◈ 부동산 재테크의 돌풍! 토지투자의 블루오션 지목변경!
몇 년 전까지만 하더라도 부동산재테크는 주식이나 펀드 등의 재테크와 비교했을 때 속된말로 ‘대박’이 날 수 있는 재테크 방법으로 널리 알려져 왔었다. 하지만 부동산 경기가 침체를 반복하면서 사람들이 부동산 투자에 관망하는 현상이 진행되고 있다.
그러나 이러한 상황 속에서도 부동산재테크를 통해 수익을 창출할 수 있는 방법이 충분히 있다고 부동산경매 컨설팅전문기업 리치옥션 김임순 전문위원은 전한다. 그 방법은 바로 기존 토지의 성질을 변경하여 가치를 상승시킬 수 있는 지목변경으로써, 최근 낮은 투자 비용으로도 수익창출이 가능한 부동산 투자 성공비법으로 알려져 있다. 다음은 김임순전문위원이 전하는 토지투자의 블루오션인 지목변경 노하우 10가지다.
▲토지의 용도를 확인하라. 일단 적합한 땅을 발견하였다면 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야도, 등기부등본 등 기초 서류를 우선적으로 확인 한다. ▲허가도로(진입로)를 확보하라. 맹지는 진입로 해결방안 확보 가능성이 중요하기 때문에 땅매입, 토지사용승락서, 지역권, 지상권설정, 주위토지통행권, 공유지분, 건축법상의 도로등 확인한다.
▲개발 호재를 잡아라. 수도권광역도시계획을 통하여 교통망을 분석하고 수도권정비계획의 성장관리권역을 검토한다. 또한 지역적 개발사업에 대한 정보를 입수하여 정부 정책 변화에 민감하게 대응한다.
▲개발제한구역과 위임지역을 확인하라. 군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉜다. 해제여부 및 위임지역을 체크하여 토지 이용이 불가한 상황을 막는다. 특히 자연녹지지역의 개발제한구역(그린벨트)투자시주의해야한다
▲하수처리시설과 혐오시설여부를 체크하라. 수변구역이라도 하수종말처리시설이 되어 있으면 투자 가치가 높다. 토목설계사무소와 협의하여 오폐수처리 하수종말처리장, 하수처리장 밖의 위치를 확인한다.
▲세후수익율로 수익을 극대화하라. 토지의 현황을 확인하고 발표, 착공, 완공 단계로 매수와 매도의 타이밍을 잡아라. 매매 타이밍 머신을 잘 이용하여 적절한 시점에 매각할 수 있는 환금성을 고려하여 분명한 목적을 세우고 투자한다.
▲입지론과 필지의 개별적인 특성 파악으로 미래가치 판단하라. 토지 개별 용도에 맞추어 공간적 거리보다 시간적 거리로 입지의 중요성을 고려한다.
▲살 때보다 팔 때를 생각하라. 구입 시 다른 사람도 원하는 토지인지를 검토한다. 특정 용도로만 사용할 수 있는 토지는 매수 시 신중을 기해야 한다. 계절별 분석, 도로현황분석, 조망, 방위, 물리적상황, 혐오시설존재여부 등을 체크하라.
▲시가화 예정용지(2020 도시기본계획)에 주목하라. 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발 가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지이다. 자연녹지지역, 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 미수립 된 용지로서 인구변동과 개발수요에 지역별, 생활권별, 개발목적과 방법 등으로 지구단위계획을 수립한다.
▲선 계획, 후 개발하여 토지를 화장시켜서 시집 보내라. 토지의 리모델링(합병, 분할, 지목변경, 등록전환, 성토, 개발)을 통해 토지 투자의 최대 취약점이었던 환금성을 보완하여 단기간 투자 금액을 회수한다.
리치옥션 김임순 전문위원은 “상기의 항목을 활용하면 토지매입후 장기간 묵혀두는 불이익을 최소화 할 수 있으며, 부동산재테크로써의 수익성도 보다 높게 확보할 수 있다”고 전했다.
한편, 김임순 전문위원은 이 외에도 법원경매 경제자문의원, 부동산경매 컨설턴트, 매경 부동산자산관리사, 공인중개사, 투자상담사 등을 재임 중이다. 토지 지목변경을 활용한 부동산 재테크에 대해 보다 자세한 설명은 블로그(blog.daum.net/kisgem)에서 확인 가능하다.
