<앵커>
`권영훈의 집중탐구` 코너입니다. 주택시장 한파로 경매시장도 꽁꽁 얼어붙고 있다고 합니다. 올해 경매시장 전망과 경매 투자전략까지 살펴보겠습니다. 권 기자, 먼저 이번주 집값 어떻게 됐나요?
<기자>
이번 주(2월 1주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.49% 떨어져 지난해 5월 이후 40주 연속 내림세입니다.
올 들어 낙폭을 계속 줄이다가 6주 만에 낙폭을 다시 키웠습니다.
지역별로 세종이 -1.15%로 가장 많이 하락했고, 경기와 대구, 인천 순으로 내렸습니다.
이번 주(2월 1주) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.31% 떨어져 37주 연속 내림세입니다.
전국과 마찬가지로 전주보다 하락폭이 커졌습니다. 강서구가 가장 많이 떨어졌고, 금천구와 강동구, 관악구 순으로 내렸습니다.
시중금리 완화 기조로 거래량이 소폭 늘었지만 관망세가 이어지고 있고, 급매 위주로 하향거래가 이뤄져 하락세가 지속되고 있다고 부동산원은 분석했습니다.
요즘 전셋값 하락세가 심상치 않죠. 이번 주(2월1주) 전국 아파트 전셋값은 0.71% 떨어져 전주보다 낙폭이 커졌습니다.
다만, 수도권(-1.06%)과 지방(-0.48%)은 하락폭이 확대된 반면 서울(-0.95%)은 낙폭이 줄었습니다.
수도권의 경우 입주물량 증가로 매물이 쌓여 하락세가 이어지고 있습니다.
<앵커>
부동산 시장이 침체기일 때 각광을 받는 게 바로 경매인데요. 빚을 감당 못한 매물이 경매시장에 많이 나오기 때문입니다. 그런데 주택시장 불황기인 요즘, 경매 시장도 혹한기를 겪고 있다고 합니다. 고금리가 주택시장에 이어 경매시장에도 영향을 미치고 있는건데요. 권 기자, 경매시장 분위기부터 전해주시죠.
<기자>
앵커는 부동산을 가장 싸게 살 수 있는 방법 아시나요? 바로 경매를 말하는데요.
일반적으로 감정가는 시세보다 저렴합니다. 여기에 보통 한번 유찰될 때마다 20%씩 최저경매가가 떨어집니다.
반값, 그 이상 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있다는 얘깁니다. 그래서 경매를 `부동산 아웃렛`이라고 부르기도 합니다.
경매는 전국 법원 60곳에서 진행되는데 집값이 오를 때는 응찰자들로 법원이 북적거립니다. 그런데 지난해 여름 이후 한산하다고 하는데요.
최근 경매 열기가 다시 살아났다는 몇몇 기사들을 보셨을 텐데요. 제가 취재한 현실은 그렇지 못했습니다.
지지옥션에 따르면 1월 전국 아파트 경매건수 1,736건 중 634건이 낙찰돼 낙찰률은 36.5%를, 낙찰가율은 75.8%를 기록했습니다.
낙찰률과 낙찰가율이 전월보다 9%포인트, 0.8%포인트 올랐습니다.
그런데, 낙찰률은 50% 이상, 낙찰가율 90% 이상이 일반적인 걸 감안하면 크게 밑도는 수준입니다.
지난 12월 낙찰률이 27.5%로 역대 세번째로 낮았고, 낙찰가율 75%는 10년만에 가장 낮은 수준입니다.
다시 말해 이번 달 경매지표가 소폭 개선됐지만 여전히 침체국면인 셈입니다.
서울 경매시장도 비슷합니다. 지난 4분기 이후 경매진행 건수는 늘고 있는데 낙찰률과 낙찰가율이 평년 이하 수준입니다.
1월 서울 아파트 낙찰률은 전월보다 26.1%포인트 오른 44%를, 낙찰가율은 2.2%포인트 오른 78.7%를 기록했습니다.
