<앵커>
주택시장 안정화 대책 관련해서 취재기자와 좀 더 이야기 나눠보겠습니다. 부동산부 이근형 기자 나와 있습니다. 역대급 강도다 이런 평가들이 많은데, 제일 센건 뭐니뭐니 해도 투기과열지역 지정이겠죠?
<기자>
이번 대책을 보면 서울 전역이 투기과열지구로 지정이 됐고, 그중에서도 과열이 심했던 지역은 투기 지역으로 지정이 됐습니다. 표를 보시면서 설명을 좀 드리겠습니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 갈수록 점점 고강도 규제가 주어진다라고 보시면 됩니다.
그런데 조정대상지역이라고 해서 강도가 절대 약한게 아니다. 서울전역과, 세종, 경기, 부산 일부지역. 전에는 이 지역에 분양권 사셨던 분들도 1년 이내에 팔면 50%였는데 내년 1월부터는 기간에 관계없이 1년 후에 팔아도 무조건 양도세 50%고요. 집 사고 나서 전에는 2년이상만 갖고 있으면 다시 팔 때 양도세를 물지 않았는데, 앞으로는 2년 이상 거주까지 해야 양도세를 면제받을 수 있습니다. 전세끼고 집을 사서 단기차익을 노리는 갭투자 하지 말라 이런 취집니다.
그다음으로 서울 전역과 경기 과천시에 적용되는 투기과열지구. 여기는 LTV DTI가 40%적용됩니다. 실제로 거주하시는 분은 50%. 이미 주택대출이 있는 분이 또 대출을 받으면 30%. 서울에서 집 사려면 소득도 자산도 어느정도 있지 않으면 안된다 무리해서 대출받아서 집사지 마라 이런 겁니다. 또 서울에서 재건축 조합원이신 분은 입주권을 팔 수가 없게 되고 분양권 전매도 제한됩니다.
여기에다 가장 강도가 쎈 게 투기지역인데요. 강남을 포함한 서울 11개구와 세종시. 여기에는 주택담보대출 자체를 받기가 아주 어려워집니다. 전에는 차주당 1건의 대출은 허용해줬는데 앞으로는 세대당 1건만 됩니다. 남편이 받고 아내명의로 또 받는건 안된다 이런 거죠.
<앵커>
무리하게 다주택을 갖는 것을 막겠다는 게 핵심으로 보이긴 하는데, 이렇게되면 무주택자도 집사기 쉽지 않겠는데요. 여기에 한가지 더, 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과도 도입되죠. 2주택자는 최고50%, 3주택자 이상은 최고 60%까지 양도세를 물게 되는 거군요.
지금 대책 가운데 보유세 부분 빼고는 거의 다 나온 거 같은데요. 이제 궁금한건 하늘높은줄 모르고 치솟던 부동산, 과연 이번 대책으로 잡힐까? 어떻습니까?
<기자>
전문가들 얘기를 들어보면 단기적인 영향, 시장이 한동안 관망세를 보일거다 라는 점에서는 일치한 의견입니다. 워낙 강도가 세니까요. 다만 주택공급이 충분하지 않은 상황에서 근본적인 처방은 될 수 없다는 지적들이 많습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 심교언 건국대학교 부동산학 교수
"정부 정책에서 수요를 굉장히 강조했는데 수요보다는 공급 위주의 정책으로 돌려야 합니다. 집이 필요한 부분에 주택을 공급해야 가격이 어느 정도 안정이 되는데 공급에 대한 얘기는 하나도 없고 오히려 공급은 줄이겠다는 신호를 많이 주기 때문에 정부의 정책이 안먹혀들어갑니다. 과거 30년 역사를 봐도 200만호 건설 외에는 집값을 중장기적으로 안정시킨 사례가 없습니다."
