<앵커>
공공재개발, 그리고 공공재건축으로 공급 부족을 해결할 수 있을지 좀 더 짚어보겠습니다.
부동산부 조연 기자가 나와 있습니다.
공공재개발 사업지 8곳, 서울 공급난 해소의 물꼬가 될까요?
<기자>
직접 가보니 장점이 확실했습니다. 모두 초역세권인데요.
이 8곳이 모두 역과 맞닿아 있거나 매우 가깝고, 상권도 발달된 곳이어서 위치적으로 실수요자들이 좋아할 곳입니다.
또 앞서 보신 것처럼 주변에 비해 노후도가 높아, 개발 효과 역시 클 것으로 보입니다.
하지만 투자는 주의하셔야 합니다.
발표와 동시에 토지거래허가구역으로 지정됐고, 관련 법령도 아직 확정되지 않았기 때문에, 섣부른 투자는 위험합니다.
공공재개발·재건축이 공급 부족을 해소할 수 있을지 몇 가지 더 짚어볼 부분이 있습니다.
<앵커>
하나씩 살펴보죠. 위치가 좋다면 사업성도 좋을텐데, 왜 이제까지 재개발이 안됐던 겁니까?
<기자>
이번에 발표된 곳은 먼저 정비구역 지정이 되어 있는 곳, 그러니까 기존에 재개발을 추진하던 곳들입니다.
대부분 10~20년 가까이 사업에 진척이 없었던 곳인데요.
2가지 이유가 있습니다.
먼저 용적률 규제와 기부채납 부분이 과도하다는 것인데,
이번 공공재개발의 경우 종상향과 용적률 법적 상한 120% 적용, 기부채납 비율 완화 등으로 사업성을 개선시키기 위해 정부가 노력했습니다.
하지만 여전히 현장과는 괴리감이 있어 보입니다.
<인터뷰> 공공재개발 후보지 소유주
"용적률·건폐율 높여줘야 한다는 이야기죠. 여기는 기본에도 용적률 1000%에요. 공공재개발 아니라도 1000%도 받는데, 줄었다면 이해가 안되고.. 제가 봤을땐 잘못된 것 같아요."
또 다른 이유, 사실상 가장 핵심적인 부분인데, 땅 주인끼리 합의가 쉽지 않다는 점입니다.
이 지역들은 역세권인 만큼 상가가 많은데요.
정비사업이 지지부진하면서 신축 빌딩, 빌라들이 세워졌고, 상가 소유주, 다주택자, 투자자 등 이해 관계도 복잡해졌습니다.
다들 각자의 이권에 따라 움직이다보면 사업 지연, 또는 사업 철회로까지 이어질 가능성은 얼마든지 있다는 겁니다. 이 부분도 인터뷰 들어보시죠.
<인터뷰> B 공인중개사 (공공재개발 후보지)
"이 건물주가 임대료만 1천 얼마가 매달 나오는데, 허물고 3~4년 나가 살아야 한다면 상가·주택 준다고 해도 절대 반대하죠. 그리고 이 사람들이 각기 명의로 여기 주택 8개씩 갖고 있다고... 지주들은 반대할 확률이 거의 99% 될 것 같아요."
실제로 벌써 공공재개발 신청을 철회한 지역이 나왔고요. 이번 후보지들 중에서도 동의율 확보가 쉽지 않아보이는 곳들이 있습니다.
이들에게 적정 이익을 보장해주면서, 동시에 공공성도 확보해야 하기 때문에 적잖은 진통이 예상됩니다.
<앵커>
과거에도 주민들끼리 합의가 안됐는데, 이번에 정부가 추진한다고 해서 갑자기 되겠느냐 이런 거군요.
공급되는 물량 측면에서 보면 어떻습니까. 집값안정에 보탬이 될 정도인지 궁금한데요.
<기자>
아직 사업의 초기라는 점을 감안해도 미미한 수준입니다.
이번에 공공재개발은 총 4700세대가 공급되는데요.
올해 분양 대어로 꼽히는 둔촌주공의 일반분양(4786가구) 보다 적습니다.
그리고 정부가 당초 목표한 4만 가구의 10분의 1 수준이어서, 이를 달성하려면 3월에 있을 추가 발표에서 대규모 구역들이 나와주어야 할 것으로 보입니다.
더 우려스러운 것은 공공재건축입니다.
5년간 5만 가구를 공급하겠다고 했는데, 이번 사전컨설팅 신청 단지를 다 합쳐도 3천여 가구에 그칩니다.
그런데 이 안에서도 상당수가 이탈할 가능성이 있어 기대감이 크지 않은 상황입니다.