세부 경매 내용을 보면 두, 세차례 유찰된 아파트에 유독 응찰자들이 몰린 겁니다.
최근 경매시장에서 눈에 띄는 부분이 집값 상승기에서 볼 수 없었던 압구정 현대아파트, 도곡동 타워팰리스 등 강남 고가 아파트들이 수년만에 경매시장이 등장했는데 몇차례 유찰되면서 주인을 찾지 못하고 있습니다.
다시말해 입찰자들이 유찰 물건 중심으로 관심을 갖고 의욕적으로 응찰하는 분위기가 아니란 겁니다.
<앵커>
앞서 부동산 침체기에 각광을 받는 게 경매라고 했는데 좀처럼 경매시장이 살아나지 않는 이유가 있나요? 그리고 앞으로는 어떻게 될까요?
<기자>
낙찰 받아도 고금리 이자 부담이 있는데다 집값이 더 떨어질 수 있다는 우려감이 적지 않기 때문입니다.
그리고 채권자가 경매를 신청하면 빨라야 7~8개월 뒤 법원에 경매가 개시되는데요.
지난해 5월부터 집값이 떨어졌으니까 아직 물건이 많이 나올 때가 아니란 겁니다. 시차가 있다는 얘깁니다.
이에 따라 올 하반기부터 경매시장이 조금씩 회복할 조짐을 보이고 있습니다.
지난 정부 5년 동안 집값이 가파르게 오를 때 영끌(영혼까지 끌어모아 투자), 빚투(빚내서 투자)한 아파트가 경매시장에 대거 나올 가능성이 높습니다.
또, 권영훈의 집중탐구에서 전해드렸죠. 올해 전셋값 하락에 따른 역전세난으로 전세보증금을 못 돌려주는 갭투자자 물건이 경매시장에 나올 전망입니다.
전문가들은 `금리상승이 멈추고, 집값 바닥을 확인한 뒤 경매 시장에 나설 것`을 주문했습니다. 그러면서 `내년 상반기를 경매 투자 적기`로 내다봤습니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 이주현 / 지지옥션 선임연구원
"아파트값 상승기때 영끌매수한 물건이 경매시장에 대거 유입될 것. 올해 하반기부터 아파트 경매물건이 많이 증가할 것으로 예상. 실수요자들은 저가로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있기 때문에 지금부터 경매를 준비한다면 내년 상반기 정도 내집마련 기회로 경매시장에 진입하는 게 바람직"
<앵커>
경매 투자를 어려워 하는 분들이 적지 않을 텐데요. 경매 초보자들이 꼭 알아야 할 것과 투자 유의점은 뭔가요?
<기자>
앵커는 `백문이불여일견`이란 말 아시죠? 모든 부동산 매매를 할 때도 마찬가지겠지만 경매 역시 현장조사가 매우 중요합니다.
공공, 민간 경매 사이트에서 물건을 고른 뒤 바로 입찰에 나서는 게 아니라 실제로 현장에 가서 문제가 없나 직접 확인해봐야 합니다.
주변 중개업소와 관리사무소도 들러 주변시세와 관리비 등을 파악할 필요가 있습니다.
그런데 경매의 단점이 해당 물건 내부를 직접 볼 수 없다는 거죠. 채무자든 임차인이든 경매 때문에 집 보러 왔다고 하면 보여줄 사람이 거의 없겠죠?
경매의 또 다른 단점은 `내 마음에 쏙 드는 물건`은 없다는 겁니다. 앞서 경매를 부동산 아웃렛이라고 했는데 할인상품은 많지 않은 것과 비슷합니다.
특히 무턱대고 샀다가는 낭패를 볼 수 있습니다.
