<앵커> 정부의 주택 추가공급대책을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 부동산부 이근형 기자 나와있습니다. 이 기자. 정부가 그래도 주택을 공급할 수 있는 방안을 다양하게 고민한 것 같아요. 속된 말로 영혼까지 짜냈다는 얘기까지 나오는데, 골자는 뭡니까?
<기자> 가장 주목할 부분은 도심 재건축·재개발을 종전 35층에서 50층까지 허용해줬다는 겁니다. 전체 추가공급분 13만호 가운데 7만호가 재건축 재개발이니까 이 부분이 가장 핵심입니다. 그동안 재건축에 대해서는 규제 일변도였던 정부가 처음 방향을 선회한 걸로 보입니다. 예를들어 원래 500호였던 집이 기존 재건축으로 600호가 됐다면, 이번 용적률 허용으로 1000호까지 두 배로 늘어날 수 있다는 겁니다. 대신 늘어난 500호 가운데 절반은 정부가 기부채납을 받아서 공공임대와 공공분양으로 제공을 하겠다는 계획입니다.
<앵커> 그러면 당장 강남이나 여의도 재건축 단지들이 대상이 될 수 있는 건가요?
<기자> 모든 재건축 단지가 여기에 해당하는 건 아닙니다. 50층 개발이 가능한 곳은 역세권 일대에 주상복합 같은 준주거지역만입니다. 다만 역세권 일대 일반주거지인 재건축 아파트들도 준주거로 용도변경을 할 경우에 50층이 가능하다는 거고요. 이것도 지역별로 다릅니다. 쉽게 설명을 드리면 여의도나 잠실은 도심·광역지구여서 준주거로 바꾸면 50층 이상도 가능하고, 반면 은마의 경우 서울시 도시계획에 따라 최대가 40층입니다. 사실상 허용이 안될 것 같고, 여의도 시범아파트나 잠실주공 5단지의 대로변 단지 정도가 고밀개발이 가능할 걸로 보입니다. 한강변 재건축이 고밀개발이 될거다라는 얘기는 사실이 아닙니다. 이렇게 7만호중에 5만호는 재건축, 나머지 2만호는 재개발인데, 재개발은 주로 그간 정비사업을 하려다 늦어져서 못했던 도봉·노원·강북쪽 일대에서 진행됩니다. 마찬가지로 역세권이 될 것으로 보입니다.
<앵커> 재건축·재개발 외에도 신규택지를 개발하겠다는 부분도 눈에 띱니다. 태릉골프장 포함해서 새로 개발되는 곳들이 있다고요?
<기자> 용산 전 미군기지나 정부과천청사, 마포에 서부면허시험장, 상암DMC 정도가 눈에 띄고, 그외에도 공공이 소유한 부지에 대략 4만호 정도 공급이 됩니다. 정리하면 재건축·재개발을 높여서 7만호, 정부 소유부지를 새로 개발한게 4만호 해서 서울에 공급되는 건 총 11만호고, 나머지 2만호 정도가 3기 신도시에 공급된다고 보시면 되겠습니다.
<앵커> 그러면 이번 대책이 얼마나 실효성이 있을지 전문가와 함께 이야기 나눠보도록 하죠. 명지대 부동산 학과 권대중 교수 전화로 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요. 먼저 서울 집값과열을 막겠다는 이번 공급대책, 어떻게 평가하십니까?
<권대중 교수> 공급대책을 내놓았다는 것 자체에 대해서는 긍정적으로 평가할 만 하지만, 그 실현 가능성에 대해 일부 의구심이 제기됨. 2023년부터 공급이 진행되기 때문에 단기적으로 집값안정에 도움이 될만한 것은 없음.
<앵커> 재건축 용적률이 대폭 높아졌는데 실현 가능성에 대한 우려들이 나오는 것 같습니다. 어떻게 보십니까?
<권대중 교수> 실질적으로 공공물량이 많이 배정되면서 실현가능성이 희박함. 홍남기 부총리가 기대수익의 90%를 환수하겠다고 밝혔기 때문. 수익성이 낮아진 상황에서 조합원들이 동의를 해줄 지 의문임.
<앵커>네. 교수님 말씀 잘 들었습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 일단 이번 대책이 단기적으로는 해법이 될 수 없다는 건 자명해보이는군요?
<기자> 그렇습니다. 이번 대책 핵심인 재건축 재개발 개발은 2023년부터기 때문에 당장 내년이 문제입니다. 김현미 장관이 밝힌 입주물량을 보면 올해 5만6천호에서 내년 3만6천호로 예년보다 입주가 크게 주는데 매물이 한동안 잠길 것으로 보여서 단기적 해법이 없다는 거고요.
