"부동산 명도소송 이기려면 입증자료부터 모아라"

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입력 2021-01-25 11:14  

"부동산 명도소송 이기려면 입증자료부터 모아라"


#상가 건물을 매입한 A씨는 몇 달째 마음고생을 하고 있다. 건물 소유주가 바뀌었고 임대차 계약이 만료됐음을 알렸지만, 기존 세입자가 상가를 비워주지 않기 때문이다. 그렇다고 마음대로 쫓아낼 수도 없어, A씨는 `명도소송`을 진행하기로 했다.

세입자가 집을 비워주지 않을 때 최후의 방법으로 선택할 수 있는 것이 명도소송이다.

지난해 대법원이 발표한 사법연감에 따르면 2019년 명도소송 1심 사건이 3만 6,709건으로 나타나는 등 매해 3만건 이상의 명도소송이 접수되고 있다.

명도소송이란 세입자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거부하고 비우지 않았을 때 집주인이 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말한다.

전문가들은 명도소송에서 승소하기 위해선 재판에서 임대차계약의 해지와 종료사실에 대한 입증을 하는 것이 중요하다고 조언한다.

명도소송의 대상자가 실제로 부동산에 살고 있는지를 확인하는 `점유관계 확인`도 필요하다

아울러 명도소송을 하기 전에는 먼저 전화, 문자, 메신저, 내용증명 발송 등으로 해지통지를 해야 한다.

이후 부동산점유이전금지가처분신청과 명도소송을 진행하면 된다.

이런 절차를 거쳐 승소를 한 경우 강제집행 절차를 밟게 된다.

법도 종합법률사무소의 자료에 따르면 명도소송이 제기된 300건의 사례 중 차임연체가 192건으로 가장 많았고, 기간만료가 67건으로 뒤를 이었다.

부동산 점유관계를 확인하는 `점유이전금지가처분` 문제도 20건이 넘는 것으로 나타났다.

원인으로는 계약자가 아닌 다른 사람이 부동산에 살고 있는 경우가 가장 많은 것으로 밝혀졌다.

이 경우 명도소송에서 이기더라도 강제집행을 할 수 없는 상황이 생길 수 있으므로 주의해야 한다.

부동산인도 강제집행이 진행된 경우도 90건이나 되는 것으로 집계됐다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도종합법률사무소)는 "명도소송 전에 내용증명을 발송해 세입자가 스스로 나가도록 유도해볼 수 있다"며 "소정의 이사비를 주고 자진 인도하도록 하는 것도 방법"이라고 밝혔다.

이는 소송 전 변호사의 입회하에 임차인과 합의하는 방법으로 해결을 맺는 방식이다.

아울러 엄 변호사는 "임대차계약 시 미리 제소전화해를 해두는 것도 좋다"고 조언했다.

`제소전화해`란 제소(소송)를 하기 전에 화해를 하는 것으로, 서로 약속을 잘 지키겠다는 조서를 작성해 법원의 판사 앞에서 확인을 받는 제도다.

엄 변호사는 "월세를 일정 기간 이상 연체했을 때 즉시 부동산을 인도한다는 내용의 제소전화해를 임대차계약 당시에 했다면, 집주인은 명도소송 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있다"고 풀이했다.

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