이번 달 개정된 상가임대차보호법(이하 개정 상임법)이 공포 후 시행됐다. 대대적인 공포였음에도 아직 까지 정제된 해석이 없어 혼란이 빚어지고 있다. 기존 상임법과 달라진 것은 계약갱신요구권 기간 연장, 권리금 회수기회 보호기간 연장, 전통시장 권리금 회수기회 부여대상 포함, 분쟁조정위원회 신설이다. 하지만 각 조문의 시행 시작 날짜가 다른 것도, 소급 적용 여부도 달라 임차인과 임대인들 사이에 혼란이 빚어지고 있는 것.
특히 임차인과 임대인 각자의 권익을 보호하기 위해서는 계약 시 꼼꼼하게 살피는 것은 물론상가임대차보호법 개정안의 기본적 개념을 숙지하고 있어야 하는 것은 당연지사. 이에 혼란이 빚어 질 수 있는 부분에 대해 정리해보았다.
개정안 쟁점의 가장 첫 번째로 회자되는 것은 계약갱신요구권 기간 연장이 연장되면서 기존 임차인들에 대해서도 소급 적용 가능한가이다. 현재 개정된 법 제10조 2항을 보면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 명기 되어 있다.
이에 수원부동산변호사 김연기 변호사(법률사무소 다옴 대표변호사)는 "현 시점에서 최초 계약일로부터 5년째가 되는 임차인의 경우 개정 전 법에 적용되므로 임대인이 계약갱신을 거부할 시 혜택을 받을 수 없다. 예를 들면 2013년 첫 계약을 한 임차인은 혜택을 못 받지만 2014년 10월 이후 계약한 임차인은 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 말하며 "그러나 여기서 주의해야 할 점은 묵시적 갱신이다. 합의가 아닌(또는 법정 갱신 계약서를 작성하지 않는) 암묵적으로 계약을 연장하는 묵시적 갱신의 경우 이제 다시 계약을 갱신요구 한다 해도 임대인이 거부하면 보장받을 수 없다는 것. 따라서 시행 시점부터 임대인과 갱신 계약을 꼭 체결해 세무서에 제출하는 것이 좋다."고 당부했다.
두 번째로 회자되는 개정안의 쟁점은 권리금 회수보호기간 연장이다. 상가임대차계약에서의 권리금은 임차인의 또 다른 권리라고 인정하며 권리금 회수권에 대한 보호를 법으로 정한 바 있다. 그러나 경제 악화로 인해 새로운 임차인을 찾기 어려운 것이 현실이고 계약 만기날이 다가와도 임차인을 찾을 수 없어 권리금도 못 받고 나오는 경우들이 많았다. 이에 6개월이라는 유예기간을 두고 권리금을 받을 수 있도록 하는 것은 임차인들의 재산을 보호하고자 하는 방침이다.
이에 대해서도 김연기 변호사는 "여기에는 부칙이 있는데 이 중 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 정당한 사유가 없어도 새 임차인과 계약 체결을 거부할 수 있다는 내용이 있다. 하지만 여기에는 영리목적으로 사용하지 않은 것이 임대인인지 임차인인지 정확한 대상이 명기가 안 돼 이 부분은 조금 더 해석이나 판례가 필요할 것으로 보인다."고 부연설명을 했다.
이어 김 변호사는 "권리금 회수기회 보호와 권리금 적용 제외에 관한 적용은 존속 중인 임대차에 대해서도 적용하기 때문에 소급적용할 필요 없이 현재 상가 임대차를 통해 영업을 하고 있는 임차인들은 다소 안심해도 된다. 그러나 권리금이라는 것이 워낙 분쟁 소지가 많은 사안이므로 권리금 보호 기간이 늘고 권리금 적용이 된다 하더라도 다른 일로 분쟁이 일어날 수 있다. 때문에 권리금에 대한 정확한 의미를 알고 있는 것이 중요하며 만약 이러한 일로 분쟁이 일어난 경우 온전한 권익을 보장하기 위해서는 상가임대차법에 대해 잘 알고 있는 변호사의 조력을 받는 것이 도움이 된다."고 조언했다.
상가임대차보호법을 통해 법은 임차인들을 보호하는데 애쓰고 있지만 여전히 사각지대가 있기마련이다. 이에 대한 법사각지대에 속한 이들도 법의 테두리 안에서 보호하고자 이번 전통시장을 권리금회수보호 대상에 포함한 것은 굉장히 시사하는 바가 크다.
하지만 현재 개정 상임법 제10조 5가 말하는 권리금 보호 적용 대상에 전통시장이 포함됐다. 하지만 모든 전통시장이 포함되는 것은 아니다 라며 전통시장의 조건에 대해 언급한 김 변호사는 "전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에서는 자연발생적으로 또는 사회적 경제적 필요에 의해 조성되고 상품이나 용역의 거래가 전통적 방식으로 이루어지는 장소의 전통시장이어야 할 것. 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 곳을 전통시장으로 보고 있다. 물론 대부분의 시장이 포함되겠지만 예외사항이 생길지도 모른다. 따라서 시장 상인으로서 임대를 진행하고 있다면 해당 법안에 속하는지의 여부를 미리 알아두는 것이 좋다."고 말했다.
아직 개정 상임법에 대한 뜨거운 관심이 식지 않고 있다. 시행된 지 얼마 안됐다는 이유도 있지만 새로운 개정 상임법을 기준으로 한 뚜렷한 판례가 없다는 것도 이유다. 이러한 혼란이 가중되는 가운데, 임대인과 임차인의 행복한 임대차계약을 위해서 마련된 개정안이 빛을 발하길 귀추가 주목되고 있는 바이다.
한편 상가임대차보호법에 능통하고 다수의 소송 경험이 있는 김연기 변호사(법률사무소 다옴 대표변호사)는 현재 경기도청 집합건물분쟁조정위원회 위원, 경기도 공동주택관리 감사단 감사위원으로 활동하면서 경기도청, 부천시청 등의 전문가 특강 활동도 아울러 하는 등 임대차 문제를 비롯한 각종의 건물 부동산 분쟁에 관하여 활발한 활동을 하고 있으며 이러한 활동을 통해 쌓은 노하우로 차별화된 법률 서비스를 제공하고 있다.
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