재건축 고밀개발에 대한 반응이 조금 엇갈립니다. 50층 고밀개발을 하면 지역 랜드마크가 될 수 있는데다 재건축 시행속도가 빨라진다는 것 자체가 조합원들에게 이익이 될 것이다는 평가도 있습니다만. 조합들 여론은 일단 부정적입니다. 홍남기 부총리가 용적률 증가에 따른 기대수익을 90% 이상 환수하겠다고 밝혔기 때문에 수익성이 10%도 안나온다는 거고, 임대물량이 들어서는 것 자체에 대해서도 반대하는 시각들이 많습니다. 뿐만아니라 층고가 올라가면서 지하층 굴착심의가 까다로워지고 공법도 달라져서 비용이 늘어나는데 정부가 이걸 반영하지 않았다는 지적도 나옵니다. 조합이 결국 동의를 해야 사업이 진행되는 것이기 때문에 실제 계획된 7만호가 공급될 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 하는 부분입니다.
더 큰 문제는 국토부와 서울시가 재건축 부분에서 엇박자를 내고 있다는 겁니다. 정부 발표 후에 서울시가 바로 브리핑을 가졌는데, 서울시는 민간 재건축에 공공이 참여하는 건 문제가 있다라고 입장을 밝혔습니다. 해당 지자체의 의견이 다른데 정부가 졸속으로 밀어붙인 게 아니냐는 지적이 나올 수 있는 대목입니다.
<앵커> 무주택자들 입장에서는 좋은 대책 아니겠습니까? 청년이나 신혼부부들한테 추가된 물량의 50% 이상을 공급하겠다고 하는데 평가가 어떻습니까?
<기자> 일단 재건축·재개발 7만호를 빼면 대부분 정부가 바로 추진할 수 있기 때문에 공급되는 것 자체는 문제가 없겠습니다만, 우려가 나오는 부분은 과연 살만한 집이 지어질 것이냐는 겁니다. 당장 공공임대주택 중에 공실이 있는 부분을 무주택자한테 주겠다, 또 공실 오피스 상가를 임대주택으로 공급하겠다고 하는데 살만한 주택이 나올 수 있을까 봐야 될 것 같고. 나머지 서울내 신규택지 부분도 과연 LH나 SH가 민간건설사들이 짓는 것처럼 경쟁력 있는 아파트를 조성해 줄 수 있을 것인지가 관건이 되지 않을까 싶습니다.
<앵커> 네 이 기자 수고했습니다.
<기자> 가장 주목할 부분은 도심 재건축·재개발을 종전 35층에서 50층까지 허용해줬다는 겁니다. 전체 추가공급분 13만호 가운데 7만호가 재건축 재개발이니까 이 부분이 가장 핵심입니다. 그동안 재건축에 대해서는 규제 일변도였던 정부가 처음 방향을 선회한 걸로 보입니다. 예를들어 원래 500호였던 집이 기존 재건축으로 600호가 됐다면, 이번 용적률 허용으로 1000호까지 두 배로 늘어날 수 있다는 겁니다. 대신 늘어난 500호 가운데 절반은 정부가 기부채납을 받아서 공공임대와 공공분양으로 제공을 하겠다는 계획입니다.
<앵커> 그러면 당장 강남이나 여의도 재건축 단지들이 대상이 될 수 있는 건가요?
<기자> 모든 재건축 단지가 여기에 해당하는 건 아닙니다. 50층 개발이 가능한 곳은 역세권 일대에 주상복합 같은 준주거지역만입니다. 다만 역세권 일대 일반주거지인 재건축 아파트들도 준주거로 용도변경을 할 경우에 50층이 가능하다는 거고요. 이것도 지역별로 다릅니다. 쉽게 설명을 드리면 여의도나 잠실은 도심·광역지구여서 준주거로 바꾸면 50층 이상도 가능하고, 반면 은마의 경우 서울시 도시계획에 따라 최대가 40층입니다. 사실상 허용이 안될 것 같고, 여의도 시범아파트나 잠실주공 5단지의 대로변 단지 정도가 고밀개발이 가능할 걸로 보입니다. 한강변 재건축이 고밀개발이 될거다라는 얘기는 사실이 아닙니다. 이렇게 7만호중에 5만호는 재건축, 나머지 2만호는 재개발인데, 재개발은 주로 그간 정비사업을 하려다 늦어져서 못했던 도봉·노원·강북쪽 일대에서 진행됩니다. 마찬가지로 역세권이 될 것으로 보입니다.
<앵커> 재건축·재개발 외에도 신규택지를 개발하겠다는 부분도 눈에 띱니다. 태릉골프장 포함해서 새로 개발되는 곳들이 있다고요?