<앵커>
사실 전문가들도 공공재개발은 선호가 있겠지만, 재건축은 별로일거다 이렇게 보지 않았습니까?
이번에 사전 컨설팅 결과가 나왔다고요? 어땠습니까?
<기자>
정부가 공공재건축 사전컨설팅 결과를 놓고 "공공재건축의 매력이 드디어 나왔다" 이렇게 홍보를 했는데요.
정작 시장의 반응은 "생각보다 더 아쉽다"는 모습입니다.
일단 정부의 사업성 분석에 따르면 가구당 1~2억원 가량의 분담금을 줄일 수 있고, 일반분양도 두 배 증가하는 것으로 나타났습니다.
하지만 당초 정부가 50층까지 층고 제한을 완화하겠다고 한 부분은, 결국 안됐습니다.
서울 강남권에서 유일하게 공공재건축 컨설팅을 신청했던 신반포19차의 결과를 보면, 용적률이 기존 300%에서 405%로 늘어나는데, 층수는 35층에서 40층으로 확대할 수 있다고 나왔습니다.
용적률은 기존안보다 100% 높아졌는데, 층수는 기대했던 15층이 아니라 5층 증가에 그친 것입니다.
이렇게 되면 세대수는 늘어나면서 밀도가 높아지겠죠.
또 다른 예로, 광진구 중곡아파트 결과를 보면 오히려 현재보다 재건축 후 집 면적이 더 작아집니다.
수억원의 분담금을 내고 더 좁은 집에서 살 사람은 없을 겁니다.
그리고 무엇보다 `공공`이란 이미지가 고착화되는 데 대한 조합원들의 우려가 더 큰 상황입니다. 인터뷰 직접 들어보시죠.
<인터뷰> 김성진 신반포19차 조합장
"공공재건축으로 얻은 이익보다 손실이 더 클 수 있기 때문에.. 공공아파트로 고착화되는데 따른 자산가치 하락을 커버하지 못한다고 판단하는거죠. 공공에서 주도하기 보다는 민간(건설사) 주도로 할 수 있게 해주고, 3면 발코니라나 동간 브릿지 등 시민 위화감을 조성한다는 명목으로 금지된 것들을 허용해서 보다 현대적이고 살기 좋은 아파트로 해주어야.."
<앵커>
이래서는 반쪽자리 정책이 될 수밖에 없을 것 같은데, 공공재건축이 잘 되려면 어떤 점들이 보완돼야 할까요.
<기자>
재건축 사업 특성에 맞는 인센티브를 줘야 한다는 것이 전문가들의 조언입니다.
용적률 완화, 가구 수 증가 등 정부가 제시한 공공재건축 인센티브는 애초에 재건축 대단지들에게는 당근책이 되지 않습니다.
좀 더 쾌적한 새집을 얻고 싶은 것인데, 세대수만 늘어나니 원치 않는 것이죠.
용적률 상향만큼이나 층수 제한이나 설계, 디자인 부분에서 그들의 니즈를 채울 수 있도록 하고, 공익성도 취하는 방향으로 타협점을 찾는 것이 필요합니다.
현재로서는 그동안 민간 재개발이 이뤄지지 못했던 소규모 `나홀로 아파트`들의 공공재건축에 그칠 가능성이 높습니다.
5만가구 공급은 물론 어렵겠죠.
<앵커>
아직까지 집값 잡는데는 전혀 효과가 없는 것처럼 보입니다. 지금 수도권 집값이 9년만에 최고치죠?
<기자>
그렇습니다. 연초에도 집값 상승세는 여전히 거센데, 또 봄 이사철이 다가와서 집값 불안이 계속 가중될 수 있다는 우려도 커지고 있습니다.
한국부동산원이 발표한 1월 셋째주 수도권 아파트 매매가격 상승률은 8년 8개월만에 최고치를 기록했고, 서울도 지난 7월 부동산대책 직후만큼 올랐습니다.
여기에 연립·다세대주택 등 빌라 가격은 지난해 하반기부터 상승해서, 공공재개발 정책 가시화에 더 상승폭을 키우고 있는데요.
지난 연말 기준 서울 연립주택의 평균 매매가격지수는 109.9를 기록했는데, 지난 2년간의 상승폭을 임대차법 시행 이후 5개월만에 뛰었습니다.
거래량도 아파트의 두 배가 될 정도인데요.
흑석2구역은 매물 프리미엄만 10억원 이상 형성되었고, 추가 후보지가 유력해 보이는 곳들을 중심으로도 가격이 급등하고 있습니다.
하지만 공공재개발의 근거가 될 법안도 아직 국회 계류 중인 만큼 투자는 주의해야 한다는 점을 강조드립니다.
<앵커>
잘 들었습니다. 조연 기자였습니다.
