투자자(채권자)들이 파악해야 할 리스크와 대처 방안
"전문가 도움 받는게 투자금 회수 가능성 높이는 최선"
"전문가 도움 받는게 투자금 회수 가능성 높이는 최선"
부동산 개발사업(시행사업)은 투자자들에게 많은 기회를 제공하는 동시에 여러 가지 위험을 내포하고 있다. 많은 투자자들은 제도권 금융사를 통해 투자를 하면 투자금 회수가 안전하게 보장될 것으로 기대한다.
그러나 현실은 간단하지 않다. 특히 초기 단계의 투자에서는 안전장치가 부족한 경우가 많아, 채권자들은 예상치 못한 위험에 직면할 수 있다. 여러 시행사업에 있어서, 주관 금융사 등이 일정한 조건 하에서 장래의 투자 위험을 인수함으로써 채권자 보호가 이루어지기도 한다. 그러나 이러한 위험 인수가 이루어지지 않는 경우, 시행사업이 정상적으로 진행되지 않아 투자금 채권에 대한 EOD(Events of default, 기한의 이익 상실)가 도래하는 상황이 발생하면, 채권자들은 주관 금융사 등에 의존할 수 없고, 스스로 채권 회수를 위한 방법을 모색해야 한다.
하지만, 이 과정은 매우 어렵고 복잡하다. 예를 들어, 거의 모든 시행사업에서 담보수단으로서 활용되는 주식 근질권이나 시행사업권 포기 각서 등을 통해 실제로 채권을 회수하려면, 여러 가지 어려움이 따르며, 많은 난관을 극복해야 한다.
이런 상황에서 가장 중요한 것은, 부동산 개발사업(시행사업)의 구조에 정통한 전문 법률가를 찾는 것이다. 그러나 현실적으로, 시행사업의 복잡하고 방대한 구조를 명확하게 이해하고, 가변적인 상황에서 최선의 전략을 제시할 수 있는 변호사는 국내에서 손에 꼽을 정도로 드물다. 부동산 시행사업 전반에 대한 해박한 지식과 경험을 갖춘 전문가는 상황에 대한 최선의 전략을 제시할 수 있지만, 피상적인 이해에 그치는 비전문가는 상황에 적절히 대응하지 못할 가능성이 크다.
물론, 가장 바람직한 방법은 투자 이전 단계에서 투자 위험을 정확히 평가하는 것이다. 하지만 일단 투자가 이루어진 후에는 과거의 판단을 되돌릴 수 없기 때문에, 결국 전문가의 도움을 받아 신속하게 최적의 대안을 찾는 것이 가장 현명한 방법이다.
필자는 서울중앙지방법원 건설전담재판부 판사로 재직했던 경험을 바탕으로, 부동산 투자, 시행사업, 에쿼티, 브릿지 대출, PF(프로젝트 파이낸싱), 부동산 신탁, 시행사업권 이전, 시행사업과 관련된 특수한 보전처분 등에 관한 수많은 사례들을 통해 이 분야에서 독보적인 전문성을 쌓았다.
투자자(채권자)들이 꼭 알아야 할 점은, 투자금 회수를 위해 법률 전문가에게 신속한 위임을 하는 것이 필수적이라는 사실이다. 이미 투자 손실을 본 상황에서 추가적인 법률 비용을 지출하는 것이 부담스럽게 느껴질 수 있다. 그러나 이러한 비용은 투자금을 최대한 회수하기 위한 최선의 투자에 해당한다. 복잡한 시행사업 구조와 예측하기 어려운 변수들을 고려할 때, 시행사업에 관한 전문성을 갖춘 법률가의 지원 없이 시간을 지체할 경우, 투자금 회수 가능성은 극도로 낮아진다. 따라서 신속하게 전문가의 도움을 받는 것은 투자금 회수 가능성을 높이는 최선의 방안이며, 가장 현명한 선택임을 명심해야 한다.
배지호 변호사는 서울중앙지방법원 판사로 재직했고, 현재 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.
판사로 재직할 당시 서울중앙지방법원 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 소속 회원으로 활동했으며, 부동산 개발사업(시행사업)과 관련된 다양한 법적 쟁점, 부동산 신탁, PF(프로젝트 파이낸싱), 시행사업권 이전, 시행사업과 관련된 채권자들의 법적 지위, 시행사업과 관련된 특수한 보전처분 등 관한 여러 편의 전문 문헌을 저술했다.
<자문=배지호 전 서울중앙지방법원 판사 / 법률사무소 한평 대표변호사>
한국경제TV 박준식 기자
parkjs@wowtv.co.kr관련뉴스
