75억 집 팔면 '세금 13억'…빨리 안 팔면 양도세 '폭탄' 맞는다

부동산 양도소득세가 장기보유특별공제를 중심으로 전면 개편된다. ‘보유’ 공제를 ‘거주’ 공제로 전환해 비거주 주택의 세 부담을 늘리는 것이 핵심이다. 공제 한도도 신설해 비싼 주택일수록, 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조를 개선하기로 했다.

다주택자 대상 ‘퇴로’도 마련한다. 조정대상지역 주택 대상 양도세 중과를 2027~2028년 한시 완화해 매도 기회를 주기로 했다. 종합부동산세 강화에 따른 조치로, 2029년부터 원래대로 중과한다. 정부는 3일 이런 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.

◇비거주·초고가 양도세 높인다

정부는 비거주·초고가 주택의 양도세 부담을 늘리기로 했다. 현행 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾼다. 거주 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지다.

이에 따라 보유 연 4%(최대 40%), 거주 연 4%(최대 40%)인 1가구 1주택 대상 공제 구조를 거주 연 8%(최대 80%)로 전환한다. 다주택(비조정대상지역)은 보유 연 2%(최대 30%)에서 거주 연 2%(최대 30%)로 바꾼다. 내년은 현행대로 1년 유예하고, 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년 본격 시행한다.


공제 한도도 신설한다. 내년까지는 한도 없이 공제하되 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제하기로 했다.

이에 따라 양도세 부담은 2028년부터 본격적으로 커진다. 12억원에 취득해 2년 거주·10년 보유한 뒤 32억원에 판다면 내년 세금은 현행대로 2억3600만원이다. 2028년에는 3억2000만원, 2029년에는 4억500만원으로 증가한다.

25억원에 취득한 주택을 10년 거주·보유하고 75억원에 양도하면 양도세는 내년엔 현행대로 3억1600만원이다. 2028년에는 9억2300만원으로, 2029년부터는 13억7300만원으로 늘어난다. 초고가 주택 종부세를 감당할 수 없다면 빨리 파는 게 유리하도록 설계했다.

◇다주택자 매도 기회 부여

다주택자에게는 매도 기회를 주기로 했다. 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 2027~2028년 한시 완화한다. 올해 중과를 적용받은 양도분도 내년 확정 신고 때 초과분을 돌려받을 수 있다.

2주택자 중과율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트로 낮추고, 2028년 10%포인트를 거쳐 2029년 20%포인트로 되돌린다. 3주택 이상은 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 적용한 뒤 2029년 30%포인트로 다시 올린다.

2주택자가 양도차익 5억원인 조정대상지역 주택을 양도했다면 현행 양도세는 2억7000만원이다. 양도세 중과 한시 완화에 따라 2027년 양도하면 세금은 2억원으로 현행 대비 7000만원 줄어든다. 2028년 양도 땐 세 부담이 2억2000만원이다. 내년에 매도하는 것이 세 부담 측면에선 유리한 것이다.

◇장기 거주·고령은 부담 완화

장기 거주 주택의 양도세 부담은 완화한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1가구 1주택은 양도세 기본공제를 연 250만원에서 연 2500만원으로 늘리기로 했다. 15억원에 취득해 10년 거주한 뒤 30억원에 양도했다면 양도세는 현행 4750만원에서 3900만원으로 줄어든다.

고령 1주택자에게도 한시적으로 양도세를 깎아준다. 양도일 기준 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 6개월 안에 비수도권으로 이주하는 것이 조건이다. 이때 세 감면율은 2027년 50%(5억원 한도), 2028년은 30%(3억원 한도)다.

이에 따라 65세 이상이 10억원에 취득한 1주택을 30억원에 양도하고 비수도권으로 이주한다고 가정하면 내년 양도 때 세금이 현행 1억6500만원에서 8300만원으로 줄어든다. 2028년에 양도하면 1억8500만원에서 1억2900만원으로 감소한다. 내년 기준 10년 보유·5년 거주한 경우다. 만약 양도한 뒤 5년 안에 다시 수도권 주택을 취득하거나 수도권으로 이주하면 감면세액은 추징된다.

김일규 기자 black0419@hankyung.com