는 지역이다. 신당초와 성동고를 끼고 있어 어린 자녀를 둔 학부모가 선호할 만한 입지라는 평가다.

하지만 구역 한가운데 산돌교회가 있다. A씨는 “인근 왕십리뉴타운 센트라스처럼 구역 내 교회나 절과의 협의 때문에 4~5년 늦어질 수 있다”고 설명했다. 구역 내 토지 보유자 수도 적지 않아 조합설립인가 동의율 요건(토지 등 보유자 수 80%)도 채우기 쉽지 않아 보인다.

서울시 정비사업 프로그램인 모아타운이 재개발에 관심 많은 수요자로부터 주목받은 건 작년부터다. 지정 1년 만에 사업시행인가를 받은 사업지가 속속 나타났기 때문이다. 모아타운은 노후도 요건을 일반 재개발 사업(67%)보다 낮은 57%를 적용하고, 인허가 절차에서 통합심의를 진행해 재개발에 걸리는 기간을 최대 절반까지 단축하는 제도다. 서울시가 저층 주거지 개발이 속도를 낼 수 있도록 높이 규제를 풀어주고 용적률과 보조금 혜택도 지원한다.

하지만 모아타운을 사업 초기 ‘호재’로만 보고 입주권을 받으려고 진입해선 안 된다는 게 정비업계 중론이다. 신청 요건은 동의율 30%로 낮은 편이다. 하지만 일부 주민 주도로 선정됐다가 나중에 이를 안 주민의 반발로 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 신청 때는 노후도 문턱이 낮다고 해도 결국 가로주택정비사업이기 때문에 토지 등 소유자 동의율 ‘80%’를 채워야 한다는 게 부담이다. 일반 재개발(동의율 75%)보다 더 까다로운 기준이다.

‘대지 지분 쪼개기’ 식의 투자로 사업이 지연될 가능성도 있다. 김제경 투미경제연구소 소장은 “빌라 가격 띄우기를 위한 ‘소재’로 삼을 우려도 있다”며 “모아주택을 말하면서 자기가 지은 빌라를 권하진 않는지, 추진 주체가 누구인지는 확실하게 알아둬야 한다”고 설명했다. 자본금 10억원 이상, 상근 기술인(건축사·감정평가사·회계사·법무사) 5인 이상 고용 요건을 갖춰 광역지방자치단체에 등록한 정비업체가 추진 중인 사업지인지도 확인할 필요가 있다. 한 정비업계 관계자는 “여러 가로주택정비사업이 진행 중인 곳은 한데 묶여 속도를 낼 수 있을 것”이라며 “처음부터 시작해야 하는 곳은 조율이 쉽지 않을 수 있다”고 전망했다.

박진우 기자

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