지난 2021년 인천 빌라왕이 세상에 알려지며 전국을 떠들썩하게 한 전세 사기. 전세 사기는 전국 각지에서 발생해 피해자로 인정받은 사람만 3만3,978명에 달한다. 대부분은 청년, 신혼부부 등 2030세대가 많은 것으로 나타났다. 이들은 평생 모은 돈을 못 받을지도 모른다는 불안과 공포를 갖고 살아가고 있다. 엄정숙 법도법률사무소 변호사를 만나 전세 사기 예방법에 대해 들어봤다.
Q. 전세 사기가 발생하는 원인은?
(오피스텔이나 다가구 주택을) 신축을 해 가지고 세입자들을 받는 과정에서 전세 가액이 정확히 얼마가 적정한 시세인지 객관적인 가격을 정하기가 좀 어려운 부분이 있어요.
그런 부분을 틈타 지나치게 과도한 전세금을 받는다든지 시세와 전혀 맞지 않은 그런 부분들로 인해서 차후에 계약 만기가 됐을 때 보증금을 돌려받기는 좀 어렵게 되는 왜냐하면 지나치게 높은 전세 가액을 지급했기 때문에 경매에 가게 된다면 낙찰 가액이 본인이 지급한 전세금보다도 훨씬 낮은 가격으로 되면 그 차익만큼은 고스란히 세입자가 피해를 보게 되는 그런 구조들이 많이 이루어지고 있습니다.
Q. 계약 만료 전 내용증명이 중요한 이유는?
(내용증명은) 계약 기간을 더 연장할 것인지 하지 않을 것인지 법률적인 의사 표시를 상대방에게 보내두는 것이고요. 계약 만기 시점이 도래하기 2개월 전에는 계약 기간 만료로 인해서 본인이 더 이상 연장하지 않겠다는 의사 표시를 법률적으로 명확하게 할 필요가 있습니다.
내용 증명을 통해서 보내는 것에 대한 결정적인 의미는 송달을 증명할 수 있는 부분이 있기 때문에 되도록 내용 증명을 하시는 것이 안전하다고 할 수 있습니다. 그런데 내용 증명을 상대방이 만약에 송달 거부를 하거나 송달이 잘 되지 않는 상황이라면 어쩔 수 없이 문자라든지 카톡 문자라도 대체할 수 있는 수단으로 메시지를 보내주시고 그거를 나중에 증거 자료로 쓰실 수도 있습니다.
Q. 내용증명을 보냈는데도 보증금을 돌려받지 못하면?
내용 증명을 보내는 의미가 다음 절차는 법적인 절차를 예고한다는 의미도 있는 것인데요. 내용 증명까지 보내게 된 것은 이 내용 증명을 받고도 보증금이 반환되지 않는다면 임차인으로서는 더 이상 양보할 그런 단계가 없기 때문에 법률적인 절차를 정식으로 밟겠다는 것이라서 다음 절차로는 전세금 반환 소송 절차를 진행하는 것이고요.
전세금 반환 소송은 또 상당한 시간이 오래 걸리기 때문에 그 전에라도 이사를 가셔야 되는 상황이라면 반드시 임차권 등기 명령이라는 것을 해 두고 등기부에 임차권 등기가 올라가는 것, 경료되는 것까지 확인하신 다음에 짐을 다 빼고 이사를 가시는 것이 필요합니다.
Q. 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 살고 있는 집이 경매에 넘어가면?
집이 경매에 넘어간 상황이고 법원으로부터 어떤 배당 요구를 하라는 것과 같은 통지를 받으셨다고 하면은 법원에다가 본인의 권리 요구 및 배당 요구 신청서라는 그런 서류와 함께 동봉돼서 송달되어 오는데요.
법원에 배당 요구를 신청하실 수도 있는 것이고 그래서 배당 과정을 지켜보셔야 하기도 할 거예요. 그래서 등기부상 본인의 배당받을 수 있는 순위가 몇 위 정도가 되는 것인지 선순위 근저당은 없는 것인지 다른 채권자들이 또 배당 요구를 한 것인지 본인의 권리관계를 좀 파악해 보실 필요가 있어요.
