우병탁 "절세 전략, 앞으론 공동명의가 단연 유리" [종부세 폭탄, 세금인가 벌금인가]

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입력 2020-12-01 17:31   수정 2020-12-01 17:31

우병탁 "절세 전략, 앞으론 공동명의가 단연 유리" [종부세 폭탄, 세금인가 벌금인가]

    '종부세 폭탄' 은퇴자·코로나 타격층 체감도 커
    "집값 상승 기대 여전해 매물 출회 미미"
    "증여가 최대 절세 전략…상당수 이미 우회"
    이번에는 종부세 실제로 얼마나 올랐는지 사례별로 살펴보고, 또 부담을 최소화할 수 있는 절세전략은 어떤게 있을지 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다.
    신한은행 우병탁 투자자문센터팀장 스튜디오에 나와있습니다.

    <앵커> "올해 세부담이 역대 최대다" 그래서 `종부세 폭탄`이다 라고 하는데, 정말 그렇습니까?
    우선 1주택자인지 다주택자인지에 따라서 부담의 정도가 다르고 금액과 규모에 따라서도 증가 폭이 다릅니다.
    우선 1주택자라면 7월, 9월에 낸 재산세와 이번 종부세를 더한 금액이 작년에 냈던 금액의 150%, 1.5배를 넘지 않는 수준이기 때문에 제한은 있습니다.
    다만 종부세 금액만 놓고 보면 작년보다 2배이상도 나오는 경우는 있습니다.
    공시가격 현실화와 맞물리게 되면, 당분간은 계속 배수로 늘어날 수 밖에 없다 보니 고가주택을 소유한 분들 중에서
    고정수입이 없는 은퇴자들이나 코로나로 수입이 감소한 일부 자영업 계층들, 그리고 다주택자와 주택 법인의 경우 충격이 매우 크고 내년에는 더할 것입니다.

    <앵커> 그렇다면 이번에 종부세 부과로 부담을 느끼는 주요 대상은 서울 지역 아파트라고 보면 되겠습니까?
    일단 시세 15억 초과 고가주택의 상승폭이 가장 큽니다. 대상이 되는 공시가격 9억원 이상의 주택의 90% 정도가 서울 수도권에 몰려 있습니다.
    아무래도 서울 지역의 주택 소유자들이 상대적으로 부담을 더 크게 느끼게 될 것입니다.
    예를 들어 아크로리버파크 전용 84㎡를 기준으로 하면 작년에 종부세를 비롯한 보유세가 9백만원 수준 정도였는데, 올해는 1300만원 정도로 올라가게 되고, 내년에는 1900만원, 2022년도에는 2600만원 정도로 굉장히 큰 폭의 상승이 예상되고 있습니다.
    강남 지역의 다른 고가 주택도 이와 비슷한 상황이고, 강남 뿐 아니라 최근에는 전반적인 집값 상승으로 강북의 경우에도 총 부담해야 하는 세금의 크기는 작지만 역시 상승률은 굉장히 높은 편입니다.
    마포래미안푸르지오(전용 84㎡)의 경우 올해 320만원에서 내년 450만원, 2022년 600만원 정도까지 연평균 30~40% 증가할 수 있다.

    <앵커> 실제 투자자들을 상대하시면서 보시는 분위기는 어떤지 궁금한데, 종부세 부담 때문에 매도를 고민하는 분들도 있습니까?
    그 부분이 다소 좀 의아한 것 중 하나입니다.
    결국 보유세 부담 때문에 과연 집을 팔 것인가 하는 쪽으로 얘기가 되는데, 1주택자는 논외로 하더라도, 다주택자나 법인이 어떤 선택을 할 지 이슈가 되고 있는데요.
    실제로 종부세 부담이 수십만원에서 수천만원까지 증가하는 상황은 사실이지만, 이걸 팔려고 하면 현재 조정지역에서는 양도세를 중과하고 있습니다.
    양도세는 종부세처럼 매년 집값의 아주 낮은 수준으로 부과되는 세금이 아니라 오랜기간 누적적으로 발생한 차익에 대해서 양도를 하는 시점에 한꺼번에 발생하는 구조인데다 누진세에 대한 세율 자체도 굉장히 높게 되어 있습니다.
    다주택자에 대한 중과세율도 굉장히 높은 편이구요.
    그러다보니 다주택자를 전제로 할 경우 양도세는 수백만원에서 수억원까지 늘어나는 상황이 되는 거죠.
    그렇다보니 거액의 양도세를 내기보다는 종부세를 내면서 5~10년을 더 버틸 수 있는 자금이 아니냐 라고 생각하시는 것 같습니다.
    또 최근에 전세가가 떨어지지 않는 상황이다보니 집값이 계속 상승하는 지역에 있는 집들의 경우 여전히 쉽게 매각에 나서지 않는 상황으로 보여집니다.
    결국은 집값에 대한 상승 기대가 없어지지 않는 한은 매물로 나오는 숫자는 줄어들 것 같고, 종부세를 비롯한 보유세 부담이 가중되는 상황에서 세대분리나 자녀에게 증여를 통해서 종부세 부담을 크게 줄어들 수 있습니다.
    왜냐하면 종부세는 인별로 과세하는 형태이기 때문에, 명의를 분산하는 것 만으로도 종부세는 올라가긴 하겠지만 상승폭을 줄일 수 있습니다.
    그래서 최근에 8월을 기점으로 7~9월 서울·수도권 지역의 증여가 큰 폭으로 늘었는데, 종부세에 대한 부담을 줄이면서 취득세 상승을 피하려는 케이스들이 많이 늘어난 상황으로 보여집니다. 됩니다.

