한신평 "후분양시 건설사 비용증가 크지 않다"

건설사들이 후분양제를 도입할 경우 선분양제에 비해 비용증가폭이 크지 않을 것이라는 전망이 나왔습니다.
한국신용평가 PF평가본부 정봉수 수석애널리스트는 8일 `후분양이 주택사업 손익 및 자금조달 구조에 미치는 영향 분석` 보고서에서 건설사들의 후분양제 도입에 따른 비용증가폭이 총수입 대비 1~5% 수준이라며 이같이 밝혔습니다.
이번 보고서는 올해 한신평이 평가를 수행한 주택개발사업 9개 프로젝트의 후분양을 가정해 분석한 결과입니다.
분석 결과 이들 사업을 후분양으로 진행하면 PF대출을 통해 필요자금을 조달함에 따라 금융비용이 선분양보다 1.7배에서 많게는 2.9배 증가하는 것으로 나타났습니다.
하지만 선분양을 할 때 들어가는 견본주택 건설비용과 견본주택 부지 임차료, 분양보증수수료 등 선분양에 수반되는 비용이 절감되는 효과를 감안할 경우 후분양에 따른 비용증가폭이 상당부분 상쇄된다는 분석입니다.
한신평은 후분양 PF대출에 있어 금융기관이 가령 60%의 LTV를 충족하도록 요구했다고 가정하면 건설사들이 선분양 사업계획보다 자기자금 투입 규모를 증액해야 하며 이 때 선분양 사업계획보다 1.9배에서 6.3배까지 자기자금 투입이 필요하다고 평가했습니다.
아울러 한신평은 분양가가 상승하는 것을 감안했을 때 다수의 프로젝트에서 후분양 사업이 선분양사업계획을 웃도는 세전이익을 창출하게 될 것이라고 전망했습니다. 후분양 가정시 분양가는 선분양 대비 3.3~8.7% 인상되는 것으로 추정됐습니다.

보고서는 후분양 사업이 금융기관에서 대출규모 증가와 이자율 및 수수료율 상승 가능성 측면에서 기회요인이 될 수 있지만, 대출의사결정과 리스크 관리의 어려움이 가중될 수 있다고 지적했습니다. 분양위험 해소에 소요되는 기간이 길어지면서 지속적인 위험관리가 필요하고 대출의사결정과 관련해 대출 후 2~3년 경과 시점의 분양가 수준과 분양가능성에 대한 검토가 필요하다는 것입니다.
그밖에도 보고서는 후분양제가 주택 청약시장을 실수요자 위주로 재편시키는 효과가 있지만 중도금 대출과 같은 금융상품이 제공되지 않을 경우 수분양자의 자금부담이 가중되고 분양계약 체결 후 단기간에 입주시점이 찾아와 주거계획 수립에 어려움을 겪을 수 있다고 우려했습니다. 정봉수 수석 애널리스트는 "후분양 활성화를 위해 관련 금융상품 개발 등 수분양자 관련 제도의 보완이 함께 이루어져야 한다"고 강조했습니다.