흔들리지 않는 나만의 부동산 기준 ‘셀프 입지력’ 키워라 [머니 인터뷰]

[머니 인터뷰]


“남이 찍어준 매물에 내 자산을 맡기지 마세요. 내 부동산을 지킬 무기는 오직 ‘셀프 입지력’뿐입니다.”

정은숙(메디테라) 저자는 10년 넘게 부동산 현장을 누빈 부동산 투자 전문가다. 1기 신도시를 6개월 이상 밀착 임장하며 정리한 ‘1기 신도시 임장 노트’ 등을 통해 분석력을 인정받았다. 그는 특정 지역과 단지를 정해주는 ‘부동산 찍어주기 강의’의 위험성을 현장 사례로 경고한다. 실제로 2020~2021년 가파른 상승장 이후 글로벌 경제 악화와 금리인상이 몰아쳤을 때 판단 기준 없이 영끌해 집을 산 이들이 가장 먼저 손절매에 내몰렸다고 저자는 설명한다.

최근 DSR 대출 규제와 부동산 초양극화가 심화되면서 실수요자의 불안감이 어느 때보다 커지고 있다. 저자는 이 불안감의 진짜 원인은 ‘나만의 기준’이 없기 때문이라고 진단한다. ‘메디테라의 셀프 입지력’은 불확실한 시장 속에서 진짜 안목을 길러주는 실전 부동산 지침서다. 인구·정책·일자리·교통·인프라·호재라는 6대 핵심 요소에 기후, 주택 설계 2가지 미래 요소를 더한 ‘6+2 입지 전략’을 밀도 높게 담아냈다.

10년 동안 수천 명을 상담한 경험을 바탕으로 책을 쓰셨습니다. ‘셀프 입지력’을 핵심 주제로 삼은 이유는 무엇입니까.
“10년 넘게 상담하면서 가장 많이 들었던 질문은 ‘지금 사도 될까요’였습니다. 하지만 더 중요하게 생각할 질문은 ‘왜 이곳을 사려고 하는가’입니다. 많은 분이 유튜브, 기사, 커뮤니티에서 추천하는 지역을 따라가려고만 합니다. 하지만 누군가의 답을 따라가는 방식으로는 절대 좋은 결과를 볼 수 없습니다. 저는 정답을 알려주는 것보다 스스로 답을 찾는 방법을 알려드리고 싶었습니다. 바로 ‘셀프 입지력’입니다. 앞으로는 당분간 꾸준히 규제 대책이 나올 텐데 그때마다 스스로 판단할 수 있는 힘을 갖춘다면 두렵지 않을 것입니다.”

좋은 입지를 찾기 위해 ‘6+2 전략’을 제시하셨습니다.
“부동산의 가치는 실수요자에 의해 결정됩니다. 결국 입지가 좋은 곳입니다. 입지 요소는 보통 교통 편의성, 일자리, 인프라(교육, 상업, 병원 등), 호재 등 4개 요소가 결정하며 시기에 따라 그 중요도와 영향력이 달라집니다. 그래서 시대를 반영하는 입지 요소인 인구와 정책 2개 요소도 함께 반영했습니다. 또한 두 가지 미래 가치 요소를 추가했습니다. 기후와 주택 설계입니다. 급변하는 날씨가 앞으로 부동산 가치에 영향을 줄 가능성이 높고, 최근 주택 안전에 대한 관심도 높아졌기 때문입니다. 건강과 안전에 관한 사안이 거주 공간에서 더욱 가치를 가지게 되리라 생각합니다.”

내 집 마련을 서두르는 실수요자가 흔하게 저지르는 실수는 무엇인가요.
“집을 먼저 정하고 돈은 나중에 맞추려는 것입니다. 이런 접근은 치명적인 결과를 가져올 수 있습니다. 같은 금액으로 어떤 입지를 선택하느냐에 따라 미래 자산가치의 차이가 크게 벌어질 가능성이 높기 때문입니다. 내 집 마련은 매수 가능 금액을 먼저 정하는 것이 중요합니다. 총예산 내에서 가장 입지 가치가 높은 집을 찾는 것이 자산 상승을 위한 현명한 방법입니다. 이 책은 그 입지 가치 기준을 제시합니다. 막연한 감이 아니라 미래 가치가 높은 선택을 할 수 있도록 돕는 것입니다.”

