이재명 정부 첫 부동산 공급 대책이 발표됐다. 공공 주도로 오는 2030년까지 매년 27만 호의 신규 주택을 착공해 모두 135만 호의 주택을 공급하는 것이 핵심이다. 여기에 규제지역에 대한 LTV(담보인정비율)를 50%에서 40%로 낮추는 등 수요 측면의 규제도 담겼다.
전문가들은 공공 주도의 공급 확대가 사업 속도 측면에서 긍정적인 효과가 있을 것으로 기대하면서도, 강남 3구 등 서울 핵심지역의 수요를 분산하기엔 역부족으로 평가하고 있다. 한국경제TV는 부동산 전문가 6명를 대상으로 설문을 진행해 대책에 대한 평가와 전망을 들어봤다.
Q. 이번 공급 대책에 대한 평가는?
<우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
- 공급되는 양의 세부적인 사항들을 놓고 봤을 때 비아파트에 해당하는 규모가 이 중 상당수를 차지한다면 그 효과 자체가 시장의 기대치보다 반감되는 측면이 있다고 생각이 됩니다. 왜냐면 최근 집값에 대한 상승 부분들은 전적으로 아파트 가격에 대한 상승이었기 때문에 그렇습니다.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
- 이번 공급 대책은 그로 인한 수요 이탈을 수도권 외곽으로 흡수하기 위한 공급 대책의 성격이 강합니다. 강남 3구, 용산구 등 핵심지역 수요를 직접 흡수할 수 있는 인센티브 설계나 제도 개편은 부재합니다. 때문에 이들 지역의 집값 상승세와 똘똘한 한 채 집중 현상은 계속 이어질 수밖에 없을 것으로 보여집니다.
<김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원>
- 단순히 공급 물량을 늘리는 차원을 넘어 거래 질서 확립과 수요 관리까지 아우르는 종합 패키지로 평가됩니다. 다만, 공급 방식이 제한적이어서 기존 계획에서 크게 벗어나지 않습니다. 유휴부지·공공청사 활용 등은 주민 협의, 도시계획 변경, 예산 등 복잡한 절차로 실제 사업화까지 시간이 걸릴 수 있습니다.
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
- 2030년까지 수도권에서 매년 27만 호, 총 135만 호 규모의 신규주택 착공을 추진(매년 11만호 순증)한다는 점이 긍정적입니다. 중장기적으로 정부의 강력한 주택공급 의지를 피력해 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 다독일 수 있을 전망입니다.
<윤지해 부동산R114 빅데이터랩장>
- 공공이 주도하면 그 사업적인 안정성은 담보되는 건 맞습니다. 다만, 물량 확대에 도움이 되는지는 의문입니다. 그리고 지난 윤석열 정부에서 임기 내 270만 호의 주택 인허가 계획을 세웠습니다. 그런데 거기 안에서 착공 물량을 보면 지금 얘기하는 물량과 비슷하지 않을까요? 착공 물량으로 전환해서 보면 비슷하지 않나 싶습니다. 윤석열 정부 때도 신규 택지와 1기 신도시 정비 이런 거 다 들어가 있었습니다. 유휴부지도 개발 계획이 없었던 것이 아닙니다.
<이은형 대한건설정책연구원 연구위원>
- LH의 직접시행은 기존에 없던 새로운 시도로, 장기적으로 주택을 보다 낮은 가격에 공급할 수 있는 실험적 의미가 있습니다. 다만, 이번 발표가 '향후 얼마만큼의 주택을 공급하겠다'는 계획 수준에 머물러 있어 시장 안정 효과를 즉각 가져오기에는 아쉬움이 큽니다.
Q. 규제지역 LTV 축소 등 수요 관리 대책에 대한 평가는?
<우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
- 이 부분은 좀 우려스러운 측면이 있습니다. 전세 제도 자체는 월세화되는 현상이 나타난다고 하더라도 시장에서 자연스럽게 시간을 두고 움직이는 것이 아니라 정책적으로 한 방향으로 몰아가게 되면 전세가 월세보다 무조건 나쁜 제도인 것이 아니고 그 반대 의미에서도 여러 가지 문제점이 있을 수 있기 때문에 그런 부분들은 조금 더 신중할 필요가 있지 않나 생각이 듭니다. DSR(총부채원리금상환비율)에 대한 부분들은 뺀 부분들은 세입자를 직접 타격하는 부분을 정책적으로 피하겠다는 것으로 읽힙니다.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
이번 대출 규제는 고가주택 거래 및 갭투자 수요를 억제하고 실수요 위주의 시장 재편을 유도하기 위한 조치입니다. 현금 동원력이 충분한 자산가층은 LTV 축소가 큰 영향이 없을 것입니다. 오히려 경쟁자가 줄어들면서 협상력이 강해질 수 있습니다. 이들 지역은 현금 거래 중심으로 재편되고, 대출 의존도가 높았던 계층은 이들 지역에서 퇴출되는 결과적으로 '현금 있는 사람만의 시장'으로 재편될 것입니다. 기존에 대출을 끼고 투자하던 중간층 투자자들이 대거 빠지면서, 시장 참여자가 초고액 자산가 중심으로 재편됩니다. 이는 거래량은 줄지만 거래 단가는 오히려 높아질 수 있음을 의미합니다.
<김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원>
규제지역 LTV 축소 등 금융규제 강화는 실수요자 중심 기조를 분명히 했다는 점에서 의미가 있습니다. 다만, 6·27 대책으로 이미 대출 상한선이 설정돼 있어 체감되는 영향은 크지 않습니다. 현재 실질적인 LTV는 규제지역 평균 매매가격 기준으로 20~40% 수준에 불과합니다. 전세대출 한도 축소는 장기적으로 필요할 수 있지만, 단기적으로는 월세 전환을 가속화해 서민 부담을 키울 수 있습니다. 따라서 공급 효과가 나타나기 전까지는 임차시장 안정 장치가 병행돼야 합니다.
