“하노이 외곽·호찌민 도심 주목”...2021년 베트남 부동산시장 전망 [유은길의 진짜 베트남]

평소 알고 지내는 베트남인 지인이 최근 하노이부도심 단독주택을 매입했다.

올해 6개월 이상 고심 끝에 내린 결단이었다. 그는 하노이 외곽 아파트와 단독주택 매수를 놓고 고민에 고민을 거듭하다 결국 단독주택을 샀다.

그는 필자에게 “하노이 최도심 아파트는 향후 가치가 있다고 판단했지만 자금여력이 없어 살 수 없었다”고 고백했다.

그는 “자금사정에 맞추어 상승 가능성이 높아 보이는 하노이 부도심 아파트와 단독주택 상품을 놓고 오랜시간 조사하고 고민하다가 단독주택을 결국 매수했다”고 말했다.

그 이유를 묻자, 그의 대답이 명쾌했다.


“하노이 주변에 기업들과 공장들이 많이 생기고 있어 주변 수요가 풍부하잖아요”
“삼성공장은 물론 관련 한국 기업들이 최근 주변에 많이 들어서고 있어 앞으로 개발수요가 많을 것으로 예상했다”
“지금 하노이 도심개발이 되고 있는데, 향후 부도심 및 홍강 개발에 따른 가치상승 여력이 높다고 판단했다”
“요즘 아파트 인기가 올라가고 있지만 고급아파트는 너무 비싸서 베트남 사람들이 사기에는 부담이 된다. 투자금에 맞춘 외곽 아파트를 놓고 고민했는데 그것 보다는 땅의 가치를 더 높게 봤다. 나는 땅을 좋아한다. 베트남 사람들은 땅을 좋아해서 단독주택을 선호하는데 나도 일단 기존 가치를 유지하기로 했다”

그의 투자 판단 기준은 ‘탄탄한 실수요’ 그리고 ‘개발기대감’으로 요약된다.

이 베트남인의 설명이 내년 베트남 부동산 시장 그리고 베트남 부동산 투자의 맥을 짚어주고 있다고 본다.



그러면 실제 내년 베트남 부동산 투자는 어느 지역 어떤 상품이 유망할까?

수도인 하노이시의 경우 일반적인 관점으로는 부도심 및 외곽 중산층 투자시장이 유망해 보인다. (고급 럭셔리 투자 시장은 일단 관점에서 제외했다 - 코로나19 상황 고려)

코로나19 여파로 핵심 도심권은 올해 활력을 많이 잃었다. 외국인 왕래와 외국인 개인들의 직접 투자가 올해 급감했기 때문이다. 내년에는 회복이 예상되지만 조금 시간이 걸릴 것으로 보인다. 다행히 베트남은 사실상 코로나19 청정지역이라 가장 빨리 도심 부동산시장이 회복할 것이다. 그러나 일단 내년만 본다면 수요가 탄탄한 부도심 시장을 주목할 필요가 있다. (물론 장기 투자자는 핵심도심 투자도 좋은 타이밍인 것은 분명하다. 상승 속도의 문제이지 상승을 하지 않는 것은 아니기 때문이다.)

실제 최근 베트남에서 열린 ‘베트남부동산 컨퍼런스(VRES 2020)’에서 현지 전문가들은 대부분 내년 베트남 부동산시장은 완만한 회복기를 맞을 것이라고 전망했다.

하노이 주택시장은 안정세 전망이 대세이다.

하노이의 경우 다른 대도시에 비해 지속적으로 주택공급이 이뤄져 올해 수요초과 현상이 발생하지 않았다. 내년에도 하노이에 예정된 신규 아파트 공급량은 연간 평균 수요에 근접할 것으로 보여 수급불균형 현상은 내년에도 발생하지 않을 전망이다.

그러나 글로벌기업들의 베트남 투자 및 진출은 올해도 계속되면서 하노이쪽으로의 인구유입은 지속되고 있다. 이런 현상은 내년에도 동일할 전망이다. 특히 탈 중국 후 새로 이전하는 기업들이 하노이 동북부 인근 지역으로 자리를 잡으면서 하노이 부도심과 외곽에 대한 투자 관심은 더욱 높아지고 있다.

다만 이들 기업 근로자들이 최도심을 거주지로 삼기에는 일부 장벽이 있다. 긴 출퇴근시간과 높은 투자자금을 감당하기에는 조금 무리가 있기 때문이다. 신규 유입되는 관리자급의 외국인은 일부 도심으로도 진출하겠지만 그 수는 한계가 있다. 중간 관리자 및 로컬 근로자들은 대거 하노이 부도심 및 외곽에 둥지를 틀고 있다.

