특수관계인 간 부동산거래, 감정평가로 안전하게 할 수 있을까

[감정평가]

특수관계인 간에 자산을 이동시키는 방법 중에서 매매의 방식으로 명의를 변경하는 저가 양도가 인기다. 절세효과로 인해 증여 대신 부의 이전의 좋은 선택지로 주목받고 있다.

이런 트렌드로 인해 가족 간, 법인과 대표이사 또는 임직원 사이의 부동산 거래에 대한 시가 감정평가 의뢰가 주요 상담 유형으로 자리 잡았다.

왜일까. 특수관계인 거래에서는 “실제로 그 가격에 합의했다”는 사실만으로 충분하지 않기 때문이다. 과세 관청에서는 당사자끼리 정한 가격보다 그 가격이 객관적으로 시가에 부합하는지 여부를 중요하게 보기 때문이다.

세법상 특수관계인의 범위는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척 및 배우자, 형제자매 같은 친족 관계 및 경제적 연관 관계, 경영지배 관계 등을 기준으로 정하고 있다. 법률마다 조금씩 다르지만 상식선에서 접근하면 된다.

특수관계인 간 부동산 거래에서 가장 크게 부각되는 문제는 과연 ‘시가’가 얼마짜리인 부동산을 얼마에 거래하였는가 하는 것이다.

무상으로 증여를 할 수도 있는 사이에서 부동산을 거래하다 보면 아무래도 콕 찝은 시가보다는 저렴하게 재산이 이동하는 경우가 많아 과세당국에서는 이에 따른 과세 회피, 탈세 여부를 주시하기 때문이다.

예를 들어 대표 개인이 보유한 토지를 법인에 100억원에 매도하는 사례에서 당사자들은 해당 토지에 개발제한이 있고 사업성이 낮아 100억원으로 합의했다고 주장할 수 있다. 하지만 과세 관청이 주변 거래사례나 다른 평가자료를 토대로 시가를 150억원으로 판단한다면 150억원을 기준으로 세금이 계산된다. 계약 당사자들의 ‘합의’는 세법상 ‘시가’가 아니기 때문이다.

반대로 법인이 보유한 부동산을 대표에게 지나치게 낮은 가격으로 양도하면 법인세법상 부당행위계산부인 문제가 발생할 수 있다. 개인이 법인에 부동산을 저가로 양도하는 경우에도 양도소득세와 증여세 문제가 함께 검토될 수 있다.

가족 간 거래도 마찬가지다. 가령 부모에게 증여받은 부동산을 세법상 특수관계인인 형제자매 간 다시 사고파는 경우를 생각해보자. 시가 10억원인 부동산을 6억원에 거래하면서 “우리끼리 합의한 가격”이라는 이유는 인정되지 않는다.

현행 상·증세법은 특수관계인 사이의 저가 양수, 고가 양도에서 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우 그 차액을 기준으로 증여재산가액을 계산하도록 하고 있다. 결국 시가의 확정이 선행되어야 안전한 자산이동의 계획이 가능하다.

여기서 감정평가의 역할이 중요해진다. 감정평가는 대상 부동산에 대한 시가를 결정할 뿐만 아니라 평가대상 부동산의 위치, 이용 상황, 권리관계, 공법상 제한, 주변 거래사례, 시장 상황 등을 종합해 시가를 논리적으로 설명하고 입증한다.

법원에서도 특수관계인 간 거래가격을 결정할 당시 그 가격이 왜 합리적이었는지를 객관적으로 설명할 수 있어야 한다는 점을 중요한 판단의 근거로 삼는다.

따라서 특수관계인 간 부동산 거래에서 감정평가는 ‘세금을 줄이기 위한 평가’가 아니라 거래가격의 객관성을 확보하기 위한 안전장치로 이해할 필요가 있다.

물론 감정평가를 받았다고 해서 모든 특수관계인 거래가 자동으로 세법상 인정되는 것은 아니다. 실제 자금의 지급 여부, 거래 목적, 권리관계, 거래 조건, 평가기준일과 등기이전일 및 감정평가의 적정성 등 여러 요소가 함께 검토돼야 한다. 감정평가 역시 법에서 정한 요건과 평가 기준을 충족해야 한다.

특수관계인 거래에서 위험한 것은 거래 그 자체가 아니다. 객관적인 근거 없이 거래가격부터 정하고 나중에 그 가격을 설명하려는 것이다.

핵심은 ‘얼마에 거래했느냐’가 아니라 ‘왜 그 가격에 거래했느냐를 객관적으로 설명할 수 있느냐’이고 특수관계인 거래에서 감정평가는 세금을 없애주는 마법은 아니지만 거래가격을 둘러싼 과세 리스크에 ‘객관성’이라는 방어막을 세워준다.


박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표