시장을 향한 신선한 시각……오늘 김동환의 시선이 머무는 곳은 8억5천만원입니다.
시청자 여러분, 투자자 여러분 날씨가 많이 추워졌습니다. 올해는 유난히 춥고 또 따뜻해지면 미세먼지가 극성이고 이거 참 지내기가 여간 힘들지 않습니다. 오늘은 부동산 시장 얘기를 좀 할까 하는 데요, 체감하시는 지 모르겠지만 강남의 고가권 아파트 특히 재건축 아파트 단지들은 호가가 치솟고 아예 매물을 구하기 힘들 정도라고 하더군요. 물론 새 아파트는 새 아파트 나름대로 가격이 오르고 있고 말입니다. 이러다 보니 정부가 경고를 좀 하고 싶었나 봅니다. 바로 재건축 초과이익 부담금을 계산을 해서 발표를 했는데 최고로 많이 내야 할 단지의 경우 무려 8억 5천만원이나 된다는 겁니다. 글쎄요, 반포의 가장 주목 받는 그 아파트 단지로 추정이 됩니다만 부담금을 8억원 이상 내야 한다면 재건축으로 인한 이익은 그의 두 배인 16억이 넘는 다는 것인데 보통 사람으로서는 이거 참 상상이 안가는 돈이죠?
그런데 정말 이런 정도로 부담금을 내야 할까요? 국토부는 구체적인 아파트 단지나 계산 근거를 설명하지 않고 있죠? 다만 비용 계산에 대해서는 2012년을 개시시점으로 가정하고 2017년 말까지 한국감정원 기준 해당 지역 주택 가격 평균 상승률과 한국은행의 정기예금이자율 평균치 중 높은 비율을 적용했다고 합니다만 현재 관리처분인가를 받지 못한 재건축 단지는 향후 준공까지 최소 5년 정도 시간이 걸리는데 앞으로도 강남 집값 상승세가 어느 정도 유지되느냐에 따라 재건축 부담금은 현재 정부가 추산한 것과 상당히 다른 결과가 나올 수도 있을 겁니다. 또 부동산 업계에서는 재건축 부담금은 사업 종료시점(준공시점)의 주택가액과 개시시점(재건축 추진위 승인일)의 주택 공시가격 총액의 차액에 따라 부과되는데 사업 기간 동안의 정상 주택가격 상승분과 개발비용도 비용으로 인정해주기 때문에 얼핏 생각하면 도저히 이 정도의 부담금이 나올 것 같지 않다는 얘기들을 하는 거죠?
한가지 분명한 것은 국토부가 남아있는 기간 동안 현재와 같은 집값 오름세가 계속된다는 전제가 있다는 것인데 저는 이 부분이 맞을 가능성은 그리 크지 않다고 봅니다.
서울 집값, 그것도 강남 아파트 가격이 오르는 것, 이걸 우리만의 특수한 상황으로 보면 다소 엉뚱한 처방이 나올 수 있습니다. 물론 지금의 집값 상승세가 전 정부의 부양책에 힘입은 바가 전혀 없는 것은 아닙니다만 사실은 글로벌 자산가격의 상승세에 우리 서울 집값도 동참한 것이라고 봐야 할 겁니다. 전 세계적으로 집값이 올랐습니다. 그것도 주요도시들 그 중에서도 이른바 프라임 로케이션의 집값이 많이 올랐습니다. 돈 있는 사람들이 사는 동네 집값이 공통적으로 많이 올랐습니다. 뉴욕, 런던, 밴쿠버, 시드니 하물며 도쿄까지 올랐습니다.
우리 집값이 오르는 건 글로벌 인플레이션의 시작됐다는 방증입니다. 또 비싼 동네 집값이 더 많이 오르는 건 주식 같은 자산 가격의 상승에다 자산가들이 하는 사업이나 다니는 직장의 형편이 더 좋아졌기 때문입니다. 금융위기 이후에 더 심화된 양극화의 결과물입니다. 2003, 4년을 생각해 보십시오. 한 달이 멀다 하고 부동산 투기와의 전쟁을 선포하고 각종 대책을 내놨지만 집값은 잡히지 않았습니다. 글로벌 자산 가격의 상승기였기 때문에 우리 집값만 콕 찍어서 잡을 수가 없었던 겁니다. 결국 집값은 경기의 순환이 마무리 되고 글로벌 인플레이션 기간이 끝나고야 빠지기 시작했습니다.