<기자> 용산 전 미군기지나 정부과천청사, 마포에 서부면허시험장, 상암DMC 정도가 눈에 띄고, 그외에도 공공이 소유한 부지에 대략 4만호 정도 공급이 됩니다. 정리하면 재건축·재개발을 높여서 7만호, 정부 소유부지를 새로 개발한게 4만호 해서 서울에 공급되는 건 총 11만호고, 나머지 2만호 정도가 3기 신도시에 공급된다고 보시면 되겠습니다.
<앵커> 그러면 이번 대책이 얼마나 실효성이 있을지 전문가와 함께 이야기 나눠보도록 하죠. 명지대 부동산 학과 권대중 교수 전화로 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요. 먼저 서울 집값과열을 막겠다는 이번 공급대책, 어떻게 평가하십니까?
<권대중 교수> 공급대책을 내놓았다는 것 자체에 대해서는 긍정적으로 평가할 만 하지만, 그 실현 가능성에 대해 일부 의구심이 제기됨. 2023년부터 공급이 진행되기 때문에 단기적으로 집값안정에 도움이 될만한 것은 없음.
<앵커> 재건축 용적률이 대폭 높아졌는데 실현 가능성에 대한 우려들이 나오는 것 같습니다. 어떻게 보십니까?
<권대중 교수> 실질적으로 공공물량이 많이 배정되면서 실현가능성이 희박함. 홍남기 부총리가 기대수익의 90%를 환수하겠다고 밝혔기 때문. 수익성이 낮아진 상황에서 조합원들이 동의를 해줄 지 의문임.
<앵커>네. 교수님 말씀 잘 들었습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 일단 이번 대책이 단기적으로는 해법이 될 수 없다는 건 자명해보이는군요?
<기자> 그렇습니다. 이번 대책 핵심인 재건축 재개발 개발은 2023년부터기 때문에 당장 내년이 문제입니다. 김현미 장관이 밝힌 입주물량을 보면 올해 5만6천호에서 내년 3만6천호로 예년보다 입주가 크게 주는데 매물이 한동안 잠길 것으로 보여서 단기적 해법이 없다는 거고요.
재건축 고밀개발에 대한 반응이 조금 엇갈립니다. 50층 고밀개발을 하면 지역 랜드마크가 될 수 있는데다 재건축 시행속도가 빨라진다는 것 자체가 조합원들에게 이익이 될 것이다는 평가도 있습니다만. 조합들 여론은 일단 부정적입니다. 홍남기 부총리가 용적률 증가에 따른 기대수익을 90% 이상 환수하겠다고 밝혔기 때문에 수익성이 10%도 안나온다는 거고, 임대물량이 들어서는 것 자체에 대해서도 반대하는 시각들이 많습니다. 뿐만아니라 층고가 올라가면서 지하층 굴착심의가 까다로워지고 공법도 달라져서 비용이 늘어나는데 정부가 이걸 반영하지 않았다는 지적도 나옵니다. 조합이 결국 동의를 해야 사업이 진행되는 것이기 때문에 실제 계획된 7만호가 공급될 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 하는 부분입니다.
더 큰 문제는 국토부와 서울시가 재건축 부분에서 엇박자를 내고 있다는 겁니다. 정부 발표 후에 서울시가 바로 브리핑을 가졌는데, 서울시는 민간 재건축에 공공이 참여하는 건 문제가 있다라고 입장을 밝혔습니다. 해당 지자체의 의견이 다른데 정부가 졸속으로 밀어붙인 게 아니냐는 지적이 나올 수 있는 대목입니다.
<앵커> 무주택자들 입장에서는 좋은 대책 아니겠습니까? 청년이나 신혼부부들한테 추가된 물량의 50% 이상을 공급하겠다고 하는데 평가가 어떻습니까?
<기자> 일단 재건축·재개발 7만호를 빼면 대부분 정부가 바로 추진할 수 있기 때문에 공급되는 것 자체는 문제가 없겠습니다만, 우려가 나오는 부분은 과연 살만한 집이 지어질 것이냐는 겁니다. 당장 공공임대주택 중에 공실이 있는 부분을 무주택자한테 주겠다, 또 공실 오피스 상가를 임대주택으로 공급하겠다고 하는데 살만한 주택이 나올 수 있을까 봐야 될 것 같고. 나머지 서울내 신규택지 부분도 과연 LH나 SH가 민간건설사들이 짓는 것처럼 경쟁력 있는 아파트를 조성해 줄 수 있을 것인지가 관건이 되지 않을까 싶습니다.
<앵커> 네 이 기자 수고했습니다.
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