다주택자 양도세 중과 재개, 지금 팔아야 할까

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 많은 분들이 밤잠을 설치며 고민하고 계신 질문을 꺼내보려 합니다.

“부동산, 지금 팔아야 하나요?”

2026년 5월 9일. 부동산 시장에 조용하지만 묵직한 변화가 찾아왔습니다. 4년여 동안 한시적으로 유예되어 왔던 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 이날을 끝으로 종료됐기 때문입니다.

2026년 5월 10일 이후에는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자의 경우 다시 중과세율 적용 여부를 검토해야 하는 상황이 됐습니다.

구체적으로는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가될 수 있습니다. 여기에 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용도 배제될 수 있습니다.

단순히 세율만 오르는 문제가 아닙니다. 오래 보유한 기간에 대해 기대했던 공제 혜택까지 함께 사라질 수 있다는 뜻입니다. 세금이 두 방향에서 동시에 부담으로 다가오는 구조입니다.

실제로 중과 유예 종료를 앞두고 시장에는 막차 수요가 몰렸습니다. 2026년 4월 서울 아파트 거래금액이 전월 대비 크게 증가한 것도 이 흐름과 무관하지 않습니다.

그렇다면 유예 종료 시점을 넘긴 지금, 다주택자는 어떻게 판단해야 할까요.

정답은 간단하지 않습니다.

지금은 “무조건 팔아야 한다”거나 “버티면 된다”고 말할 수 있는 시장이 아닙니다. 본인의 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득 시점, 양도차익, 거주 여부, 임대소득, 보유세 부담을 모두 넣고 숫자로 판단해야 하는 시기입니다.


지금 팔면 얼마나 나가는지부터 계산해야 합니다

양도세 중과가 재개된 지금, 섣불리 “팔아야겠다”고 결정하는 것도 위험하고, “그냥 버티자”고 눈감는 것도 위험합니다.

먼저 해야 할 일은 냉정한 계산입니다.

예를 들어 서울 조정대상지역에 아파트 두 채를 보유하고 있고, 그중 한 채를 매도하려는 상황을 가정해 보겠습니다. 해당 주택의 양도차익이 3억 원이라면 중과 적용 여부에 따라 세 부담은 크게 달라집니다.

중과가 적용되지 않는다면 기본세율 구조에서 세금을 계산하면 됩니다. 하지만 중과 대상에 해당한다면 여기에 추가 세율이 붙고, 장기보유특별공제 적용도 제한될 수 있습니다.

이 경우 같은 양도차익이라도 실제 손에 쥐는 금액은 크게 달라질 수 있습니다.

물론 모든 다주택자가 같은 결과를 맞는 것은 아닙니다.

보유 기간, 거주 기간, 취득 시점, 해당 주택이 중과 대상에서 제외되는지 여부, 임대주택 등록 여부, 일시적 2주택 해당 여부 등에 따라 결과는 달라집니다.

바로 이 지점이 핵심입니다.

양도세 계산은 인터넷에 떠도는 단순 계산기만으로 판단하기 어렵습니다. 본인의 사실관계를 모두 넣고 세무사 등 전문가와 함께 시뮬레이션을 해봐야 합니다.

매도를 고민하는 다주택자라면 “세금이 많이 나올 것 같다”는 막연한 불안이 아니라, 실제로 얼마가 나가는지를 먼저 확인해야 합니다.


버티기도 쉽지 않습니다, 7월 세제개편안이 변수입니다

“세금이 그렇게 크다면 그냥 버티면 되는 것 아니냐”고 생각하시는 분들도 많습니다.

그런데 여기서 또 하나의 변수가 있습니다. 바로 7월 전후로 예상되는 세제개편안입니다.

아직 최종안이 공개된 것은 아닙니다. 따라서 지금 단계에서 구체적인 내용을 단정해서는 안 됩니다.

다만 현재까지 시장에서 거론되는 방향은 비교적 분명합니다. 실거주 중심의 세제 구조를 강화하고, 투자 또는 비거주 보유에 대한 부담을 높이는 방향이 논의될 가능성이 있습니다.

특히 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제 구조, 다주택자 보유 부담, 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 조정 등이 시장의 관심사로 떠오르고 있습니다.

다주택자 입장에서 보면 양도세 중과 재개에 더해 보유세 부담까지 강화되는 시나리오가 현실화될 경우, 단순히 “버티면서 시장이 좋아지길 기다린다”는 전략도 생각보다 비싼 선택이 될 수 있습니다.

부동산은 팔 때만 세금이 드는 자산이 아닙니다.

보유하는 동안에도 종합부동산세, 재산세, 임대소득세, 대출이자, 관리비, 수선비가 계속 발생합니다. 여기에 공실이나 임대료 하락까지 겹치면 보유 자체가 현금흐름을 압박할 수 있습니다.

따라서 지금은 매도세와 보유세를 함께 봐야 합니다.

양도세가 부담스럽다고 무조건 보유하는 것이 답은 아닙니다. 반대로 세금이 무섭다고 급하게 매도하는 것도 답이 아닙니다.

지금 필요한 것은 방향이 아니라 계산입니다.



팔아야 하는 사람, 버텨도 되는 사람

현장에서 상담을 하다 보면 매도를 진지하게 검토해야 하는 분들과, 조금 더 시간을 두고 전략을 세워도 되는 분들이 구분됩니다.

먼저 매도를 검토해야 하는 분들은 이런 경우입니다.

