"집 바꾸실 분!" 늘어난 '주택 교환 거래'...양도세 줄이기용?

정부의 세제 개편 움직임 속에서 부동산을 서로 맞바꾸는 ‘교환 거래’가 다시 활기를 띠고 있다. 세금 부담이 더 커지기 전에 미리 양도차익을 정산하고 취득가액을 높여두려는 수요가 늘고 있어서다. 8·3 세제 개편안이 확정되면 초고가 주택을 중심으로 이 같은 맞교환이 더욱 확산할 가능성이 있다는 전망이 나온다.

12일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 이는 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 많은 규모다. 이 중 서울 거래량은 57건으로 지난해 상반기(59건)보다는 소폭 줄었으나 2024년 상반기(41건)와 비교하면 39% 급증했다.

교환 거래는 주택 소유자들이 각자 보유한 부동산의 재산권을 물물교환 방식으로 넘겨받는 형태다. 현금을 주고받는 대신 비슷한 가치의 부동산을 맞바꾸는 것이다. 다만 세법상 단순한 물물교환으로 인정되지는 않는다. 기존 주택을 넘기는 과정에서 양도가 발생한 것으로 보아 양도소득세가 부과되며 새 주택을 넘겨받는 데 따른 취득세도 내야 한다.

당장의 세금 부담에도 교환 거래가 유용한 절세 창구로 쓰이는 까닭은 취득가액을 새로 높여 잡을 수 있어서다. 예컨대 과거 10억 원에 매입한 주택이 30억 원까지 오른다면 훗날 해당 주택을 매도할 시 20억 원 이상의 양도차익에 세금이 매겨진다.

반면 비슷한 시세의 다른 주택과 맞교환하면 기존 주택의 양도에 따른 양도세와 새 주택의 취득에 따른 취득세를 부담하게 된다. 대신 새로 취득한 주택의 취득가액은 교환 당시 가액인 30억원을 기준으로 새롭게 반영된다. 추후 새 주택 가격이 더 뛰더라도 높아진 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하므로 향후 세 부담을 낮출 수 있다.

따라서 과거 저렴한 가격에 집을 매입해 오랫동안 보유한 집주인일수록 교환 거래를 활용할 유인이 크다. 주택을 계속 보유하다 매도하면 집값 상승분이 누적돼 양도차익이 커지지만, 교환을 통해 취득가액을 미리 높여두면 향후 발생하는 세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 당장 양도세와 취득세를 부담해야 한다는 점에서 모든 집주인에게 유리한 방식은 아니지만, 향후 세율과 공제 제도까지 고려하면 교환 거래의 절세 효과가 더 커질 수 있다.

세제 개편은 이런 움직임을 자극하는 변수다. 정부안에 따르면 현행 양도세 장기보유특별공제(장특공제)는 내년부터 단계적으로 장기거주소득공제로 전환된다. 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 축소될 예정이다. 지금까지 공제에 제한이 없었던 고가 주택 보유자 입장에서는 향후 주택을 팔 때 세금 부담이 커질 수 있는 구조다.

이에 따라 세제 개편의 영향을 크게 받는 초고가 주택 보유자들이 교환 거래를 하나의 절세 수단으로 검토할 것이라는 게 업계의 분석이다. 특히 과거 취득가액과 현재 시세의 차이가 큰 데다 향후 집값 상승까지 기대되는 경우라면 세제 개편 전후의 세 부담을 비교해 맞교환을 실행에 옮길 가능성이 높다.

부동산 업계 관계자는 “교환 거래는 당장의 세금만 보면 일반적인 매매보다 부담이 작다고 단정하기 어렵지만 향후 발생할 양도차익까지 고려하면 장기 보유자에게 선택지가 될 수 있다”며 “세제 개편으로 고가 주택의 공제 혜택이 줄어들 경우 취득가액을 높여두려는 수요가 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.

김세은 인턴기자 senii@hankyung.com