따라서 국내외 기업들의 하노이 주변 진출 증가가 곧바로 하노이 도심권 부동산시장 상승으로 이어지기는 어렵다. 최도심은 코로나 사태 진정에 따른 외국기업들과의 교류 증가 및 관광객 유입 등이 변수로 작용할 전망이다.

결론적으로 전문가들은 내년 하노이 주택시장은 안정적일 것으로 보고 있다. 다만 하노이 부심권을 포함한 인근 지역의 주택가격은 내년부터 높은 성장세를 이어갈 것으로 점쳤다.

하지만 호찌민시에 대한 전망은 조금 결이 다르다.


호찌민의 경우 하노이와 달리 올해 중산층 주택공급이 거의 이뤄지지 않으면서 공급부족 현상을 빚었고 주택개발이 시급한 상황이다.
이에 내년부터 대규모 주택개발사업이 탄력을 받을 전망이다.

따라서 올해 코로나 사태와 정부의 신축 인허가 중지로 주춤했던 부동산 투자자금이 다시 유입되면서 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예측된다.

베트남 로컬 부동산 전문가들은 호찌민시의 경우 아파트를 포함한 주택가격이 내년에 대략 9% 정도 상승할 것으로 예상했다.
단독주택은 5% 가량의 상승률을 점쳤다.

CBRE 베트남은 호찌민시 동쪽 지역이 향후 10년간 여전히 시장의 주요 개발지역으로 눈여겨 볼 필요가 있다고 진단했다. 이 지역에는 향후 2025년까지 약 20만 세대의 주택공급이 이뤄질 것으로 전망했다.

이러한 대형 주택개발사업과 함께 교통인프라 강화 그리고 주택수요 증가 등의 요인들은 호찌민시의 아파트 분양가격 상승 에너지로 작용할 것으로 분석된다.

그런데 하노이 호찌민 그 주변지역은 물론 남북부를 통틀어 내년 베트남 부동산 시장의 핵심 키워드는 사실은 ‘산업부동산’이다.

남북부 대도시를 중심으로 산업 물류 수요가 폭증하고 있기 때문이다. 각종 자유무역협정 체결을 기반으로 하는 베트남의 무역규모 증대 그리고 탈중국 글로벌기업들의 베트남으로의 이전 러시는 베트남 산업부동산에 대한 전망을 밝게 하고 있다.

따라서 산업용지(산업단지) 및 물류단지 등을 주목해야 한다.
올해 코로나19 사태에도 꾸준히 가격이 오르고 계속 관심을 받은 부동산 상품은 산업용지이고 하노이 및 호찌민시 주변 물류·산업단지였다. 이 여세는 내년에도 계속될 전망이다. 특히 코로나19 사태로 베트남 역시 다른 선진국과 마찬가지로 전자상거래 시장이 급성장하고 배달 물류 수요가 급증했다. 이것은 관련 부동산의 수요 폭발을 유발했는데, 이에 대한 개발 공급은 부족한 실정이다.

부동산정보업체 존스랑라살(JJL)은 앞으로 베트남에서 전자부품 및 물류 관련 산업용지 수요 급증을 예상했다. 지역적으로 북부에서는 하노이 인근 그리고 하이즈엉(Hai Duong), 흥옌(Hung Yen), 하이퐁(Hai Phong) 등이, 남부에서는 호찌민 및 롱안(Long An), 동나이(Dong Nai), 빈즈엉(Binh Duong) 등에 대한 관심이 높다.

이런 가운데 베트남 부동산 투자 전략 점검에서 주목할 또 다른 요인은 코로나 방역 상황이다.

베트남은 코로나19 지역감염이 12월 23일 현재 22일째 0명이다. 지난 7월 다낭시를 중심으로 코로나19 지역감염 확진자가 속출하면서 비상상황을 경험했고, 지난달 격리규정을 어긴 베트남 승무원발 호찌민시 확진자로 위기를 겪었지만 베트남 정부는 성공적인 봉쇄정책과 방역으로 다시 감염 재확산세를 성공적으로 막았다.

지금 전 세계에서 코로나 방역관리를 가장 잘하는 국가로 대만과 함께 베트남이 꼽히고 있다,
올해 전 세계에서 플러스 경제성장이 예상되는 국가는 중국 및 대만 그리고 베트남이다.(베트남은 올해 GDP 2.5% 이상 성장 전망)

코로나19 방역 성공은 내수 활성화에 좋은 기반이 되고 있고 이런 상황이 계속되면, 내년에 해외 투자자들이 안심하고 방문해 투자할 수 있는, 즉 투자여건이 가장 좋은 국가로 자리매김할 것이다.

이것은 내년 베트남 산업 및 부동산 시장의 빠른 회복과 성장을 예상할 수 있는 주요 요인이 되고 있다.


《유은길의 진짜 베트남》
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