토지를 살 때 유의하여 할 사항

[고상철의 부동산투자 초보부터 실전까지] 1편. 토지를 살 때 유의하여 할 사항

대한민국의 토지는 엄청나게 크다. 그러나 내 땅은 없다. 드디어 나도 토지를 살 기회가 우연히 생기게 된다면 어떤 토지를 매입하는 것이 나에게 가장 좋을지는 쉽게 판단이 서지 않는다. 유의할 점을 기억해 두기 바란다.



첫째, 자연적 조건을 확인해야 한다. 땅은 겨울에 파악하는 것이 좋다. 봄·여름·가을의 경우에는 대부분 푸른 녹지 등이 있기 때문에 구분이 안 되나, 눈이 내리는 겨울에는 높은 지대에서 땅을 바라봤을 때 눈이 녹은 지역(양지)과 녹지 않은 지역(음지)으로 구분할 수 있기 때문이다. 또한 경사가 심한 지역과 오래된 나무가 많이 있는 임야는 피하는 것이 좋다. 적당히 나무가 있으면 산사태 등 자연재해로부터 피해가 적을 것이다. 주변에 저수지나 하천과는 다소 떨어져 있는 것이 좋다.

둘째, 토지행정목적을 따져 봐야 한다. 우선 `토지이용계획확인서`를 참고해 공법상의 제한사항을 자세하게 살펴봐야 한다. 예를 들어 용도지역은 현재 무엇인지, 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 땅을 이용하는 데 제한사항이 있는지 여부를 확인해야 한다. 특히 군사시설보호구역의 경우에는 제한이 많으므로 내가 이용하고자 하는 목적으로 사용하지 못하는 경우도 많다. 또한 경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 주의할 점은 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다는 점이다. 도로가 있어도 개인소유일 경우 사용허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다.

셋째, 주변사람을 활용해야 한다. 해당 토지가 소재하는 현지 부동산 중개업소 몇 곳 이외에 지역의 유지나 마을 이장을 만나보는 것은 생각지 못했던 이상의 좋은 정보를 얻을 수 있다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이고 막걸리 한 잔과 함께 정중하게 물으면 `누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지` 등 최근 동향을 가장 빠르게 전해들을 수 있다. 그리고 동네에 오는 대부분의 모든 사람들을 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하기 때문에 음료수를 사면서 친해지면 매우 좋다.

넷째, 토지에 대한 분쟁의 여부가 있는지 확인해야 한다. 법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 하며 등기부에 나타나는 권리인 경우에는 위험을 피해 투자하면 된다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 권리가 문제이기 때문에 매우 조심해야 한다. 특히 땅에는 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있으므로 관습법상 권리가 존재하는지 현장을 방문하고 지역 주민들에게 확인해야 안심을 할 수 있다.

마지막으로 토지대장과 지적도면, 기타 해당지역의 개발계획에 관한 자료를 수집해 전문가의 의견을 들어 토지를 매입할 때 공법상의 제한 등에 대해 미리 알고 매입을 하면 1억원짜리 토지가 10억원짜리 토지가 될 수 있다. 토지를 매입한 후 토지를 어떻게 이용하면 가치가 상승할 수 있는지는 다음 기회에 다시 알아보자.

<글. 고상철 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 와우랜드 온라인 공인중개사 부동산 공법 전임교수>