2024년 상업용 부동산 투자시장 전망 [마스턴 유 박사의 論]

이 기사는 01월 17일 09:41 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

작년 9월 레고랜드 발 부동산 PF 사태 이후 시작되었던 부동산 시장의 침체가 예견되었던 것처럼 올해까지 이어졌다. 마스턴투자운용 R&S(Research & Strategy) 실에 따르면, 올해 국내 상업용 부동산 시장 거래량 잠정치는 지난해보다 34.7% 감소한 17.7조 원으로 집계되었다. 필자가 지난 연말 예상했던 최저 11.6조 원, 최대 23.9조 원의 평균인 17.8조 원에 매우 근접한 수치이다.

필자는 차년도 상업용 부동산 시장의 거래량을 전망할 때 보통 전망 시점 시장에서 거래가 진행되고 있는 자산들과 펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품 만기 일정들을 감안한 예상 매물을 토대로 해당 자산들이 시장에서 성공적으로 매각이 될지를 판단하여 추정하고 있다. 이러한 방식을 활용하여 2016년부터 전망을 하고 있는데 다행히도 대부분 예상치에 부합한 결과가 나왔었다.

앞서 언급하였듯이 올해 상업용 부동산 거래량은 17.7조 원으로 역대 최대로 많이 거래되었던 2021년보다는 무려 46.6%가 감소하였다. 유형별로는 오피스 9.4조 원, 물류센터 6.1조 원, 호텔 1.1조 원, 리테일 1조 원 순이었는데, 모든 유형의 거래량이 지난해 대비 감소했다. 그나마 물류센터만 2.9%의 낮은 감소량을 보였을 뿐 이외 자산들은 30% 이상 감소했으며, 리테일은 무려 76.9% 감소했다.

상업용 부동산 거래량이 급격히 감소한 이유는 단연코 대출금리 상승에 따른 수익성 악화이다. 이에 더해 리테일과 호텔은 엔데믹에도 불구하고 아직까지 업황 개선이 다소 늦고, 주택 가격 하락과 공사비 상승으로 개발 사업성이 나빠지면서 개발 자산으로서의 투자 매력도가 낮아졌기 때문이다.



2024년도 전망은 어떠할까? 상업용 부동산 전망에 앞서 거시적 관점에서 살펴보면, 내년도 경제성장률은 올해(1.4%)보다 0.7% p 상승한 2.1%가 예상된다. 국내 경기 소비 회복 모멘텀 약화에도 불구하고 수출이 IT, 對 미국을 중심으로 나아지면서 완만하게 개선되었으며 향후에도 이 같은 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 그동안 괴롭혔던 높은 물가 상승률도 내년에는 2.6%, 2025년에는 2.1%까지 하락이 예상돼 한국은행 목표치에 근접할 것으로 보인다. 또한, 변동성과 불확실성이 컸던 미국 연준의 통화정책도 다행히 내년에는 기준금리 인하가 가시화되면서 국내도 국고채를 중심으로 금리가 하락 안정세를 보이고 있다.

이러한 거시적 상황을 기반으로 했을 때 2024년 상업용 부동산 거래량은 올해보다 증가한 최소 18.7조 원, 최대 28.6조 원 규모가 예상된다. 최소와 최대치의 차이가 10조 원에 달하는 만큼 시장의 불확실성에 대한 우려가 크게 반영되었다고 볼 수 있다.

앞서 언급한 것처럼 거래량은 올해보다 증가하겠지만 섹터별 편차는 다소 크다. 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 오피스는 최소 기준으로도 내년 거래량을 웃돌 것으로 기대된다. 긍정적 기대치를 달성하긴 어렵겠지만, 최대 19조 원까지 기대해 볼 수 있는 것은 임대시장의 견조한 펀더멘털과 담보대출 금리 하락에 더불어 우량 매물들이 다수 포진되어 있기 때문이다.

반면, 3년 연속 6조 원대의 거래량을 보였던 물류센터는 거래량 감소가 예상된다. 그동안 거래 시장을 지탱해왔던 선매입 약정 건들의 소유권 이전이 대부분 완료되어 가고 있고, 임대시장의 불확실성이 증가하면서 올해보다 거래량 감소가 클 것 같다.

리테일과 호텔 시장은 뚜렷한 변동이 크지 않을 것으로 보인다. 그동안 유동성 문제로 자산을 매각해왔던 유통기업들의 전략이 변경되고 있고, 또 기존에 유동화 되었던 자산들 중 중소 지방 도시에 입지해 있는 자산들의 매각은 여전히 난항을 보일 것으로 예상되기 때문이다. 호텔은 엔데믹 이후 운영성과는 뚜렷한 개선세를 보이고 있으나 국내 투자자들의 관심도는 낮은 상태이다.

필자는 지난해 말 본지에 기고한 시장 전망을 통해 ‘거시경제 변동성이 큰 현 상황을 감안했을 때 투자는 보수적 관점에서의 시장접근이 필요하다’고 조언했었다. 하지만 이번에는 2024년 시장의 불확실성이 개선될 여지가 높은 만큼, 실물투자에 있어 조금 더 액티브한 접근이 필요하다고 제안하고 싶다.