<기자>
특히 시장의 심리를 보면 정부가 성장률 높이겠다고 추경예산을 투입하고 정비사업에도 10조씩 투자한다고 밝히고 있지 않습니까. 금리도 낮은 상황이고, 이런 점들이 시장에 계속해서 기대감을 갖게하는 부분이고요. 또 양도세를 강화하고 나서 주택가지신 분들이 집을 안팔겠다라는 심리로 가버리면 공급부족을 더 부추기는 결과를 낳을 수 있다는 지적도 있습니다. 가장 우려가 되는 건 이번 대책에도 집값이 안잡혔을 때죠.
<앵커>
이번에 안잡히면 정부가 쓸 수 있는 카드도 몇 개 없는 상황이죠?
<기자>
일단 남아있는 대책이라는 게 보유세 인상 정도 있는데, 과거 참여정부 시절에도 비슷한 정책들이 나왔지만 결국 과열을 잡는데는 한계가 있었다는 지적이 있으니까요. 이런 강력한 대책이 나왔는데도 집값이 안잡혔을 때 투자자들 입장에서는 부동산 불패신화를 완전히 맹신해버리는 결과를 낳을 수 있다. 기름에 불을 붓는 격이 될 수 있다라는 겁니다.
실제 저희 취재기자가 강남지역 분위기를 한번 들어봤습니다. 함께 보시죠.
[인터뷰] A공인중개사(개포 주공 APT)
"투기과열지구에 가장 큰 게 뭐냐면 조합원 승계를 못하게 하는거예요. 조합원에 승계를 못한다는 건 매매를 못한다는 거 아닙니까. 매물이 없어지면 가격이 오르지요."
[인터뷰] B공인중개사 (압구정 현대 APT)
"여기는 지금 기대심리 때문에 많이 올라가는 거라, 특수상권이다. 지난번에 부동산 대책 한번 발표하고 더 올랐다. 여기는 영향을 받지 않고 더오를 것 같다"
<앵커>
정부 의지와는 다르게 시장에서의 반응은 냉담하군요. 학습효과가 무섭네요. 이번 대책의 가장 큰 타겟은 누구라고 할 수 있을까요?
<기자>
전문가들은 무엇보다 강남권 재건축에 투자하는 다주택자 분들이 가장 부담이 클 것으로 보고 있습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 김규정 NH투자증권 연구위원
"이미 10월과 연말에 조합원 분양주택수 제한제도 시행이라든가 초과이익환수제 부활이 예고돼 있는 상황이어서 이미 내년부터는 사업성 악화가 예견돼 있는 상황이기도 했죠. 전반적으로 속도감이 떨어지고 투자기간이 길어지면서 연평균 수익률은 떨어질 가능성들이 있기 때문에 장기보유형 투자나 여유자금을 통한 장기투자는 가능하겠지만 단기수익을 목적으로 한 묻지마 투자같은 것들은 어려워지실 수 있습니다."
<기자>
그러니까 재건축 조합원 지위양도가 금지돼긴 하는데요. 재건축은 결국 아파트가 새로 지어지면 가치가 높아지는 기대감이 있으니까요. 길게 보고 입주하실 분은 가져가시는 게 좋다는 거고, 초기 재건축단지다. 조합설립인가나 관리처분인가까지 가기 훨씬 전이라고 하면 전매금지는 없지만 사업 속도가 늦어질 수 있기 때문에 대체투자를 고민해볼 필요도 있다는 지적입니다.
<앵커>
다주택자들은 어떻게 해야 할까요 고민들이 많을 것 같은데요.
<기자>
실제 정부 대책이 나오고 나서 팔아야 되나 아니면 끝까지 가져가야 하나. 고민된다는 분들이 많습니다. 여기 대안이 있습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 안명숙 우리은행 WM자문센터 센터장
"양도세는 내년 4월 이후 증가하기 때문에 장기적으로 가져갔을 때 집값이 추가적으로 상승할 여력이 적거나 나의 자산에 있어 크게 의미가 없다면 처분하는게 바람직할거고요. 장기적으로 가져갔어도 안정적으로 임대를 내기에 괜찮다 소형아파트면서 입지가 좋은 곳이다 이런 곳이라면 주택임대사업자로 전환하셔서 안정적으로 임대소득 발생하는 유동성을 확보하면서 가는 투자방법이 훨씬 더 유리할 거라고 보여집니다."