그렇게 된 다음에 만약에 배당 요구를 하더라도 제대로 된 배당은 다 받지 못하겠다 이런 판단이 들면 다른 재산이 있는지도 좀 조회해 보실 필요가 있고 그러기 위해서는 필요에 따라서는 보증금 반환에 대한 판결, 보증금 판결을 받으셔서 그 판결문에 의해서 다른 재산에 대한 추심, 통장 압류한다든지 집주인이 직장을 다니고 있으시다면 그 직장 월급에 대해서 압류를 한다든지 이런 채권 압류 방안들을 좀 강구해 보셔야 합니다.
Q. 전세 사기를 예방하기 위한 방안은?
기본만 잘 지키셔도 전세 사기 피해자까지 되지는 않으실 가능성이 상당히 큰데요. 그 기본이라는 것은 어려운 것은 아니고 부동산이니까 등기부등본을 발급해 보실 수 있습니다.
정확한 지번 주소만 알고 계신다면 누구나 등기부등본을 발급하실 수 있는데 1차적으로 가장 필요한 것은 등기부등본을 발급받아 보셔야 하는 것이고요. 그 등기부에 선순위 권리가 없는지 근저당이 잡혀 있다면 얼마나 선순위로 근저당이 잡혀서 있는지 그런 것들을 확인해 보셔야 하고 다음으로는 내가 지급해야 할 전세금이 부동산 매매가액에 대비해서 전세 가액이 얼마 정도인지 보통은 낮은 경우겠죠. 선순위 근저당이 없다는 전제하에서 70%, 60% 이하로 되도록 안전하게 지급하는 금액인지 확인해 보실 필요가 있습니다.
아주 최악의 경우에 부동산이 경매에 부쳐졌을 때라도 본인의 배당 순위에 의해서 보증금을 배당받아 오셔야 하는데 낙찰가액이 낮아지더라도 보증금이 배당 순위에서 배당받아질 수 있는 수준에 있는지 그런 것들을 확인하는 게 필요하기 때문에 본인의 보증금 수준이 시세 가액 대비 적어도 60~70%선 그 정도의 금액이라는 걸 확인해 보실 필요가 있습니다.
영상취재: 이성근
영상편집: 최연경
CG: 정도원
Q. 전세 사기가 발생하는 원인은?
(오피스텔이나 다가구 주택을) 신축을 해 가지고 세입자들을 받는 과정에서 전세 가액이 정확히 얼마가 적정한 시세인지 객관적인 가격을 정하기가 좀 어려운 부분이 있어요.
그런 부분을 틈타 지나치게 과도한 전세금을 받는다든지 시세와 전혀 맞지 않은 그런 부분들로 인해서 차후에 계약 만기가 됐을 때 보증금을 돌려받기는 좀 어렵게 되는 왜냐하면 지나치게 높은 전세 가액을 지급했기 때문에 경매에 가게 된다면 낙찰 가액이 본인이 지급한 전세금보다도 훨씬 낮은 가격으로 되면 그 차익만큼은 고스란히 세입자가 피해를 보게 되는 그런 구조들이 많이 이루어지고 있습니다.
Q. 계약 만료 전 내용증명이 중요한 이유는?
(내용증명은) 계약 기간을 더 연장할 것인지 하지 않을 것인지 법률적인 의사 표시를 상대방에게 보내두는 것이고요. 계약 만기 시점이 도래하기 2개월 전에는 계약 기간 만료로 인해서 본인이 더 이상 연장하지 않겠다는 의사 표시를 법률적으로 명확하게 할 필요가 있습니다.
내용 증명을 통해서 보내는 것에 대한 결정적인 의미는 송달을 증명할 수 있는 부분이 있기 때문에 되도록 내용 증명을 하시는 것이 안전하다고 할 수 있습니다. 그런데 내용 증명을 상대방이 만약에 송달 거부를 하거나 송달이 잘 되지 않는 상황이라면 어쩔 수 없이 문자라든지 카톡 문자라도 대체할 수 있는 수단으로 메시지를 보내주시고 그거를 나중에 증거 자료로 쓰실 수도 있습니다.