보유 중인 주택이 실거주 목적이 아니고, 임대수익도 기대에 미치지 못하는데 보유세와 금융비용이 계속 늘어나는 경우입니다.

또는 향후 2~3년 안에 현금화해야 할 계획이 있는 분들도 지금부터 매도 시나리오를 검토해야 합니다. 자녀 증여, 사업자금 마련, 은퇴자금 확보, 대출 상환 등 이미 자금 사용 계획이 정해져 있다면 단순히 시장 회복만 기다리기 어렵습니다.

특히 7월 세제개편안 이후 보유 부담이 더 커질 수 있는 구조라면, 세금이 부담되더라도 지금 정리하는 편이 나을 수 있습니다.

반대로 버티기 전략이 유효한 분들도 있습니다.

해당 주택이 수도권 핵심 입지에 있고, 장기적으로 가치 상승 가능성이 높으며, 보유세와 금융비용을 감당할 수 있는 현금흐름을 갖춘 경우입니다. 실거주 요건을 충족했거나 향후 실거주 계획이 명확한 경우도 무리하게 매도할 필요는 없습니다.

세제개편안의 최종 방향이 아직 확정되지 않은 상황에서 섣불리 매도했다가 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 이런 분들은 7월 발표 내용을 확인한 뒤 전략을 재조정하는 것이 더 합리적일 수 있습니다.

핵심은 이것입니다.

지금은 감으로 결정하는 시장이 아닙니다. 본인의 숫자로 판단해야 하는 시장입니다.


증여와 법인 전환, 정말 대안이 될 수 있을까

매도도 부담스럽고, 버티기도 불안한 분들이 많이 물어보는 선택지가 있습니다.

증여와 법인 전환입니다.

증여는 양도세 부담을 피하거나 낮추는 수단으로 검토되는 경우가 많습니다. 하지만 증여세 부담이 만만치 않고, 취득세 문제도 함께 봐야 합니다. 향후 수증자가 해당 주택을 처분할 때 취득가액, 보유기간, 이월과세 여부, 자금출처까지 복합적으로 검토해야 합니다.

특히 직계존비속 간 부동산 증여는 세무당국의 모니터링이 강화되어 있습니다. 절세 목적의 저가 양도나 편법 증여는 사후 추징 위험이 있을 수 있습니다.

법인 전환도 마찬가지입니다.

과거에는 법인을 통한 주택 보유가 절세 수단으로 검토되기도 했습니다. 그러나 법인 주택에 대한 취득세, 종합부동산세, 양도세 부담이 강화된 이후에는 단순히 세금을 피하기 위한 법인 전환의 실익이 크게 줄었습니다.

법인은 세금을 줄이기 위한 그릇이 아니라, 사업 목적과 운영 실체가 있어야 하는 구조입니다.

단순히 세금을 피하기 위해 법인을 만드는 것은 오히려 더 복잡한 문제를 만들 수 있습니다.

필자가 항상 강조하는 말이 있습니다.

절세는 합법적인 범위 안에서 구조를 정리하는 것이고, 회피는 결국 부메랑이 되어 돌아올 수 있습니다.

증여든 법인 전환이든 먼저 계산해야 합니다. 그리고 반드시 세무 전문가와 함께 검토해야 합니다.


지금 당장 해야 할 것 한 가지

많은 분들이 이 글을 읽고 나서도 “그래서 나는 어떻게 해야 하지?”라는 질문이 남아 있으실 겁니다.
당연합니다.

부동산 세금은 개인의 상황이 너무 다르기 때문에, 어떤 전문가도 한 문장으로 정답을 내려줄 수 없습니다.

그래서 지금 당장 해야 할 일은 하나입니다.

내 주택의 양도세 시뮬레이션을 돌려보는 것입니다.

보유 기간, 거주 기간, 취득가액, 양도가액, 필요경비, 공시가격, 임대 여부, 조정대상지역 여부, 다른 주택 보유 현황까지 모두 넣고 실제 세금이 얼마나 나오는지 확인해야 합니다.

여기에 보유세와 금융비용, 임대수익까지 함께 계산해야 합니다.

그래야 팔아야 할지, 버텨야 할지, 증여를 검토해야 할지, 아니면 7월 세제개편안 이후 다시 판단해야 할지 방향이 보입니다.

7월 세제개편안이 발표되면 시장은 또 한 번 흔들릴 수 있습니다.

그때 준비된 사람과 그렇지 않은 사람의 선택지는 분명히 달라질 것입니다.

막연한 불안보다 정확한 숫자가 중요합니다. 주변의 소문보다 본인의 케이스가 중요합니다.

다주택자 양도세 중과가 재개된 지금, 가장 위험한 것은 세금이 많이 나오는 것이 아닙니다.

내가 얼마를 부담해야 하는지 모른 채 버티거나, 계산 없이 급하게 파는 것입니다.

부동산 세금은 피하는 것이 아니라 관리하는 것입니다. 지금은 매도 버튼을 누르기 전에, 내 자산의 세금 구조부터 차분히 확인해야 할 때입니다.


배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)

※ 본 칼럼은 다주택자 양도소득세 중과 재개와 부동산 세제개편 논의와 관련해 일반적으로 발생할 수 있는 세무·부동산 실무 쟁점을 이해하기 쉽게 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 구체적인 세액 계산, 양도소득세·종합부동산세 신고, 증여세 검토, 법인 전환, 경정청구 등 개별 세무 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무사 등 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.