"미 주택시장 개선 속도 둔화 가능성"

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입력 2013-02-21 08:06  

"미 주택시장 개선 속도 둔화 가능성"

굿모닝 투자의 아침 2부- 지표와 세계경제



BS투자증권 홍순표> 1월 미국의 신규주택착공건수는 예상치인 91만 4000건을 크게 하회한 89만 건에 그쳤다. 1월 신규주택착공건수는 전월치인 95만 4000건에서 97만 3000건으로 상향 조정됐는데 이 전월치도 하회한 것으로 전년 동월비 기준으로 보더라도 증가세가 크게 둔화되는 추이를 보여주고 있는 것으로 나타났다.



그렇지만 현재 주택착공건수는 지난 2006년 1월 최고치의 약 40% 이상을 회복한 수준으로 미국 주택경기가 바닥권에서 벗어나 완연한 회복세를 이어가고 있다는 판단을 충분히 가능하게 한다. 나아가 주택착공지표가 GDP 내 주거용 실질 투자를 매우 잘 설명하는 변수라는 점에서 올해 1분기 미국 GDP 성장에 대해 주택경기가 긍정적인 기여를 하게 될 것이라는 전망도 여전히 유효하다.



이달 공개되고 있는 미국의 1월 주요 경제지표에서 확인되고 있듯 미국경기의 회복 기대감은 앞으로도 점진적으로 더 커질 가능성이 있다. 이런 부분은 다시 미국 주택경기의 개선이 지속성을 가질 수 있음을 뒷받침해줄 것으로 예상한다. 그러나 일시적으로 미국 주택경기 개선속도가 다소 느려질 가능성도 1월 신규주택착공건수를 통해 유추할 수 있다. 경제주체들의 심리적인 불안을 그 이유로 들 수 있다. 미국의 주택착공은 건설업체의 미래 신규주택 수혜에 대한 기대를 반영하는 지표다.



그리고 신규주택 수요는 가계의 향후 기대소득에 대한 함수로도 볼 수 있다. 실제 주택착공건수의 경우 가계의 미래소득에 대한 기대가 무너지면서 장기간 불황에 빠졌던 적이 있다. 지난 2006년 1월 신규주택 착공건수를 기준으로 고점이 출현한 2005년 3분기부터 시작된 고용시장의 악화로 미래소득에 대한 기대치가 감소하기 시작했고 이에 따라 2005년 12월 미국 가계의 가처분소득이 전년 동기 대비 2% 가까이 하락하면서 주택시장에 더블 붕괴가 나타났었다. 따라서 이와 같은 경험을 고려하면 현재 나타나고 있는 미국 경제주체들의 취약한 심리상태가 향후 주택경기의 감소 요인이 될 가능성에 대해서도 염두에 둘 필요가 있다.



미국 경제주체들은 여전히 재정절벽 이슈에서 완전히 벗어나지 못했다. 컨퍼런스보드 소비자 심리지수에서 미래 소득 감소 예상 비율을 보면 1월에 22.9%로 글로벌 금융위기로 경기가 최악을 기록한 2009년 3월 이후 가장 좋지 못했다. 이런 부분은 재정절벽과 관련된 세금 부담이나 정부지출 자동삭감 가능성에 대한 우려를 반영한 결과로 볼 수 있다.



미국 가계의 미래소득 예상비율이 가처분 소득에 대해 선행성을 가지고 있다는 점을 고려하면 기대소득 위축이 일시적으로 주택매매 유인 약화로 연결되면서 미국 주택경기 개선 속도를 낮출 것이라는 전망도 가능하다.



이런 부분을 뒷받침하듯 가계의 기대소득 위축으로 MBA 모기지신청 동향지수 중 구매지수와 NAHB 주택시장지수 중 예상 구매동향지수도 2월에 다소 주춤한 모습을 보이고 있는 것도 주목해야 한다. MBA 모기지신청 동향 중 구매지수가 2월부터 부진하게 추이하고 있고 구매지수가 신규주택판매와 기존주택판매에 선행하는 성향을 가지고 있다는 점을 감안하면 향후 주택 매매의 증가세가 다소 둔화될 가능성도 배제할 수 없다.



그리고 NAHB 주택시장지수 중 예상구매동향도 올해 1월까지 10개월 연속 상승 흐름을 보였지만 이달 32포인트로 1월 대비 4포인트 정도 하락하면서 지난 5개월래 가장 낮은 수준으로 되밀렸다. NAHB 주택시장지수 중 예상구매동향이 주택시장에 대한 주택건설업체들의 신뢰도와 연결되어 있다는 점을 고려한다면 신규주택착공건수의 개선 흐름이 주춤할 가능성도 있다.



이와 같은 근거들을 종합해본다면 미래 개인의 미국 가계의 미래소득 불안이 주택매매 감소로 연결될 수 있고 주택매매 감소와 주택착공 감소로 이어질 수 있기 때문에 미국 주택경기 개선 속도가 일시적으로 둔화될 가능성을 충분히 열어둘 필요가 있다.



특히 주택착공부터 완공까지 대략 7개월 정도의 기간이 소요된다는 점을 고려하면 4월부터 공급물량이 증가할 수 있고 이를 고려하면 최근 심리위축의 지속이 진행된다면 오는 2분기부터 주택공급물량의 증가와 맞물리면서 올해 상반기까지 주택시장 개선 속도가 다소 느려질 가능성을 충분히 예상할 수 있다.



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