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지난해 가을, 자산가들 사이에서 화제가 된 대법원 판결이 있다. 압구정 아파트를 가진 고령의 위탁자가 미국에 사는 자매들 대신 조카들에게 재산을 남기려 한 사안이다. 생전에는 그 아파트에 계속 살되, 사후에는 지분이 아니라 현금으로 나눠 주어 분쟁의 소지를 없애는 것이 목적이었다. 그래서 아파트를 신탁회사에 신탁하고, 사망 후 이를 처분해 남은 현금을 조카들에게 지급하는 유언대용신탁계약을 체결했다.
위탁자 사망 후 조카들이 현금을 받자 구청은 이들을 아파트의 취득자로 보아 취득세를 부과했다. 대법원의 판단은 달랐다. 수익자가 받은 것이 아파트가 아니라 ‘처분대금을 지급받을 권리’에 불과하다면 부동산을 취득한 것이 아니므로 취득세를 부과할 수 없다는 것이다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2025두33790 판결).
여기에는 이유가 있다. 상증세법은 1996년부터 “피상속인이 신탁한 재산은 상속재산으로 본다”는 간주규정을 두었지만(제9조 제1항), 지방세법에는 그런 규정이 없었다. 취득세는 법에 열거된 물건의 취득에 부과되는 세금인데, 수익자가 취득한 것은 금전을 지급받을 권리였으니 과세할 근거가 없었던 것이다.
자산가들이 주목한 것은 이 법리의 적용 범위다. 금전을 지급받을 권리라면 과세할 수 없다는 논리는 임대료 등 금전으로 지급되는 수익권 전반에 적용된다. 판례대로라면 건물을 신탁에 둔 채 임대료를 받을 권리만 배우자, 자녀, 손자 순으로 넘기는 설계에선 세대가 바뀌어도 취득세가 발생하지 않는다. 상속세는 그대로 내더라도, 취득세에 관한 한 비과세 승계 통로가 열린 셈이다.
그런데 그 통로가 닫히고 있다. 정부는 판결 직후인 2025년 12월 국회 소위에서 “과세의 필요성에 공감한다”며 과세 방안을 직접 마련하겠다고 밝혔고, 2026년 10월 수익자에게 취득세·재산세를 과세하는 지방세법 개정안을 국회에 제출했다. 시행 예정일은 2027년 1월 1일, 이제 1년도 남지 않았다.
무엇이 달라지나
취득세부터 보자. 유언대용신탁이나 수익자연속신탁에 따라 부동산에 대한 이익을 받을 권리를 취득한 수익자는, 위탁자(또는 직전 수익자)가 사망한 날에 그 부동산 자체를 취득한 것으로 간주된다(안 제7조 제17항 신설). 행정안전부 설명자료는 임대료뿐 아니라 처분·매각대금도 과세 대상이라고 밝히고 있어, 앞서 본 판례와 같은 처분형 설계도 과세된다. 세율은 원칙적으로 수익자가 상속인이면 2.8%(농지 외), 상속인이 아니면 3.5%다.
임대료를 받을 권리는 채권인데도 부동산을 취득한 것으로 보는 것은, 수익자가 그 부동산의 과실을 실질적으로 누린다면 신탁 없이 상속받은 사람과 같게 과세해야 한다는 논리다. 그러나 처분권도 없는 수익자에게 부동산 취득세를 지우는 것이 담세력에 맞느냐는 비판을 피하기 어려운 면도 있다.
재산세도 달라진다. 취득한 것으로 간주된 수익자가 재산세 납세의무자가 되고, 체납하면 수탁자가 물적납세의무를 진다. 처분해서 현금으로 나눠도 마찬가지다. 앞의 판례 사안에서 위탁자는 3월에 사망했고 처분 등기는 7월 말에 마쳐져, 그 사이에 재산세 과세기준일인 6월 1일이 끼어 있었다. 개정법이 적용됐다면 조카들은 아파트를 한 번도 사용·수익하지 않고도 그 해 재산세까지 부담했을 것이다. 정부가 내세운 ‘실질적인 재산의 사용·수익’이라는 논리와 맞지 않는 결과다.
주택이라면 한 가지가 더 있다. 위탁자 사망 후에는 신탁 주택이 수익자의 주택 수에 가산돼, 아파트 한 채를 가진 자녀가 부친의 신탁 주택 수익자라면 이후 새 아파트를 살 때 다주택 중과 판정이 달라질 수 있다. 상속주택 5년 제외와 일시적 2주택 특례가 있지만, 신탁 주택은 수익자가 임의로 처분할 수 없어 특례 요건을 채우기 어려운 경우가 많다.
수익권의 값인가, 건물의 값인가
이 개정안에는 아직 불명확한 부분이 있다. 임대료를 받을 권리만 있는 수익자에게 무엇을 기준으로 세금을 매길 것인가 하는 점이다. 개정안은 수익자가 “대통령령으로 정하는 바에 따라 그 부동산 등을 취득한 것으로 본다”고만 규정할 뿐 과세표준 규정에는 손을 대지 않았다. 현행 규정대로라면 과세표준은 부동산 자체의 가액이다. 그렇다면 50억원 건물의 임대료 수익권을, 그것도 살아 있는 동안만 받는 수익자에게 건물 전체 가액으로 과세할 것인가, 수익권 가치로 환산한 지분만큼만 과세할 것인가. 어느 쪽이냐에 따라 세 부담이 달라진다.