Q. 내용증명을 보냈는데도 보증금을 돌려받지 못하면?
내용 증명을 보내는 의미가 다음 절차는 법적인 절차를 예고한다는 의미도 있는 것인데요. 내용 증명까지 보내게 된 것은 이 내용 증명을 받고도 보증금이 반환되지 않는다면 임차인으로서는 더 이상 양보할 그런 단계가 없기 때문에 법률적인 절차를 정식으로 밟겠다는 것이라서 다음 절차로는 전세금 반환 소송 절차를 진행하는 것이고요.
전세금 반환 소송은 또 상당한 시간이 오래 걸리기 때문에 그 전에라도 이사를 가셔야 되는 상황이라면 반드시 임차권 등기 명령이라는 것을 해 두고 등기부에 임차권 등기가 올라가는 것, 경료되는 것까지 확인하신 다음에 짐을 다 빼고 이사를 가시는 것이 필요합니다.
Q. 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 살고 있는 집이 경매에 넘어가면?
집이 경매에 넘어간 상황이고 법원으로부터 어떤 배당 요구를 하라는 것과 같은 통지를 받으셨다고 하면은 법원에다가 본인의 권리 요구 및 배당 요구 신청서라는 그런 서류와 함께 동봉돼서 송달되어 오는데요.
법원에 배당 요구를 신청하실 수도 있는 것이고 그래서 배당 과정을 지켜보셔야 하기도 할 거예요. 그래서 등기부상 본인의 배당받을 수 있는 순위가 몇 위 정도가 되는 것인지 선순위 근저당은 없는 것인지 다른 채권자들이 또 배당 요구를 한 것인지 본인의 권리관계를 좀 파악해 보실 필요가 있어요.
그렇게 된 다음에 만약에 배당 요구를 하더라도 제대로 된 배당은 다 받지 못하겠다 이런 판단이 들면 다른 재산이 있는지도 좀 조회해 보실 필요가 있고 그러기 위해서는 필요에 따라서는 보증금 반환에 대한 판결, 보증금 판결을 받으셔서 그 판결문에 의해서 다른 재산에 대한 추심, 통장 압류한다든지 집주인이 직장을 다니고 있으시다면 그 직장 월급에 대해서 압류를 한다든지 이런 채권 압류 방안들을 좀 강구해 보셔야 합니다.
Q. 전세 사기를 예방하기 위한 방안은?
기본만 잘 지키셔도 전세 사기 피해자까지 되지는 않으실 가능성이 상당히 큰데요. 그 기본이라는 것은 어려운 것은 아니고 부동산이니까 등기부등본을 발급해 보실 수 있습니다.
정확한 지번 주소만 알고 계신다면 누구나 등기부등본을 발급하실 수 있는데 1차적으로 가장 필요한 것은 등기부등본을 발급받아 보셔야 하는 것이고요. 그 등기부에 선순위 권리가 없는지 근저당이 잡혀 있다면 얼마나 선순위로 근저당이 잡혀서 있는지 그런 것들을 확인해 보셔야 하고 다음으로는 내가 지급해야 할 전세금이 부동산 매매가액에 대비해서 전세 가액이 얼마 정도인지 보통은 낮은 경우겠죠. 선순위 근저당이 없다는 전제하에서 70%, 60% 이하로 되도록 안전하게 지급하는 금액인지 확인해 보실 필요가 있습니다.
아주 최악의 경우에 부동산이 경매에 부쳐졌을 때라도 본인의 배당 순위에 의해서 보증금을 배당받아 오셔야 하는데 낙찰가액이 낮아지더라도 보증금이 배당 순위에서 배당받아질 수 있는 수준에 있는지 그런 것들을 확인하는 게 필요하기 때문에 본인의 보증금 수준이 시세 가액 대비 적어도 60~70%선 그 정도의 금액이라는 걸 확인해 보실 필요가 있습니다.
영상취재: 이성근
영상편집: 최연경
CG: 정도원
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