때문에 경매 투자를 할 때 가장 중요한 게 권리분석입니다. 등기부등본을 보는 법부터 익혀야 하는데요. 전문가 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 이주현 / 지지옥션 선임연구원
"경매는 무엇보다 권리분석이 가장 중요한 부분. 저가에 아파트를 사려다가 오히려 돈을 잃는 경우가 생길 수 있기 때문에 임차인에 대한 권리분석, 등기부등본을 보고 어떤 리스크가 있는지 파악할 수 있는게 1순위이고, 요즘같은 하락장에서도 매도호가가 상당히 높은 수준을 유지하는 곳도 상당히 많다. 이럴 때일수록 얼마를 써야 할 지 중요한데 모르는 지역보다는 잘 알고 있는 지역, 관심있는 지역 위주로 보면서 얼마에 낙찰을 받는게 가장 합리적인가를 계산할 줄 알아야 한다. 그래서 꾸준한 시장조사가 뒷받침되어야 한다"
그리고, 특수물건은 가급적 전문가의 도움을 받는게 좋습니다.
특수 물건은 `대항력 있는 임차인(선순위전세권)`, 재산을 처분하지 못하는 `가처분`, 공사대금을 받기 위해 버티는 `유치권`, 토지주가 바뀌어도 계속 점유할 수 있는 `법정지상권` 등을 말합니다.
경매의 밝은 면도 언급해야 할 것 같은데요. 경매의 장점은 앞서 말한대로 부동산을 가장 싸게 살 수 있다는 겁니다.
그리고 무엇보다 경매는 정부 규제에 별 영향이 없다는 점입니다. 예를 들어 자금조달계획서 제출 의무가 없고, 토지거래허가구역이라고 해도 허가 받을 의무가 없습니다.
다만, 경매는 일반 매매와 달리 낙찰받은 즉시 10%~20% 보증금을 내야 하고, 45일 이내에 잔금을 치르는 만큼 자금조달 계획을 잘 세워야 합니다.
<앵커>
`권영훈의 집중탐구`, 여기까지 듣겠습니다. 권 기자, 수고했습니다.
`권영훈의 집중탐구` 코너입니다. 주택시장 한파로 경매시장도 꽁꽁 얼어붙고 있다고 합니다. 올해 경매시장 전망과 경매 투자전략까지 살펴보겠습니다. 권 기자, 먼저 이번주 집값 어떻게 됐나요?
<기자>
이번 주(2월 1주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.49% 떨어져 지난해 5월 이후 40주 연속 내림세입니다.
올 들어 낙폭을 계속 줄이다가 6주 만에 낙폭을 다시 키웠습니다.
지역별로 세종이 -1.15%로 가장 많이 하락했고, 경기와 대구, 인천 순으로 내렸습니다.
이번 주(2월 1주) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.31% 떨어져 37주 연속 내림세입니다.
전국과 마찬가지로 전주보다 하락폭이 커졌습니다. 강서구가 가장 많이 떨어졌고, 금천구와 강동구, 관악구 순으로 내렸습니다.
시중금리 완화 기조로 거래량이 소폭 늘었지만 관망세가 이어지고 있고, 급매 위주로 하향거래가 이뤄져 하락세가 지속되고 있다고 부동산원은 분석했습니다.
요즘 전셋값 하락세가 심상치 않죠. 이번 주(2월1주) 전국 아파트 전셋값은 0.71% 떨어져 전주보다 낙폭이 커졌습니다.
다만, 수도권(-1.06%)과 지방(-0.48%)은 하락폭이 확대된 반면 서울(-0.95%)은 낙폭이 줄었습니다.
수도권의 경우 입주물량 증가로 매물이 쌓여 하락세가 이어지고 있습니다.
<앵커>
부동산 시장이 침체기일 때 각광을 받는 게 바로 경매인데요. 빚을 감당 못한 매물이 경매시장에 많이 나오기 때문입니다. 그런데 주택시장 불황기인 요즘, 경매 시장도 혹한기를 겪고 있다고 합니다. 고금리가 주택시장에 이어 경매시장에도 영향을 미치고 있는건데요. 권 기자, 경매시장 분위기부터 전해주시죠.