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
공급책 외에도 규제 지역의 대출 추가 규제 등 수요억제책을 병행했다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 집값 불안 지역의 토지거래허가구역 지정권자 확대 또는 규제 지역의 LTV 추가 규제, 1주택자의 전세대출 제한 등으로 '포모 수요(FOMO)' 외에도 주택시장의 가수요를 줄이는 토대가 마련될 것으로 보입니다.
<윤지해 부동산R114 빅데이터랩장>
(이번 수요 억제책은) 한 채 더 사둔다든지 이런 투자 수요를 억제하는 데 도움을 줄 것으로 보여집니다. 대출과 관련한 기조는 굉장히 빠듯하게 가져갈 것 같습니다. 생각보다 대출 규제를 쉽게 풀지는 않겠고, 내년에도 가계대출 총량을 조금 더 줄일 수도 있겠구나 이렇게 생각됩니다. 지금도 보면 1주택자는 지역과 무관하게 대출 한도를 줄인다는 거는 집을 한 채 사고 본인은 다른 데 가서 전세 살고 그럴 때 2억 원 이상 대출을 못 받게 한다는 거잖아요. 투자와 거주를 분리하지 말라는 이슈도 있고 레버리지나 갭투자 이런 거 하지 말라는 이슈인 거거든요. 그래서 규제를 더 강화할 수도 있지 않을까라고 보여지긴 합니다.
<이은형 대한건설정책연구원 연구위원>
규제지역 LTV 한도 축소는 '레버리지 축소 → 거래 억제'라는 메시지를 담고 있습니다. 이는 과거의 거래 활성화 기조와는 정반대의 정책 방향입니다. 전세대출 DSR 규제는 빠졌지만, 대신 1주택자의 전세대출 한도를 일원화(2억 원)하고 임대사업자·다주택자 대출 규제를 강화한 것은 다주택 보유 억제의 맥락으로 읽힙니다. 토지거래허가제 지정 범위 확대는 향후 규제 완화보다는 규제 강화 쪽으로 정책 기조를 예상할 수 있는 대목입니다.
Q. 하반기 부동산 시장 전망은?
<우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
- 중요한 건 그 뒤 공급에 대한 실행 계획일 것 같습니다. 생각해 보면 2024년 8월에도 공급에 대한 대책은 이미 한 번 발표된 적이 있습니다. 실행 속도와 경과에 대한 브리핑이나 국민적 공감대가 잘 없었던 부분이 있습니다. 이번 공급 대책도 기본적으로 수요를 진정시키는 데 의미를 가질 수 있겠지만, 그 수요 억제에 대한 부분들이 집값 안정에 대한 기대가 이어지려면 후속되는 절차에 대한 부분들을 꾸준히 시장에 알리고, 당국에서도 공지해줘야 한다고 생각합니다.
<양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원>
- 공급이 단기간으로 나올 부분이 아니기 때문에 외적인 변수의 영향을 좀 많이 받을 수 있을 거라고 보여집니다. 비수기가 지나고 가을 이사 철이라는 계절적인 요인도 있고요. 그리고 기준금리 인하에 대한 기대감과 단기적으로 공급이 상당히 위축돼 있는 상황이기 때문에 자산가들이 움직이는 시장의 지역을 중심으로 가격 상승이 좀 불가피하다고 봅니다. 대출 한도가 6억 원으로 제한됐기 때문에 대출 의존도가 높은 지역들 같은 경우에는 당분간 가격 회복이 좀 어려울 거라고 봅니다. 반면 현금 자산가들이 움직이는 핵심지 같은 경우에는 가격이 좀 오르면서 두 지역 간의 격차는 좀 더 벌어진다고 볼 수 있을 거 같습니다.
<김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원>
- 단기적으로는 공급 효과가 즉각 나타나기 어려워 시장 안정은 제한적일 것으로 보입니다. 민간 정비사업 활성화에 있어 재건축초과이익환수제·분양가상한제 같은 핵심 제도가 빠진 만큼, 추가 대책 여부에 따라 향후 시장 불확실성이 달라질 수 있습니다. 매입임대 확대 등 빠른 실행이 가능한 정책이 실제로 추진된다면 임차시장 안정에는 기여할 수 있습니다.
<함영진 우리은행 부동산리서치랩장>
- 매입과 거주를 분리하거나 한 채 더 사두는 단기 투자수요 억제에 도움을 주면서 당분간 거래 진정상태도 지속할 전망입니다. 가을 이사 철 수도권 중심의 매매가 상승 움직임도 제한될 것으로 판단됩니다.
<윤지해 부동산R114 빅데이터랩장>
- 가을 이사철의 금리 인하 같은 변수가 없는 것은 아니겠지만 수도권을 중심으로 지금과 같은 거래 진정이나 가격 상승의 제한 움직임은 연내는 이어가지 않을까라고 보여지기는 합니다.
<이은형 대한건설정책연구원 연구위원>
- 공급 대책이 제시됐지만 단기간에 체감할 만한 물량이 가시화되기는 어렵습니다. 따라서 시장 안정 효과는 제한적일 수밖에 없습니다. 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대 등 규제성 조치가 병행되는 점을 고려할 때 하반기 시장은 거래 심리 위축과 수요 억제가 동시에 나타날 가능성이 큽니다. 특히 재개발·재건축 등 정비사업 활성화 방안에서 재건축초과이익환수제(재초환) 문제가 빠진 것은 향후 시장 불확실성을 키울 여지가 있습니다.
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