보유 주택 수 정확히 아는 게 '절세 1원칙'

올해 집코노미 박람회에서는 부동산 세금 관련 강연이 참석자들의 이목을 끌었다. 정부가 지난 8월 세제 개편안을 통해 고가 주택과 비거주 1주택의 세 부담을 강화하겠다는 방침을 밝혀 절세 전략과 대안 투자에 대한 관심이 높아진 영향이다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 1일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 집코노미 박람회에서 ‘2026 세제 개편에 따른 주택시장의 변화와 전략’을 주제로 강연했다. 그는 “부동산 절세 전략의 출발점은 ‘내가 보유한 주택 수를 정확히 아는 것’”이라고 강조했다.

우 전문위원은 신한은행 자산관리 자문단 ‘프리미어 패스파인더’에서 고액 자산가를 대상으로 부동산·세무 상담을 맡고 있다. 그는 “가구 구성원이 사무실로 사용하는 오피스텔이나 상속받은 폐가 등이 주택 수에 포함될 수 있다는 사실을 모르는 이가 적지 않다”고 설명했다.

부동산 처분 의사결정의 핵심 변수로는 종합부동산세 등 보유세보다 양도소득세를 꼽았다. 우 전문위원은 “종부세보다 과세 대상이 넓은 양도세가 향후 매도 결정에 더 큰 영향을 미칠 것”이라며 “갈아타기 수요자라면 2028년부터 본격화할 양도세 강화 흐름을 고려해 전략적으로 접근할 필요가 있다”고 말했다. 다만 세제 개편안은 국회 논의 과정에 있는 만큼 향후 수정될 가능성을 반드시 확인해야 한다고 조언했다. 실제 매매에 앞서 세무사 등 전문가를 통해 예상 세 부담을 수치로 점검할 필요가 있다는 설명이다.

안영효 바른NPL대부 의장은 비거주 1주택자의 세 부담을 상쇄할 대안으로 다가구·다중주택을 제시했다. 그는 “정부는 보유보다 실거주를 유도하는 신호를 지속적으로 보내고 있다”며 “1주택 요건을 유지하면서 임대수익을 얻을 수 있는 다가구·다중주택에 관심을 둘 필요가 있다”고 말했다. 바른NPL대부는 부실채권(NPL) 매입·매각과 채권 분석, 투자 컨설팅을 전문으로 하는 회사다.

안 의장은 “집주인이 상층부에 거주하고 하층부를 임대하는 방식으로 실거주와 수익을 동시에 추구할 수 있다”며 “고가 주택 보유세 부담으로 매각을 고민하는 은퇴자에게 대안이 될 수 있다”고 했다. 기준시가 12억원 이하 1주택자는 월세에 대한 소득세가 과세되지 않는 것도 장점으로 꼽았다.

그는 또 다가구·다중주택 등 부동산을 비교적 적은 자금으로 확보할 수 있는 방법으로 NPL 투자를 제시했다. 채무자가 대출금을 상환하지 못하면 해당 채권은 부실채권이 되고, 담보 부동산은 경매나 공매로 시장에 나온다. 이 과정에서 투자자는 채무 인수 등의 방식으로 부동산을 취득할 수 있다.

집코노미 박람회2026의 개별 강연 기사는 한국경제신문의 유료 투자 플랫폼 '한경 프리미엄9'(www.hankyung.com/premium9)에서 볼 수 있습니다.

구은서/임근호 기자 koo@hankyung.com