<기자>
특히 투기과열지구나 투기지역에서 투자하시는 분들은 이번에 대출이 어려워지면서 전세를 활용한 매매쪽으로 더 많이 접근하실 가능성이 높은데, 전세수요가 많으면 전세가율 자체가 낮아져서 자본금 수요가 부담이 되실 수 있으니 주의하셔야겠고요. 주택시장이 앞으로 긍정적이다고 보시는 분이라면 연말까지 주택을 사서 3개월 내에 준공공임대주택으로 등록해 운영하시다가 10년 후에 양도하시게 되면 100% 양도세 감면을 받을 수 있다고 하니까요 참고하시기 바랍니다.
<앵커>
임대주택으로의 전환은 정부가 이번 대책에서 기대하고 있는 부분이라고도 할 수 있을 것 같군요. 지금까지 대책이 나오게 되면 항상 풍선효과라든지 틈새시장을 노리는 세력들이 나오지 않았습니까? 이번에도 우려되는 부분이 있죠?
<기자>
성남이나 분당, 부산 같은 최근 집값이 많이 오른 지역들이 투기과열지구에서 빠졌고요. 경기도에 아예 조정대상지역에도 포함 안된 곳들이 있습니다. 김포, 의왕,안양, 이런 곳들로 몰릴 가능성이 있겠죠. 또 지난 11.3 부동산 대책 이전에 분양돼서 분양권 전매가 가능하면서 아직까지 분양거래가 가능한 지역들을 중심으로 수요가 몰릴 가능성이 높습니다.
<앵커>
네 정부 주택시장 안정화 방안에 대해 알아봤습니다. 이 기자 잘들었습니다.
주택시장 안정화 대책 관련해서 취재기자와 좀 더 이야기 나눠보겠습니다. 부동산부 이근형 기자 나와 있습니다. 역대급 강도다 이런 평가들이 많은데, 제일 센건 뭐니뭐니 해도 투기과열지역 지정이겠죠?
<기자>
이번 대책을 보면 서울 전역이 투기과열지구로 지정이 됐고, 그중에서도 과열이 심했던 지역은 투기 지역으로 지정이 됐습니다. 표를 보시면서 설명을 좀 드리겠습니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 갈수록 점점 고강도 규제가 주어진다라고 보시면 됩니다.
그런데 조정대상지역이라고 해서 강도가 절대 약한게 아니다. 서울전역과, 세종, 경기, 부산 일부지역. 전에는 이 지역에 분양권 사셨던 분들도 1년 이내에 팔면 50%였는데 내년 1월부터는 기간에 관계없이 1년 후에 팔아도 무조건 양도세 50%고요. 집 사고 나서 전에는 2년이상만 갖고 있으면 다시 팔 때 양도세를 물지 않았는데, 앞으로는 2년 이상 거주까지 해야 양도세를 면제받을 수 있습니다. 전세끼고 집을 사서 단기차익을 노리는 갭투자 하지 말라 이런 취집니다.
그다음으로 서울 전역과 경기 과천시에 적용되는 투기과열지구. 여기는 LTV DTI가 40%적용됩니다. 실제로 거주하시는 분은 50%. 이미 주택대출이 있는 분이 또 대출을 받으면 30%. 서울에서 집 사려면 소득도 자산도 어느정도 있지 않으면 안된다 무리해서 대출받아서 집사지 마라 이런 겁니다. 또 서울에서 재건축 조합원이신 분은 입주권을 팔 수가 없게 되고 분양권 전매도 제한됩니다.