<기자>
앵커는 부동산을 가장 싸게 살 수 있는 방법 아시나요? 바로 경매를 말하는데요.
일반적으로 감정가는 시세보다 저렴합니다. 여기에 보통 한번 유찰될 때마다 20%씩 최저경매가가 떨어집니다.
반값, 그 이상 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있다는 얘깁니다. 그래서 경매를 `부동산 아웃렛`이라고 부르기도 합니다.
경매는 전국 법원 60곳에서 진행되는데 집값이 오를 때는 응찰자들로 법원이 북적거립니다. 그런데 지난해 여름 이후 한산하다고 하는데요.
최근 경매 열기가 다시 살아났다는 몇몇 기사들을 보셨을 텐데요. 제가 취재한 현실은 그렇지 못했습니다.
지지옥션에 따르면 1월 전국 아파트 경매건수 1,736건 중 634건이 낙찰돼 낙찰률은 36.5%를, 낙찰가율은 75.8%를 기록했습니다.
낙찰률과 낙찰가율이 전월보다 9%포인트, 0.8%포인트 올랐습니다.
그런데, 낙찰률은 50% 이상, 낙찰가율 90% 이상이 일반적인 걸 감안하면 크게 밑도는 수준입니다.
지난 12월 낙찰률이 27.5%로 역대 세번째로 낮았고, 낙찰가율 75%는 10년만에 가장 낮은 수준입니다.
다시 말해 이번 달 경매지표가 소폭 개선됐지만 여전히 침체국면인 셈입니다.
서울 경매시장도 비슷합니다. 지난 4분기 이후 경매진행 건수는 늘고 있는데 낙찰률과 낙찰가율이 평년 이하 수준입니다.
1월 서울 아파트 낙찰률은 전월보다 26.1%포인트 오른 44%를, 낙찰가율은 2.2%포인트 오른 78.7%를 기록했습니다.
세부 경매 내용을 보면 두, 세차례 유찰된 아파트에 유독 응찰자들이 몰린 겁니다.
최근 경매시장에서 눈에 띄는 부분이 집값 상승기에서 볼 수 없었던 압구정 현대아파트, 도곡동 타워팰리스 등 강남 고가 아파트들이 수년만에 경매시장이 등장했는데 몇차례 유찰되면서 주인을 찾지 못하고 있습니다.
다시말해 입찰자들이 유찰 물건 중심으로 관심을 갖고 의욕적으로 응찰하는 분위기가 아니란 겁니다.
<앵커>
앞서 부동산 침체기에 각광을 받는 게 경매라고 했는데 좀처럼 경매시장이 살아나지 않는 이유가 있나요? 그리고 앞으로는 어떻게 될까요?
<기자>
낙찰 받아도 고금리 이자 부담이 있는데다 집값이 더 떨어질 수 있다는 우려감이 적지 않기 때문입니다.
그리고 채권자가 경매를 신청하면 빨라야 7~8개월 뒤 법원에 경매가 개시되는데요.
지난해 5월부터 집값이 떨어졌으니까 아직 물건이 많이 나올 때가 아니란 겁니다. 시차가 있다는 얘깁니다.
이에 따라 올 하반기부터 경매시장이 조금씩 회복할 조짐을 보이고 있습니다.
지난 정부 5년 동안 집값이 가파르게 오를 때 영끌(영혼까지 끌어모아 투자), 빚투(빚내서 투자)한 아파트가 경매시장에 대거 나올 가능성이 높습니다.
또, 권영훈의 집중탐구에서 전해드렸죠. 올해 전셋값 하락에 따른 역전세난으로 전세보증금을 못 돌려주는 갭투자자 물건이 경매시장에 나올 전망입니다.