지금 우리나라 그것도 서울에 부동산 투기 열풍이 있는지 잘 모르겠습니다. 2005,6년의 미국은 그야말로 투기판이었습니다. 제로 퍼센트 다운페이먼트 즉 내 돈 하나 없이 대출로만 집을 살 수 있는 모기지 상품들이 판을 쳤고 사면 오르는 집값에 자극 받아서 없는 사람들이 약간의 자기 돈을 맡기고 여러 채의 집을 사는 것을 직접봤습니다. 참여정부에서 종부세도 만들고 또 LTV, DTI를 제도화 하면서 2008년 금융위기 때 다른 나라에 비해 그 후유증이 덜했던 것도 사실입니다. 어쩌면 우리 정부의 규제책도 그런 경험에서 나온 것일 겁니다. 그러나 역설적으로 정말 버블이 깨진 뒤가 걱정이 된다면 사실은 정부가 관심을 기우려야 할 곳은 강남 고가 아파트들이 아니라 서울 외곽이나 수도권과 지방의 아파트 들입니다. 여기에 국민 대다수 서민들이 살고 있기 때문입니다.
지금 정부가 집값을 잡으려는 강남 30평형이 20억을 넘어가는 곳입니다. 이미 이 정도 가격이면 보통의 우리 국민들은 엄두를 낼 수가 없습니다 이미 강남 아파트는 어쩌면 그들만의 리그가 되어버렸는지 모르겠습니다. 집값은 오르기도 하고 내리기도 합니다. 정부가 아무리 부양하려고 해도 글로벌 경기가 침체되고 디플레이션의 우려가 만연하면 집값은 오르지 않습니다. 반대로 정부가 아무리 뒤는 집값 잡으려고 해도 글로벌 경기가 확장세고 인플레이션 구간에 들어오면 못 잡습니다. 그저 예방 주사를 주는 정도에 그칩니다. 그러기에 우리 정부도 좀 더 펀더멘털한 중장기 대책을 내고 시장을 좀 지켜봐야 할 필요가 있습니다. 그리고 동시에 집값이 이미 빠지기 시작한 지역에 대한 대책도 동시에 염두에 둬야 할 것입니다. 글로벌 경기가 꺾이면 집값 너무 빠져서 걱정이라 부양책이 필요하다는 얘기 나오지 않겠습니까? 원래 다 그런 겁니다.
지금까지 김동환의 시선이었습니다.
시청자 여러분, 투자자 여러분 날씨가 많이 추워졌습니다. 올해는 유난히 춥고 또 따뜻해지면 미세먼지가 극성이고 이거 참 지내기가 여간 힘들지 않습니다. 오늘은 부동산 시장 얘기를 좀 할까 하는 데요, 체감하시는 지 모르겠지만 강남의 고가권 아파트 특히 재건축 아파트 단지들은 호가가 치솟고 아예 매물을 구하기 힘들 정도라고 하더군요. 물론 새 아파트는 새 아파트 나름대로 가격이 오르고 있고 말입니다. 이러다 보니 정부가 경고를 좀 하고 싶었나 봅니다. 바로 재건축 초과이익 부담금을 계산을 해서 발표를 했는데 최고로 많이 내야 할 단지의 경우 무려 8억 5천만원이나 된다는 겁니다. 글쎄요, 반포의 가장 주목 받는 그 아파트 단지로 추정이 됩니다만 부담금을 8억원 이상 내야 한다면 재건축으로 인한 이익은 그의 두 배인 16억이 넘는 다는 것인데 보통 사람으로서는 이거 참 상상이 안가는 돈이죠?
그런데 정말 이런 정도로 부담금을 내야 할까요? 국토부는 구체적인 아파트 단지나 계산 근거를 설명하지 않고 있죠? 다만 비용 계산에 대해서는 2012년을 개시시점으로 가정하고 2017년 말까지 한국감정원 기준 해당 지역 주택 가격 평균 상승률과 한국은행의 정기예금이자율 평균치 중 높은 비율을 적용했다고 합니다만 현재 관리처분인가를 받지 못한 재건축 단지는 향후 준공까지 최소 5년 정도 시간이 걸리는데 앞으로도 강남 집값 상승세가 어느 정도 유지되느냐에 따라 재건축 부담금은 현재 정부가 추산한 것과 상당히 다른 결과가 나올 수도 있을 겁니다. 또 부동산 업계에서는 재건축 부담금은 사업 종료시점(준공시점)의 주택가액과 개시시점(재건축 추진위 승인일)의 주택 공시가격 총액의 차액에 따라 부과되는데 사업 기간 동안의 정상 주택가격 상승분과 개발비용도 비용으로 인정해주기 때문에 얼핏 생각하면 도저히 이 정도의 부담금이 나올 것 같지 않다는 얘기들을 하는 거죠?