몇 년 전까지만 하더라도 부동산재테크는 주식이나 펀드 등의 재테크와 비교했을 때 속된말로 ‘대박’이 날 수 있는 재테크 방법으로 널리 알려져 왔었다. 하지만 부동산 경기가 침체를 반복하면서 사람들이 부동산 투자에 관망하는 현상이 진행되고 있다.
그러나 이러한 상황 속에서도 부동산재테크를 통해 수익을 창출할 수 있는 방법이 충분히 있다고 부동산경매 컨설팅전문기업 리치옥션 김임순 전문위원은 전한다. 그 방법은 바로 기존 토지의 성질을 변경하여 가치를 상승시킬 수 있는 지목변경으로써, 최근 낮은 투자 비용으로도 수익창출이 가능한 부동산 투자 성공비법으로 알려져 있다. 다음은 김임순전문위원이 전하는 토지투자의 블루오션인 지목변경 노하우 10가지다.
▲토지의 용도를 확인하라. 일단 적합한 땅을 발견하였다면 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야도, 등기부등본 등 기초 서류를 우선적으로 확인 한다. ▲허가도로(진입로)를 확보하라. 맹지는 진입로 해결방안 확보 가능성이 중요하기 때문에 땅매입, 토지사용승락서, 지역권, 지상권설정, 주위토지통행권, 공유지분, 건축법상의 도로등 확인한다.
▲개발 호재를 잡아라. 수도권광역도시계획을 통하여 교통망을 분석하고 수도권정비계획의 성장관리권역을 검토한다. 또한 지역적 개발사업에 대한 정보를 입수하여 정부 정책 변화에 민감하게 대응한다.
▲개발제한구역과 위임지역을 확인하라. 군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉜다. 해제여부 및 위임지역을 체크하여 토지 이용이 불가한 상황을 막는다. 특히 자연녹지지역의 개발제한구역(그린벨트)투자시주의해야한다
▲하수처리시설과 혐오시설여부를 체크하라. 수변구역이라도 하수종말처리시설이 되어 있으면 투자 가치가 높다. 토목설계사무소와 협의하여 오폐수처리 하수종말처리장, 하수처리장 밖의 위치를 확인한다.
▲세후수익율로 수익을 극대화하라. 토지의 현황을 확인하고 발표, 착공, 완공 단계로 매수와 매도의 타이밍을 잡아라. 매매 타이밍 머신을 잘 이용하여 적절한 시점에 매각할 수 있는 환금성을 고려하여 분명한 목적을 세우고 투자한다.
▲입지론과 필지의 개별적인 특성 파악으로 미래가치 판단하라. 토지 개별 용도에 맞추어 공간적 거리보다 시간적 거리로 입지의 중요성을 고려한다.
▲살 때보다 팔 때를 생각하라. 구입 시 다른 사람도 원하는 토지인지를 검토한다. 특정 용도로만 사용할 수 있는 토지는 매수 시 신중을 기해야 한다. 계절별 분석, 도로현황분석, 조망, 방위, 물리적상황, 혐오시설존재여부 등을 체크하라.
▲시가화 예정용지(2020 도시기본계획)에 주목하라. 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발 가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지이다. 자연녹지지역, 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 미수립 된 용지로서 인구변동과 개발수요에 지역별, 생활권별, 개발목적과 방법 등으로 지구단위계획을 수립한다.
▲선 계획, 후 개발하여 토지를 화장시켜서 시집 보내라. 토지의 리모델링(합병, 분할, 지목변경, 등록전환, 성토, 개발)을 통해 토지 투자의 최대 취약점이었던 환금성을 보완하여 단기간 투자 금액을 회수한다.
리치옥션 김임순 전문위원은 “상기의 항목을 활용하면 토지매입후 장기간 묵혀두는 불이익을 최소화 할 수 있으며, 부동산재테크로써의 수익성도 보다 높게 확보할 수 있다”고 전했다.
한편, 김임순 전문위원은 이 외에도 법원경매 경제자문의원, 부동산경매 컨설턴트, 매경 부동산자산관리사, 공인중개사, 투자상담사 등을 재임 중이다. 토지 지목변경을 활용한 부동산 재테크에 대해 보다 자세한 설명은 블로그(blog.daum.net/kisgem)에서 확인 가능하다.
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