공공재개발, 그리고 공공재건축으로 공급 부족을 해결할 수 있을지 좀 더 짚어보겠습니다.
부동산부 조연 기자가 나와 있습니다.
공공재개발 사업지 8곳, 서울 공급난 해소의 물꼬가 될까요?
<기자>
직접 가보니 장점이 확실했습니다. 모두 초역세권인데요.
이 8곳이 모두 역과 맞닿아 있거나 매우 가깝고, 상권도 발달된 곳이어서 위치적으로 실수요자들이 좋아할 곳입니다.
또 앞서 보신 것처럼 주변에 비해 노후도가 높아, 개발 효과 역시 클 것으로 보입니다.
하지만 투자는 주의하셔야 합니다.
발표와 동시에 토지거래허가구역으로 지정됐고, 관련 법령도 아직 확정되지 않았기 때문에, 섣부른 투자는 위험합니다.
공공재개발·재건축이 공급 부족을 해소할 수 있을지 몇 가지 더 짚어볼 부분이 있습니다.
<앵커>
하나씩 살펴보죠. 위치가 좋다면 사업성도 좋을텐데, 왜 이제까지 재개발이 안됐던 겁니까?
<기자>
이번에 발표된 곳은 먼저 정비구역 지정이 되어 있는 곳, 그러니까 기존에 재개발을 추진하던 곳들입니다.
대부분 10~20년 가까이 사업에 진척이 없었던 곳인데요.
2가지 이유가 있습니다.
먼저 용적률 규제와 기부채납 부분이 과도하다는 것인데,
이번 공공재개발의 경우 종상향과 용적률 법적 상한 120% 적용, 기부채납 비율 완화 등으로 사업성을 개선시키기 위해 정부가 노력했습니다.
하지만 여전히 현장과는 괴리감이 있어 보입니다.
<인터뷰> 공공재개발 후보지 소유주
"용적률·건폐율 높여줘야 한다는 이야기죠. 여기는 기본에도 용적률 1000%에요. 공공재개발 아니라도 1000%도 받는데, 줄었다면 이해가 안되고.. 제가 봤을땐 잘못된 것 같아요."
또 다른 이유, 사실상 가장 핵심적인 부분인데, 땅 주인끼리 합의가 쉽지 않다는 점입니다.
이 지역들은 역세권인 만큼 상가가 많은데요.
정비사업이 지지부진하면서 신축 빌딩, 빌라들이 세워졌고, 상가 소유주, 다주택자, 투자자 등 이해 관계도 복잡해졌습니다.
다들 각자의 이권에 따라 움직이다보면 사업 지연, 또는 사업 철회로까지 이어질 가능성은 얼마든지 있다는 겁니다. 이 부분도 인터뷰 들어보시죠.
<인터뷰> B 공인중개사 (공공재개발 후보지)
"이 건물주가 임대료만 1천 얼마가 매달 나오는데, 허물고 3~4년 나가 살아야 한다면 상가·주택 준다고 해도 절대 반대하죠. 그리고 이 사람들이 각기 명의로 여기 주택 8개씩 갖고 있다고... 지주들은 반대할 확률이 거의 99% 될 것 같아요."
실제로 벌써 공공재개발 신청을 철회한 지역이 나왔고요. 이번 후보지들 중에서도 동의율 확보가 쉽지 않아보이는 곳들이 있습니다.
이들에게 적정 이익을 보장해주면서, 동시에 공공성도 확보해야 하기 때문에 적잖은 진통이 예상됩니다.
<앵커>
과거에도 주민들끼리 합의가 안됐는데, 이번에 정부가 추진한다고 해서 갑자기 되겠느냐 이런 거군요.
공급되는 물량 측면에서 보면 어떻습니까. 집값안정에 보탬이 될 정도인지 궁금한데요.
<기자>
아직 사업의 초기라는 점을 감안해도 미미한 수준입니다.
이번에 공공재개발은 총 4700세대가 공급되는데요.
올해 분양 대어로 꼽히는 둔촌주공의 일반분양(4786가구) 보다 적습니다.
그리고 정부가 당초 목표한 4만 가구의 10분의 1 수준이어서, 이를 달성하려면 3월에 있을 추가 발표에서 대규모 구역들이 나와주어야 할 것으로 보입니다.
더 우려스러운 것은 공공재건축입니다.
5년간 5만 가구를 공급하겠다고 했는데, 이번 사전컨설팅 신청 단지를 다 합쳐도 3천여 가구에 그칩니다.
그런데 이 안에서도 상당수가 이탈할 가능성이 있어 기대감이 크지 않은 상황입니다.
<앵커>
사실 전문가들도 공공재개발은 선호가 있겠지만, 재건축은 별로일거다 이렇게 보지 않았습니까?
