Q. 작년 연말에 오래 보유했던 2주택 중에서 하나를 양도했고, 며칠 전에 3년 전 신축했던 5층 상가건물도 양도했습니다. 1년 안에 양도하면 누진세율로 과세되어 세금이 많다는데, 작년 12월과 올해 2월에 양도한 걸 누진세율 대상으로 합산해서 신고해야 하나요? 또 상가 신축비용을 인정받으려면 증빙으로 무엇을 준비해야 하는지 궁금합니다.
Q. 박보경/ 지난 12월 주택을 양도하고 이번 달에는 상가건물을 양도하셨는데, 절세방법에 대해 문의하셨네요. 좋은 방법이 있을까요?
장운길 세무그룹 길 대표세무사 / 지오시티 고문세무사
A. 장운길/ 신고하기 전 중요한 시기에 사연을 주셨네요. 양도소득세 신고는 늘 말씀드리지만 양도일의 말일부터 2개월 내에 예정신고, 납부하여야 하고요, 2010년 1월1일 이후 양도분부터는 예정신고납부에 따른 세액공제 제도가 폐지되고, 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 10% 부과되던 것이 2011년 이후 양도분 부터는 20% 부과됩니다. 그런데, 양도소득세의 누진세율적용은 연도별로 계산하므로 2014년과 2015년에 양도한 것이라 합산하여 세율 계산하는 것이 아니고 각각 별도로 양도소득세 신고를 하시면 되겠습니다. 이와 같이 연도말과 연도초가 겹칠 때는 양도시기를 조절하기만 해도 세부담을 줄일 수가 있습니다.
Q. 박보경/ 해를 달리해서 양도하라는 말씀인데요. 이해가 잘 안 되는데, 예를 들어 설명해주실 수 있을까요?
A. 장운길/ 2014년 12월 주택 양도한 것이 만약 세율이 15%가 적용에 해당된다면 2015년 2월말까지 신고납부하시면 되고, 2015년 2월 양도한 상가건물은 연도가 다르니까 만약 24%에 해당된다면 4월말까지 신고납부 하면 되는데, 만약 같은 연도에 양도하였다면 합산하여 신고해야 하므로 누진세율이 적용되어 아마도 최고세율인 38%를 적용하게 되니까 세금이 거의 두 배 정도 더 많이 부과될 수가 있습니다.
Q. 박보경/ 그리고 양도세를 계산할 때, 신축비용을 인정받으려면 어떤 증빙을 갖추어야 하는지도 물어오셨는데요. 이에 대해서도 시원한 답변, 부탁드립니다?
A. 장운길/ 요즘은 모든 부동산은 실가과세가 원칙이지만, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따릅니다. 오늘 시청자사연의 경우에는 신축하였다니까 건물신축의 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되므로 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등 대금지급 사실을 입증할 수 있는 정규영수증을 갖추어야 하구요, 부동산중개수수료, 상대방과의 분쟁 시에는 소송비용, 명도비용, 인지대, 양도세 신고서 작성비용, 취등록세 등도 포함합니다. 다만, 취등록세의 경우에는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.
Q. 박보경/ 정규영수증을 갖추어야 한다는 말씀이시네요. 어떤 종류의 영수증을 말씀하시는 건가요?
A. 장운길/ 여기서 대표적인 정규영수증이란 세금계산서, 신용카드, 현금영수증을 말하는 것이구요, 정규영수증이 아닌 경우에는 상대방이 세금신고를 누락했을 가능성이 높기 때문에 상대방에게 세금자료를 파생할 수 있어야 인정이 가능합니다. 그래서 대금지급 증빙인 금융자료 같은 것이 필요한 것입니다.
스크롤 자막> 前 반포남대문 / 강동 / 속초세무서장, 중부지방국세청 조사3국 조사2과장, 국세청 감사담당관실, 서울지방국세청 국제조사과 / 現 가천대학교 경영학부 겸임교수
Q. 박보경/ 지난 12월 주택을 양도하고 이번 달에는 상가건물을 양도하셨는데, 절세방법에 대해 문의하셨네요. 좋은 방법이 있을까요?
장운길 세무그룹 길 대표세무사 / 지오시티 고문세무사
A. 장운길/ 신고하기 전 중요한 시기에 사연을 주셨네요. 양도소득세 신고는 늘 말씀드리지만 양도일의 말일부터 2개월 내에 예정신고, 납부하여야 하고요, 2010년 1월1일 이후 양도분부터는 예정신고납부에 따른 세액공제 제도가 폐지되고, 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 10% 부과되던 것이 2011년 이후 양도분 부터는 20% 부과됩니다. 그런데, 양도소득세의 누진세율적용은 연도별로 계산하므로 2014년과 2015년에 양도한 것이라 합산하여 세율 계산하는 것이 아니고 각각 별도로 양도소득세 신고를 하시면 되겠습니다. 이와 같이 연도말과 연도초가 겹칠 때는 양도시기를 조절하기만 해도 세부담을 줄일 수가 있습니다.
Q. 박보경/ 해를 달리해서 양도하라는 말씀인데요. 이해가 잘 안 되는데, 예를 들어 설명해주실 수 있을까요?
A. 장운길/ 2014년 12월 주택 양도한 것이 만약 세율이 15%가 적용에 해당된다면 2015년 2월말까지 신고납부하시면 되고, 2015년 2월 양도한 상가건물은 연도가 다르니까 만약 24%에 해당된다면 4월말까지 신고납부 하면 되는데, 만약 같은 연도에 양도하였다면 합산하여 신고해야 하므로 누진세율이 적용되어 아마도 최고세율인 38%를 적용하게 되니까 세금이 거의 두 배 정도 더 많이 부과될 수가 있습니다.
Q. 박보경/ 그리고 양도세를 계산할 때, 신축비용을 인정받으려면 어떤 증빙을 갖추어야 하는지도 물어오셨는데요. 이에 대해서도 시원한 답변, 부탁드립니다?
A. 장운길/ 요즘은 모든 부동산은 실가과세가 원칙이지만, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따릅니다. 오늘 시청자사연의 경우에는 신축하였다니까 건물신축의 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되므로 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등 대금지급 사실을 입증할 수 있는 정규영수증을 갖추어야 하구요, 부동산중개수수료, 상대방과의 분쟁 시에는 소송비용, 명도비용, 인지대, 양도세 신고서 작성비용, 취등록세 등도 포함합니다. 다만, 취등록세의 경우에는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.
Q. 박보경/ 정규영수증을 갖추어야 한다는 말씀이시네요. 어떤 종류의 영수증을 말씀하시는 건가요?
A. 장운길/ 여기서 대표적인 정규영수증이란 세금계산서, 신용카드, 현금영수증을 말하는 것이구요, 정규영수증이 아닌 경우에는 상대방이 세금신고를 누락했을 가능성이 높기 때문에 상대방에게 세금자료를 파생할 수 있어야 인정이 가능합니다. 그래서 대금지급 증빙인 금융자료 같은 것이 필요한 것입니다.
스크롤 자막> 前 반포남대문 / 강동 / 속초세무서장, 중부지방국세청 조사3국 조사2과장, 국세청 감사담당관실, 서울지방국세청 국제조사과 / 現 가천대학교 경영학부 겸임교수
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