소득이 높은 개인 임대 사업자라면 법인 전환을 고려해야 한다

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입력 2021-06-25 18:01  

소득이 높은 개인 임대 사업자라면 법인 전환을 고려해야 한다

개인사업자의 세율구간이 조정되며, 법인전환을 검토하는 비중이 늘었습니다. 이러한 현상은 부동산 시장에서도 관찰되고 있습니다. 부동산을 보유하거나 취득하게 되면 종합부동산세, 취득세, 양도세 등의 세금을 감당해야 하는데 대부분의 개인 임대 사업자는 성실신고 대상자에 포함되어 세금 부담이 커졌고 자산 이전에 따른 상속 및 증여세 부담이 커졌기 때문입니다. 더욱이 정부의 부동산 정책은 부동산 자산가의 혜택을 줄이고 고소득 임대 사업자에 대한 세금 환수를 강화하고 있는 실정입니다.



이에 개인 임대 사업자는 종부세, 임대 소득세, 지방세 등의 고정 비용을 부담해야 할 뿐만 아니라 부동산을 자식에게 양도하거나 유산으로 물려주려면 엄청난 증여 및 상속세를 납부해야 합니다. 아울러 현금영수증 의무발급 대상 확대, 전자 세금 계산서 의무발급 대상 확대, 신용카드사에 의한 부가가치세 대리납부 제도 등의 시행으로 개인사업자의 부담은 더욱 커져 부동산 자산 비중이 높은 임대 사업들은 법인 전환을 검토하고 있습니다.

법인으로 전환하면 가장 큰 이점은 세금을 절감하는 것입니다. 현재 개인 임대 사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다.

아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다. 그럼에도 자녀가 대표나 임직원 등을 맡을 경우, 세금 절감 효과와 함께 자산을 상속 및 증여하는 데 커다란 이점을 가지고 있습니다.

개인 임대 사업자가 법인으로 전환하면 임대 소득에 대해서 법인세가 부과됩니다. 과세 표준이 2억 일 때 법인세는 2,000만 원으로 소득세 부담 시 5,660만 원이므로 3,660만 원을 절세할 수 있습니다. 하지만 법인의 대표로 수령하는 배당금, 퇴직금, 급여는 모두 소득세 과세대상입니다. 또한 부동산 임대 법인에서 부동산을 매각한 후 매각 자금을 합법적으로 인출하기 위해서는 근로소득, 퇴직소득, 배당소득에 대한 소득세, 4대 보험료를 부담해야 합니다.

개인사업자가 법인사업자로 전환하기 위해서는 크게 세 가지 방법을 활용할 수 있습니다. 일반사업 양수도, 세 감면 포괄 양수도, 현물출자 방법이며, 전환 방법에 따라 세 부담이 달라지고 법인 전환에 소요되는 기간도 달라집니다.

일반사업 양수도는 법인을 신설하여 개인사업 자산을 법인에 매각하는 것으로, 전환 절차가 간편합니다. 하지만 조세 혜택이 없기에 양도소득세, 취등록세 부담이 적고 법인전환 일정이 촉박할 때 활용하는 것이 좋습니다.

세 감면 포괄 양수도는 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도 하는 것으로 일반사업 양수도와 현물출자 방법을 적절하게 조합한 것과 같습니다. 따라서 현물출자보다 세제혜택이 낮지만 전환 절차가 간편하기에 부동산 비중이 낮을 때 활용하는 것이 좋습니다.

현물출자는 부동산 비중이 커 세금이 부담스러운 사업자가 법인 설립 시 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법입니다. 이는 조세 혜택은 크지만 처리 기간이 긴 단점이 있습니다.

법인 전환은 세무, 회계, 법무, 감정평가 등이 복합적으로 연결되어 있기에 자산규모, 부채, 업종 등을 고려해 가장 적합한 방법을 찾는 것이 중요합니다. 특히 임대 소득에 대한 소득세만 보고 법인 전환을 하는 것은 위험하기에 전문가의 도움을 받아 법인 전환의 실익을 따져보는 것이 좋습니다.

스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원퇴직금 중간 정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명 보상 제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.

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<작성자 : 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형>

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