정부가 기존 리츠도 요건만 충족하면 ‘프로젝트 리츠’로 전환할 수 있도록 허용한다. 공모형 리츠와 공모 예외형 리츠 간 합병을 위한 제도 개선도 추진한다. 개발부터 운영까지 책임지는 ‘책임운영형 개발’ 모델을 확산하기 위한 조치다.
21일 국토교통부는 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회’에서 프로젝트 리츠 제도 도입, 지역상생 리츠 신설, 부동산개발사업 관리법 제정 등 3대 제도 개편 방안을 발표했다.
‘프로젝트 리츠’는 향후 임대 운영을 목적으로 하는 부동산을 보다 효율적으로 개발할 수 있도록 개발 단계에서 기존 리츠의 인가제와 공시의무, 지분 분산 요건 등 불필요한 규제를 대폭 완화한 개발형 리츠다.
정부는 이 제도를 통해 단순 분양 위주의 개발 관행에서 벗어나 사업자가 직접 책임지고 운영까지 수행하는 ‘책임운영개발’ 방식을 확산시키겠다는 방침이다.
국토부는 이날 기존에 인가를 받은 리츠도 공모를 하지 않고 일정 요건을 충족하면 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 허용하겠다고 밝혔다. 이는 이미 개발을 준비 중인 리츠 사업자들이 새 제도에 보다 유연하게 진입할 수 있도록 문턱을 낮춘 조치다.
또 프로젝트 리츠도 모리츠(모회사 리츠)와 자리츠(자회사 리츠) 구조로 운영할 수 있도록 제도 정비를 검토 중이다. 모리츠는 일반 투자자에게 공모로 자금을 모집해 여러 개의 자리츠를 소유하고 운영하는 지주형 구조를 뜻한다. 프로젝트 리츠 역시 이 체계에 포함될 수 있도록 세부 기준을 마련하겠다는 방침이다.
아울러 업계에서 꾸준히 제기돼온 공모 리츠와 공모 예외 리츠 간 합병 제한 문제에 대해서도 제도 개선을 추진 중이라고 밝혔다.
리츠는 투자자 모집 방식에 따라 ▲일반 투자자를 대상으로 자금을 모으는 공모 리츠와 ▲연기금 등 기관이 50%이상 출자하거나 자산의 70% 이상을 임대주택으로 운용하는 공모 예외 리츠로 나뉜다.
현행 규정상 이 둘은 법적 성격과 투자자 보호 장치가 달라 합병이 불가능하지만, 국토부는 해외 사례를 참고해 국내 실정에 맞는 통합 기준을 마련할 계획이다.
이재훈 주택토지실 부동산투자제도과 사무관은 “공모형과 공모 예외형 리츠의 합병 문제는 지난해 6월 정책 과제로 발표된 바 있으며, 현재 개선을 준비 중”이라며 “싱가포르, 미국, 일본 등 주요국 사례를 참고하되, 국내 실정에 맞는 형태로 도입할 방침”이라고 말했다.
프로젝트 리츠에 토지를 현물출자할 경우 발생하는 법인세와 양도세 등의 과세를 사업자의 이익 실현 시점까지 이연하는 방안을 추진 중이다. 올해 하반기 조세특례법이 개정되면 2026년부터 시행될 전망이다.
과세 이연은 일반적으로 ‘일몰 조항’이 붙는 조세특례제한법상 규정이지만, 정부는 장기적 제도 정착을 위해 기획재정부와 협의 중이라는 입장이다.
황규오 국토교통부 주택토지실 부동산투자제도과 사무관은 “토지 주주가 장기 배당 수익을 얻고, PF 사업자의 초기 사업비 부담을 낮추기 위해 과세 이연 기간을 최대한 확보하는 방향으로 기획재정부와 적극 협의 중”이라고 말했다.
최근 일부 언론에서 제기된 ‘용산 국제업무지구에 리츠를 도입한다’는 보도에 대해 국토부 관계자들은 “현재까지 공식적으로 논의된 바 없다”고 선을 그었다.
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