    <앵커> 증여를 통해 빠져나갈 분들은 빠져나갔다고 판단해도 될까요?
    전부는 아니겠지만, 상당수의 다주택자가 우회했다고 보시는게 맞을 것 같습니다.

    <앵커> 이번에 또 부부공동명의가 많이 논란이 됐습니다. 당정이 결국 공동명의자에게도 고령자·장기보유 공제 혜택을 주겠다고 했는데 어떻게 보십니까?
    단독명의 1주택일 때는 9억원 공제, 장기보유공제 10에서 30%와 고령자공제 20에서 50%를 받을 수 있고, 공동명의일 때는 부부 각자 6억씩, 기본 공제는 9억원보다 많은 12억원을 공제하는 대신 장기보유공제와 고령자 공제는 받을 수 없어서 상황이었습니다.
    엄밀한 의미에서는 올해까지는 공동명의와 단독명의 중에서는 어느 것이 유리한가는 각자의 나이와 보유기간에 따라 전략이 필요한 부분이었습니다.
    어제 국회 기재위에서 공동명의 1주택자의 경우 기존처럼 12억 공제를 받을지, 아니면 단독명의처럼 9억 공제에 세액공제를 받을지 선택할 수 있는 옵션을 주겠다고 했습니다
    아직은 입법제안된 상태니까 통과여부를 지켜봐야 할 것 같습니다만 그렇게 되면 앞으로는 공동명의가 훨씬 유리하게 됩니다.

    <앵커> 우리 종부세나 부동산 세금이 해외와 비교했을 때는 어떤 수준인지 궁금한데, 어떻습니까?
    종부세의 경우 성격 자체를 외국의 보유세와 단순 비교하긴 어렵지만, 넓은 의미에서 재산세 범주에 속합니다.
    예컨대 2015년 기준 OECD 13개국의 자산총액 대비 보유세 부담율은 0.33%이고 한국은 0.15%니까 다소 낮았던 것은 사실이구요.

    다만, 15년 기준으로도 캐나다나 영국은 0.87%, 0.78%로 높지만 독일은 0.13%로 국가별로 차이가 많구요.
    그리고 최근 몇 년간 한국은 공시가격 현실화를 거치면서 상당부분 부담율이 올랐는데, 이에 대한 통계가 아직 잡히지 않고 있습니다.
    그래서 지금은 어느정도 OECD 준하는 수준으로 올라왔다고 보여지고, 문제는 이 과정중에서 벌어진 이슈 중 하나는 우리나라의 경우 개편들이 너무 잦게 이뤄지고, 현실화 속도도 지나치게 빠르다 보니까 납세자들이 받아들이기에 빠르지 않느냐는 측면이 있었습니다.

    <앵커> 그렇다면 정부의 종부세 강화가 집값 안정에 효과를 발휘한다고 보십니까?
    강력한 보유세 강화인 것은 분명 많지만 그럼에도 불구하고 급매물 증가라든지, 정부가 생각한 만큼의 매물 증가하는 효과는 아직 나타나고 있지 않습니다. 그렇다보니 가격 안정효과도 제한적입니다.
    앞으로 지켜봐야 하는 부분은 내년도 6월 1일을 기준으로 양도세 중과가 10%포인트만큼 더 오르게 됩니다.
    다주택자 중에서 일부는 현금흐름이 없어도 종부세, 보유세 부담을 수천만원씩 부담하기 어려운 중에서는 매각으로 나서게 될텐데, 현 시점에서 보면 내년 5월 31일 전에 양도하면 되기 때문에 2~3월 경에 얼마나 물량이 나올 수 있을지 알 것 같습니다.
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