이번에 사전 컨설팅 결과가 나왔다고요? 어땠습니까?
<기자>
정부가 공공재건축 사전컨설팅 결과를 놓고 "공공재건축의 매력이 드디어 나왔다" 이렇게 홍보를 했는데요.
정작 시장의 반응은 "생각보다 더 아쉽다"는 모습입니다.
일단 정부의 사업성 분석에 따르면 가구당 1~2억원 가량의 분담금을 줄일 수 있고, 일반분양도 두 배 증가하는 것으로 나타났습니다.
하지만 당초 정부가 50층까지 층고 제한을 완화하겠다고 한 부분은, 결국 안됐습니다.
서울 강남권에서 유일하게 공공재건축 컨설팅을 신청했던 신반포19차의 결과를 보면, 용적률이 기존 300%에서 405%로 늘어나는데, 층수는 35층에서 40층으로 확대할 수 있다고 나왔습니다.
용적률은 기존안보다 100% 높아졌는데, 층수는 기대했던 15층이 아니라 5층 증가에 그친 것입니다.
이렇게 되면 세대수는 늘어나면서 밀도가 높아지겠죠.
또 다른 예로, 광진구 중곡아파트 결과를 보면 오히려 현재보다 재건축 후 집 면적이 더 작아집니다.
수억원의 분담금을 내고 더 좁은 집에서 살 사람은 없을 겁니다.
그리고 무엇보다 `공공`이란 이미지가 고착화되는 데 대한 조합원들의 우려가 더 큰 상황입니다. 인터뷰 직접 들어보시죠.
<인터뷰> 김성진 신반포19차 조합장
"공공재건축으로 얻은 이익보다 손실이 더 클 수 있기 때문에.. 공공아파트로 고착화되는데 따른 자산가치 하락을 커버하지 못한다고 판단하는거죠. 공공에서 주도하기 보다는 민간(건설사) 주도로 할 수 있게 해주고, 3면 발코니라나 동간 브릿지 등 시민 위화감을 조성한다는 명목으로 금지된 것들을 허용해서 보다 현대적이고 살기 좋은 아파트로 해주어야.."
<앵커>
이래서는 반쪽자리 정책이 될 수밖에 없을 것 같은데, 공공재건축이 잘 되려면 어떤 점들이 보완돼야 할까요.
<기자>
재건축 사업 특성에 맞는 인센티브를 줘야 한다는 것이 전문가들의 조언입니다.
용적률 완화, 가구 수 증가 등 정부가 제시한 공공재건축 인센티브는 애초에 재건축 대단지들에게는 당근책이 되지 않습니다.
좀 더 쾌적한 새집을 얻고 싶은 것인데, 세대수만 늘어나니 원치 않는 것이죠.
용적률 상향만큼이나 층수 제한이나 설계, 디자인 부분에서 그들의 니즈를 채울 수 있도록 하고, 공익성도 취하는 방향으로 타협점을 찾는 것이 필요합니다.
현재로서는 그동안 민간 재개발이 이뤄지지 못했던 소규모 `나홀로 아파트`들의 공공재건축에 그칠 가능성이 높습니다.
5만가구 공급은 물론 어렵겠죠.
<앵커>
아직까지 집값 잡는데는 전혀 효과가 없는 것처럼 보입니다. 지금 수도권 집값이 9년만에 최고치죠?
<기자>
그렇습니다. 연초에도 집값 상승세는 여전히 거센데, 또 봄 이사철이 다가와서 집값 불안이 계속 가중될 수 있다는 우려도 커지고 있습니다.
한국부동산원이 발표한 1월 셋째주 수도권 아파트 매매가격 상승률은 8년 8개월만에 최고치를 기록했고, 서울도 지난 7월 부동산대책 직후만큼 올랐습니다.
여기에 연립·다세대주택 등 빌라 가격은 지난해 하반기부터 상승해서, 공공재개발 정책 가시화에 더 상승폭을 키우고 있는데요.
지난 연말 기준 서울 연립주택의 평균 매매가격지수는 109.9를 기록했는데, 지난 2년간의 상승폭을 임대차법 시행 이후 5개월만에 뛰었습니다.
거래량도 아파트의 두 배가 될 정도인데요.
흑석2구역은 매물 프리미엄만 10억원 이상 형성되었고, 추가 후보지가 유력해 보이는 곳들을 중심으로도 가격이 급등하고 있습니다.
하지만 공공재개발의 근거가 될 법안도 아직 국회 계류 중인 만큼 투자는 주의해야 한다는 점을 강조드립니다.
<앵커>
잘 들었습니다. 조연 기자였습니다.
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