정부가 이 문제를 몰랐던 것은 아니다. 지난 8월 입법예고 원안은 ‘수익권의 종류, 신탁된 부동산 등의 취득 범위와 적용기준’을 대통령령으로 정한다고 하여 수익권의 종류별로 취득 범위를 달리 정할 것임을 시사했지만, 국회 제출안에서는 이 문구가 빠지고 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라’라는 문구만 남았다. 세 부담을 좌우할 기준은 시행령에 달렸는데, 그 시행령은 아직 없다.
연속 수익자 구조에서는 문제가 더 커진다. 배우자, 자녀, 손자가 각자 일정 기간의 임대료만 받고 넘기는 설계인데도 수익자가 바뀔 때마다 부동산 전체 가액으로 과세된다면 한 건물에 전액 기준 취득세가 세번 붙는다. 정부는 수익권의 일부만 취득한 경우 지분 취득으로 보겠다고 밝혔지만, 수익권 전부를 순차로 보유하는 연속 수익자에게 그 기준이 어떻게 적용될지는 정해진 바 없다.
상속세 쪽에는 이미 기준이 있다. 상증세법은 수입수익권을 장래 수익금의 현재가치로, 원본수익권을 신탁재산 가액에서 그 금액을 뺀 나머지로 평가하고(제65조 제1항, 같은 법 시행령 제61조 제1항 제2호), 수익자연속신탁에서 수익자가 바뀔 때에도 새 수익자가 취득하는 수익권의 평가액을 과세 대상으로 삼는다(같은 법 제9조 제3항). 상속세는 단계마다 수익권의 실질 가치로 과세하는데 취득세는 수익자마다 부동산 전액이라면 국세와 지방세의 정합성 문제도 피하기 어렵다.
기존 계약자도 예외가 아니다
개정안은 시행일인 2027년 1월 1일 이후 위탁자 등의 사망으로 납세의무가 성립하는 경우부터 적용된다(부칙 제2조). 신탁을 언제 설정했는지는 묻지 않는다. 5대 은행의 유언대용신탁 잔액만 지난 8월 말 기준 7조 7000억원에 육박하는 지금, 이미 가입한 사람 전원이 적용 대상에 들어온다.
시행 전에 할 일은 두 가지다. 하나는 현재의 수익자 지정 구조를 전제로 취득세와 재산세를 다시 계산해 보는 것이다. 주택 수와 중과 판정, 연속 수익자 구조의 반복 부담, 일반 상속과의 총 세 부담 차이가 여기서 드러난다. 다른 하나는 아직 정해지지 않은 부분을 확인하는 것이다. 과세표준과 수익권 평가 방법은 시행령이 나와야 확정되고, 수익권 취득 시 취득세를 낸 수익자가 신탁 종료로 소유권을 이전받을 때 다시 과세되는지도 문제다. 현행법은 신탁 종료 시 수탁자에서 위탁자로 돌아가는 경우만 비과세하고 있어, 후속 입법이 없으면 이중과세가 될 수 있다.
다만 세 부담을 피하려고 기존 신탁의 구조를 서둘러 바꾸는 것은 신중해야 한다. 대법원이 앞의 사안에서 과세관청의 손을 들어주지 않은 데에는 그 신탁계약에 조세회피 목적이 없었다는 사정도 고려됐다. 시행을 앞둔 무리한 구조 변경은 거꾸로 조세회피 목적이라는 평가를 받을 빌미가 될 수 있다.
지금 신탁 구조를 다시 점검해야 하는 이유
이번 개정은 몇 해째 이어지는 흐름의 연장선에 있다. 유언대용신탁 재산도 유류분 산정의 기초재산에 포함될 수 있다고 본 대법원 판결(대법원 2024. 7. 11. 선고 2019다294466 판결), 올해 시행된 해외신탁 신고의무, 그리고 이번 지방세 과세체계 신설까지, 신탁이라는 이유로 남아 있던 공백이 하나씩 채워지고 있다.
그렇다고 유언대용신탁의 효용이 사라지는 것은 아니다. 내 뜻대로 유연하게 승계를 설계할 수 있다는 장점, 치매 등에 대비한 재산관리와 상속 분쟁 예방이라는 기능은 그대로다. 달라진 것은 하나, 세금을 피하는 수단이 아니라 세금을 정확히 계산한 위에서 승계를 설계하는 수단이 되고 있다는 점이다.
개정안은 국회 심사 중이다. 심사 과정에서 수정되거나 늦춰질 수는 있지만 정부가 직접 설계해 부처 협의와 입법예고까지 마친 만큼 과세체계 자체가 없던 일이 될 가능성은 낮다. 어느 쪽이든 남은 시간에 할 일은 기존 설계의 재검토다. 상속세, 취득세, 재산세를 한 테이블에 올려놓고 신탁 구조 전체를 다시 들여다봐야 한다. 국세와 지방세, 신탁법과 세법이 교차하고 시행령이라는 변수까지 걸려 있는 만큼, 이를 통합적으로 볼 수 있는 전문가의 조력이 큰 차이를 만들 수 있다.
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