"수도권 전세, 연말까지 3% 이상 강세…집값도 밀어올릴 것"

부동산 전문가 10명 중 9명은 연말까지 수도권 집값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다. 비거주 1주택자 세 부담 강화에 반대하는 의견은 80%를 넘었다.

한국경제신문이 지난 20~23일 학계와 금융권, 건설·시행업계 전문가 100명을 대상으로 ‘추석 이후 부동산시장 전망’을 설문한 결과 이같이 나타났다. 응답자의 88%가 연말까지 서울 아파트값이 1% 이상 상승할 것으로 전망했다. 하락을 예상한 응답은 2%에 그쳤다. 수도권으로 범위를 넓혀도 전문가의 86%가 매매 가격이 1% 이상 오를 것으로 예상했다. 상승세가 ‘내년 하반기’(34%)와 ‘2028년 이후’(25%) 등 중장기적으로 이어질 것이란 전망이 많았다.

서울 전셋값은 응답자의 99%가 연말까지 1% 이상 오를 것으로 봤다. 이 가운데 ‘3~4%대 상승’을 예상한 비율이 48%에 달했다.

비거주 1주택자의 세 부담을 강화하는 데 대해선 ‘매우 반대’(48%)와 ‘반대’(35%) 의견이 80%를 웃돌았다. 전·월세 시장 안정 방안으로는 ‘민간임대 공급 활성화’(68%)를 가장 많이 꼽았다. ‘토지거래허가구역 조정’(51%), ‘실수요자 전세대출 지원’(50%)이 그 뒤를 이었다.

실거주 강화로 전·월세 매물 잠김…절반이 "내년 하반기까지 올라"
서울 집값까지 연쇄 상승 가능성…"토허제 풀고 실거주 의무 완화를"

부동산 전문가들은 서울을 비롯한 수도권 전역의 가파른 전·월세 상승세가 집값을 끌어올리고 있다고 진단했다. 전·월세난 속에 일부 수요가 매매시장으로 이동하면서 서울 외곽과 경기 지역의 중·저가 아파트 가격이 빠르게 오르고 있다는 분석이다. 전문가들은 “부족한 입주 물량과 실거주 강화 정책에 따른 임대 물량 감소가 전·월세 급등의 주요 원인”이라며 민간 임대사업자 육성 등 구조적 대응이 필요하다고 강조했다.

◇전문가 99% “서울 전셋값 상승”

한국경제신문이 지난 20~23일 학계와 건설·시행사 대표 등 부동산 전문가 100명을 대상으로 ‘추석 이후 부동산 시장 전망’을 설문조사한 결과, 전문가들은 매매가보다 전셋값 상승세가 더 가팔라질 것으로 내다봤다. 연말까지 서울 아파트 전셋값 상승률을 묻는 질문에 응답자 100명 중 48명(48%)이 ‘3~4%대 상승’을 예상했다. ‘1~2%대 상승’은 32%, ‘5% 이상 상승’은 19%에 달했다.


연말까지 수도권 전셋값이 상승할 것으로 본 응답은 92%였고, 이 가운데 ‘3% 이상 상승’을 예상한 비율도 전체의 47%로 절반에 가까웠다.

상승세가 단기간에 꺾일 것이라는 전망도 드물었다. 서울 전셋값이 오를 것이라고 예상한 전문가 99명 중 45명(45.5%)은 상승세가 ‘내년 하반기’까지 이어질 것으로 봤고, ‘2028년 이후’까지 상승을 점친 전문가도 34명(34.3%)이었다. 전문가 10명 중 8명은 적어도 내년 하반기까지 상승 흐름이 지속될 것으로 내다봤다. 이는 공급 확대 효과가 단기간에 나타나기 어렵다는 판단이 반영된 결과로 풀이된다.

전문가들이 가장 우려하는 지점은 전·월세 물건의 ‘잠김 현상’이다. 전셋값이 오르는 이유를 묻는 질문(복수응답)에 응답자 99명 중 81명(81.2%)이 ‘실거주 강화 정책에 따른 임대 물건 감소’를 꼽았다. ‘입주 물량 감소’(65.7%), ‘매매가격 상승에 따른 전세 전환 수요 증가’(27.6%) 등이 그 뒤를 이었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 전세 매물이 감소한 게 임대료 상승 압력을 키웠다”며 전세 물건이 줄어들수록 가격 상승 탄력이 더 커지는 ‘수급 왜곡’ 현상을 우려했다.

◇‘전셋값 상승→매매가 상승’ 우려

문제는 전셋값 상승이 다시 매매가격 상승 압력으로 이어지는 ‘연쇄 상승 구조’가 고착화할 가능성이 크다는 점이다. 전문가 100명 중 86명(86%)이 연말까지 수도권 아파트 매매가격이 최소 1% 이상 오를 것으로 전망한 가운데, 이 중 53명(61.6%)은 ‘전·월세 가격 상승’을 주요 원인으로 지목했다. ‘신규 주택 공급 부족’(76명·88.4%)에 이어 두 번째로 높은 응답이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “주택 공급이 부족한 상황에서 실거주 의무 강화와 비거주 1주택자 세 부담 증가로 전세 매물이 줄어 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어지고 있다”고 분석했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원도 “서울 임대차시장의 가격 불안이 지속되자 임차인이 중·저가 지역에서 매수로 전환하는 사례가 늘고 있다”며 “매매가 상승세가 확산할 가능성이 크다”고 말했다.

전문가들은 전·월세난을 해소하기 위한 최우선 과제로 ‘민간 임대 공급 활성화’(68%)를 꼽았다. 이어 ‘토지거래허가구역 조정 및 실거주 의무 완화’(51%), ‘실수요자 전세대출 지원’(50%) 순으로 나타났다. 정부는 지난해 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 매수 주택에 최소 2년의 실거주 의무를 부과했다. ‘다주택자 취득세·양도소득세 완화’가 필요하다는 응답도 41%로 집계됐다. 규제 중심 정책만으로는 임대차시장 불안을 해소하기 어렵다는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

정의진/임근호 기자 justjin@hankyung.com