현재 갈아타기를 준비하는 사람들이 중점적으로 고려해야 할 점은 무엇인가요.
“갈아타기는 현재 자산을 성장 가능성이 더 높은 입지로 이동시키는 과정입니다. 앞으로 가치가 얼마나 상승할 수 있는지를 먼저 살펴야 합니다. 다만 지금은 대출 규제가 강화되면서 현실적인 부담이 매우 큰 시기입니다. 매수세가 줄어 기존 주택을 제때 매도하기가 쉽지 않고 갈아타려던 상급지 가격이 올라 기회를 놓칠 수 있다는 불안감 때문에 결정을 미루는 분들도 많습니다. 결국 갈아타기의 성패를 결정하는 것은 자금 준비와 의지입니다. 반대로 무리한 대출과 자금 계획으로 현금흐름이 흔들릴 가능성이 크다면 현재의 자산을 안정적으로 유지하는 것이 더 나은 선택일 수도 있습니다.”

‘생애주기 5단계 전략’을 제시하게 된 배경은 무엇인가요.
“상담하다 보면 같은 질문을 해도 사람마다 답이 달라집니다. 30대 신혼부부와 50대 은퇴 준비자의 부동산 선택 기준은 완전히 다를 수밖에 없습니다. 그런데 많은 사람이 같은 투자법을 따라 합니다. 그래서 생애주기에 맞는 전략이 필요하다고 생각했습니다. 첫 집을 마련하는 사람, 집을 넓혀 가는 사람, 자산을 키워나가고 싶은 사람, 은퇴를 앞두고 노후 준비를 하는 사람에 맞는 개별적인 부동산 플랜이 필요하기 때문입니다.”



‘서울 불패’가 아닌 ‘선별의 시대’를 강조하셨습니다. 수도권에서 주목해야 할 퓨처 스폿은 어디일까요.
“각종 인프라가 갖춰진 곳은 이미 집값이 부담스러울 정도로 올랐습니다. 그러니 그다음으로 상승할 곳을 찾고 싶은 분들이 많습니다. 그런 면에서 말씀드리자면 올해 하반기는 서울 15억원 이하, 수도권 10억원 이하 지역과 단지들이 강세를 보일 것입니다. 또한 당장 경기가 좋아지긴 쉽지 않고 글로벌 흐름이 저성장으로 가는 상황에서는 입지 가치 요소 중 일자리 요소가 큰 영향력을 발휘합니다. 그런 점에서 반도체 머니로 집값이 오른 동탄처럼 일자리가 탄탄하면서 주거 만족도가 높은 지역을 챙겨보면 좋을 것 같습니다. 흔히 삼성 벨트 지역이라 부르는데 그중에서 평택은 공급 가뭄 시대에도 공급 폭탄이 있는 지역으로 당장 무언가를 하기보다는 기회를 엿보는 것이 필요한 지역입니다.”

실제 임장을 다니면서 가장 많이 느끼신 점은 무엇인가요.
“현장은 언제나 모든 것을 말해줍니다. 뉴스도 많은 정보를 주지만 현장의 생생한 변화와 실제 사람들의 생각과 분위기는 뉴스만으로 알기 쉽지 않습니다. 그리고 예전과 달리 지금의 부동산 시장은 일제히 움직이지 않습니다. 예전에는 해당 지역의 모든 단지가 일제히 오르는 모습을 보였는데 지금은 트렌드에 맞는 단지만 움직이는 모습을 보입니다. 그러니 실수요자분들은 부동산 시장의 큰 흐름에 따라 본인에게 맞는 단지를 찾아 현장을 직접 가보는 것이 최고의 방법입니다.”

마지막으로 독자들에게 꼭 전하고 싶은 핵심 메시지가 있다면요.
“부동산 시장은 앞으로도 계속 변합니다. 끊임없는 대책 발표와 시장의 변화 속에서 혼란은 어김없이 따라옵니다. 하지만 기준이 명확한 상태라면 변화가 생겨도 가야 할 길이 보입니다. 그 길은 지금과 같은 시장에서 남이 알려주기 어렵습니다. ‘셀프 입지력’은 평생 흔들리지 않는 부동산 판단력을 갖추는 것입니다. 독자 여러분이 이 책을 통해 내 집 마련과 자산 상승을 이루어내어 보다 더 행복한 삶을 누리시길 진심으로 응원하겠습니다.”

김승호 기자 zahir4@hankyung.com