여기에다 가장 강도가 쎈 게 투기지역인데요. 강남을 포함한 서울 11개구와 세종시. 여기에는 주택담보대출 자체를 받기가 아주 어려워집니다. 전에는 차주당 1건의 대출은 허용해줬는데 앞으로는 세대당 1건만 됩니다. 남편이 받고 아내명의로 또 받는건 안된다 이런 거죠.
<앵커>
무리하게 다주택을 갖는 것을 막겠다는 게 핵심으로 보이긴 하는데, 이렇게되면 무주택자도 집사기 쉽지 않겠는데요. 여기에 한가지 더, 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과도 도입되죠. 2주택자는 최고50%, 3주택자 이상은 최고 60%까지 양도세를 물게 되는 거군요.
지금 대책 가운데 보유세 부분 빼고는 거의 다 나온 거 같은데요. 이제 궁금한건 하늘높은줄 모르고 치솟던 부동산, 과연 이번 대책으로 잡힐까? 어떻습니까?
<기자>
전문가들 얘기를 들어보면 단기적인 영향, 시장이 한동안 관망세를 보일거다 라는 점에서는 일치한 의견입니다. 워낙 강도가 세니까요. 다만 주택공급이 충분하지 않은 상황에서 근본적인 처방은 될 수 없다는 지적들이 많습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 심교언 건국대학교 부동산학 교수
"정부 정책에서 수요를 굉장히 강조했는데 수요보다는 공급 위주의 정책으로 돌려야 합니다. 집이 필요한 부분에 주택을 공급해야 가격이 어느 정도 안정이 되는데 공급에 대한 얘기는 하나도 없고 오히려 공급은 줄이겠다는 신호를 많이 주기 때문에 정부의 정책이 안먹혀들어갑니다. 과거 30년 역사를 봐도 200만호 건설 외에는 집값을 중장기적으로 안정시킨 사례가 없습니다."
<기자>
특히 시장의 심리를 보면 정부가 성장률 높이겠다고 추경예산을 투입하고 정비사업에도 10조씩 투자한다고 밝히고 있지 않습니까. 금리도 낮은 상황이고, 이런 점들이 시장에 계속해서 기대감을 갖게하는 부분이고요. 또 양도세를 강화하고 나서 주택가지신 분들이 집을 안팔겠다라는 심리로 가버리면 공급부족을 더 부추기는 결과를 낳을 수 있다는 지적도 있습니다. 가장 우려가 되는 건 이번 대책에도 집값이 안잡혔을 때죠.
<앵커>
이번에 안잡히면 정부가 쓸 수 있는 카드도 몇 개 없는 상황이죠?
<기자>
일단 남아있는 대책이라는 게 보유세 인상 정도 있는데, 과거 참여정부 시절에도 비슷한 정책들이 나왔지만 결국 과열을 잡는데는 한계가 있었다는 지적이 있으니까요. 이런 강력한 대책이 나왔는데도 집값이 안잡혔을 때 투자자들 입장에서는 부동산 불패신화를 완전히 맹신해버리는 결과를 낳을 수 있다. 기름에 불을 붓는 격이 될 수 있다라는 겁니다.
실제 저희 취재기자가 강남지역 분위기를 한번 들어봤습니다. 함께 보시죠.
[인터뷰] A공인중개사(개포 주공 APT)
"투기과열지구에 가장 큰 게 뭐냐면 조합원 승계를 못하게 하는거예요. 조합원에 승계를 못한다는 건 매매를 못한다는 거 아닙니까. 매물이 없어지면 가격이 오르지요."
[인터뷰] B공인중개사 (압구정 현대 APT)
"여기는 지금 기대심리 때문에 많이 올라가는 거라, 특수상권이다. 지난번에 부동산 대책 한번 발표하고 더 올랐다. 여기는 영향을 받지 않고 더오를 것 같다"
<앵커>
정부 의지와는 다르게 시장에서의 반응은 냉담하군요. 학습효과가 무섭네요. 이번 대책의 가장 큰 타겟은 누구라고 할 수 있을까요?