전문가들은 `금리상승이 멈추고, 집값 바닥을 확인한 뒤 경매 시장에 나설 것`을 주문했습니다. 그러면서 `내년 상반기를 경매 투자 적기`로 내다봤습니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 이주현 / 지지옥션 선임연구원
"아파트값 상승기때 영끌매수한 물건이 경매시장에 대거 유입될 것. 올해 하반기부터 아파트 경매물건이 많이 증가할 것으로 예상. 실수요자들은 저가로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있기 때문에 지금부터 경매를 준비한다면 내년 상반기 정도 내집마련 기회로 경매시장에 진입하는 게 바람직"
<앵커>
경매 투자를 어려워 하는 분들이 적지 않을 텐데요. 경매 초보자들이 꼭 알아야 할 것과 투자 유의점은 뭔가요?
<기자>
앵커는 `백문이불여일견`이란 말 아시죠? 모든 부동산 매매를 할 때도 마찬가지겠지만 경매 역시 현장조사가 매우 중요합니다.
공공, 민간 경매 사이트에서 물건을 고른 뒤 바로 입찰에 나서는 게 아니라 실제로 현장에 가서 문제가 없나 직접 확인해봐야 합니다.
주변 중개업소와 관리사무소도 들러 주변시세와 관리비 등을 파악할 필요가 있습니다.
그런데 경매의 단점이 해당 물건 내부를 직접 볼 수 없다는 거죠. 채무자든 임차인이든 경매 때문에 집 보러 왔다고 하면 보여줄 사람이 거의 없겠죠?
경매의 또 다른 단점은 `내 마음에 쏙 드는 물건`은 없다는 겁니다. 앞서 경매를 부동산 아웃렛이라고 했는데 할인상품은 많지 않은 것과 비슷합니다.
특히 무턱대고 샀다가는 낭패를 볼 수 있습니다.
때문에 경매 투자를 할 때 가장 중요한 게 권리분석입니다. 등기부등본을 보는 법부터 익혀야 하는데요. 전문가 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 이주현 / 지지옥션 선임연구원
"경매는 무엇보다 권리분석이 가장 중요한 부분. 저가에 아파트를 사려다가 오히려 돈을 잃는 경우가 생길 수 있기 때문에 임차인에 대한 권리분석, 등기부등본을 보고 어떤 리스크가 있는지 파악할 수 있는게 1순위이고, 요즘같은 하락장에서도 매도호가가 상당히 높은 수준을 유지하는 곳도 상당히 많다. 이럴 때일수록 얼마를 써야 할 지 중요한데 모르는 지역보다는 잘 알고 있는 지역, 관심있는 지역 위주로 보면서 얼마에 낙찰을 받는게 가장 합리적인가를 계산할 줄 알아야 한다. 그래서 꾸준한 시장조사가 뒷받침되어야 한다"
그리고, 특수물건은 가급적 전문가의 도움을 받는게 좋습니다.
특수 물건은 `대항력 있는 임차인(선순위전세권)`, 재산을 처분하지 못하는 `가처분`, 공사대금을 받기 위해 버티는 `유치권`, 토지주가 바뀌어도 계속 점유할 수 있는 `법정지상권` 등을 말합니다.
경매의 밝은 면도 언급해야 할 것 같은데요. 경매의 장점은 앞서 말한대로 부동산을 가장 싸게 살 수 있다는 겁니다.
그리고 무엇보다 경매는 정부 규제에 별 영향이 없다는 점입니다. 예를 들어 자금조달계획서 제출 의무가 없고, 토지거래허가구역이라고 해도 허가 받을 의무가 없습니다.
다만, 경매는 일반 매매와 달리 낙찰받은 즉시 10%~20% 보증금을 내야 하고, 45일 이내에 잔금을 치르는 만큼 자금조달 계획을 잘 세워야 합니다.
<앵커>
`권영훈의 집중탐구`, 여기까지 듣겠습니다. 권 기자, 수고했습니다.
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