한가지 분명한 것은 국토부가 남아있는 기간 동안 현재와 같은 집값 오름세가 계속된다는 전제가 있다는 것인데 저는 이 부분이 맞을 가능성은 그리 크지 않다고 봅니다.
서울 집값, 그것도 강남 아파트 가격이 오르는 것, 이걸 우리만의 특수한 상황으로 보면 다소 엉뚱한 처방이 나올 수 있습니다. 물론 지금의 집값 상승세가 전 정부의 부양책에 힘입은 바가 전혀 없는 것은 아닙니다만 사실은 글로벌 자산가격의 상승세에 우리 서울 집값도 동참한 것이라고 봐야 할 겁니다. 전 세계적으로 집값이 올랐습니다. 그것도 주요도시들 그 중에서도 이른바 프라임 로케이션의 집값이 많이 올랐습니다. 돈 있는 사람들이 사는 동네 집값이 공통적으로 많이 올랐습니다. 뉴욕, 런던, 밴쿠버, 시드니 하물며 도쿄까지 올랐습니다.
우리 집값이 오르는 건 글로벌 인플레이션의 시작됐다는 방증입니다. 또 비싼 동네 집값이 더 많이 오르는 건 주식 같은 자산 가격의 상승에다 자산가들이 하는 사업이나 다니는 직장의 형편이 더 좋아졌기 때문입니다. 금융위기 이후에 더 심화된 양극화의 결과물입니다. 2003, 4년을 생각해 보십시오. 한 달이 멀다 하고 부동산 투기와의 전쟁을 선포하고 각종 대책을 내놨지만 집값은 잡히지 않았습니다. 글로벌 자산 가격의 상승기였기 때문에 우리 집값만 콕 찍어서 잡을 수가 없었던 겁니다. 결국 집값은 경기의 순환이 마무리 되고 글로벌 인플레이션 기간이 끝나고야 빠지기 시작했습니다.
지금 우리나라 그것도 서울에 부동산 투기 열풍이 있는지 잘 모르겠습니다. 2005,6년의 미국은 그야말로 투기판이었습니다. 제로 퍼센트 다운페이먼트 즉 내 돈 하나 없이 대출로만 집을 살 수 있는 모기지 상품들이 판을 쳤고 사면 오르는 집값에 자극 받아서 없는 사람들이 약간의 자기 돈을 맡기고 여러 채의 집을 사는 것을 직접봤습니다. 참여정부에서 종부세도 만들고 또 LTV, DTI를 제도화 하면서 2008년 금융위기 때 다른 나라에 비해 그 후유증이 덜했던 것도 사실입니다. 어쩌면 우리 정부의 규제책도 그런 경험에서 나온 것일 겁니다. 그러나 역설적으로 정말 버블이 깨진 뒤가 걱정이 된다면 사실은 정부가 관심을 기우려야 할 곳은 강남 고가 아파트들이 아니라 서울 외곽이나 수도권과 지방의 아파트 들입니다. 여기에 국민 대다수 서민들이 살고 있기 때문입니다.
지금 정부가 집값을 잡으려는 강남 30평형이 20억을 넘어가는 곳입니다. 이미 이 정도 가격이면 보통의 우리 국민들은 엄두를 낼 수가 없습니다 이미 강남 아파트는 어쩌면 그들만의 리그가 되어버렸는지 모르겠습니다. 집값은 오르기도 하고 내리기도 합니다. 정부가 아무리 부양하려고 해도 글로벌 경기가 침체되고 디플레이션의 우려가 만연하면 집값은 오르지 않습니다. 반대로 정부가 아무리 뒤는 집값 잡으려고 해도 글로벌 경기가 확장세고 인플레이션 구간에 들어오면 못 잡습니다. 그저 예방 주사를 주는 정도에 그칩니다. 그러기에 우리 정부도 좀 더 펀더멘털한 중장기 대책을 내고 시장을 좀 지켜봐야 할 필요가 있습니다. 그리고 동시에 집값이 이미 빠지기 시작한 지역에 대한 대책도 동시에 염두에 둬야 할 것입니다. 글로벌 경기가 꺾이면 집값 너무 빠져서 걱정이라 부양책이 필요하다는 얘기 나오지 않겠습니까? 원래 다 그런 겁니다.
지금까지 김동환의 시선이었습니다.
한국경제TV 제작1부 박두나 PD
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