<기자>
전문가들은 무엇보다 강남권 재건축에 투자하는 다주택자 분들이 가장 부담이 클 것으로 보고 있습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 김규정 NH투자증권 연구위원
"이미 10월과 연말에 조합원 분양주택수 제한제도 시행이라든가 초과이익환수제 부활이 예고돼 있는 상황이어서 이미 내년부터는 사업성 악화가 예견돼 있는 상황이기도 했죠. 전반적으로 속도감이 떨어지고 투자기간이 길어지면서 연평균 수익률은 떨어질 가능성들이 있기 때문에 장기보유형 투자나 여유자금을 통한 장기투자는 가능하겠지만 단기수익을 목적으로 한 묻지마 투자같은 것들은 어려워지실 수 있습니다."
<기자>
그러니까 재건축 조합원 지위양도가 금지돼긴 하는데요. 재건축은 결국 아파트가 새로 지어지면 가치가 높아지는 기대감이 있으니까요. 길게 보고 입주하실 분은 가져가시는 게 좋다는 거고, 초기 재건축단지다. 조합설립인가나 관리처분인가까지 가기 훨씬 전이라고 하면 전매금지는 없지만 사업 속도가 늦어질 수 있기 때문에 대체투자를 고민해볼 필요도 있다는 지적입니다.
<앵커>
다주택자들은 어떻게 해야 할까요 고민들이 많을 것 같은데요.
<기자>
실제 정부 대책이 나오고 나서 팔아야 되나 아니면 끝까지 가져가야 하나. 고민된다는 분들이 많습니다. 여기 대안이 있습니다. 들어보시죠.
[인터뷰] 안명숙 우리은행 WM자문센터 센터장
"양도세는 내년 4월 이후 증가하기 때문에 장기적으로 가져갔을 때 집값이 추가적으로 상승할 여력이 적거나 나의 자산에 있어 크게 의미가 없다면 처분하는게 바람직할거고요. 장기적으로 가져갔어도 안정적으로 임대를 내기에 괜찮다 소형아파트면서 입지가 좋은 곳이다 이런 곳이라면 주택임대사업자로 전환하셔서 안정적으로 임대소득 발생하는 유동성을 확보하면서 가는 투자방법이 훨씬 더 유리할 거라고 보여집니다."
<기자>
특히 투기과열지구나 투기지역에서 투자하시는 분들은 이번에 대출이 어려워지면서 전세를 활용한 매매쪽으로 더 많이 접근하실 가능성이 높은데, 전세수요가 많으면 전세가율 자체가 낮아져서 자본금 수요가 부담이 되실 수 있으니 주의하셔야겠고요. 주택시장이 앞으로 긍정적이다고 보시는 분이라면 연말까지 주택을 사서 3개월 내에 준공공임대주택으로 등록해 운영하시다가 10년 후에 양도하시게 되면 100% 양도세 감면을 받을 수 있다고 하니까요 참고하시기 바랍니다.
<앵커>
임대주택으로의 전환은 정부가 이번 대책에서 기대하고 있는 부분이라고도 할 수 있을 것 같군요. 지금까지 대책이 나오게 되면 항상 풍선효과라든지 틈새시장을 노리는 세력들이 나오지 않았습니까? 이번에도 우려되는 부분이 있죠?
<기자>
성남이나 분당, 부산 같은 최근 집값이 많이 오른 지역들이 투기과열지구에서 빠졌고요. 경기도에 아예 조정대상지역에도 포함 안된 곳들이 있습니다. 김포, 의왕,안양, 이런 곳들로 몰릴 가능성이 있겠죠. 또 지난 11.3 부동산 대책 이전에 분양돼서 분양권 전매가 가능하면서 아직까지 분양거래가 가능한 지역들을 중심으로 수요가 몰릴 가능성이 높습니다.
<앵커>
네 정부 주택시장 안정화 방안에 대해 알아봤습니다. 이 기자 잘들었습니다.
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