최근 부동산 시장에서 공급 부족 속에 분양가는 가파르게 오르고, 정부는 규제를 잇따라 강화하며 아파트 시장 진입 장벽을 점점 더 높이고 있다. 여기에 지난 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이번 10·15 주택시장 안정화 대책으로 규제가 한층 더 강화됐다.
이번 대책에 따라 서울 25개구 전역과 분당·과천 등 경기도 12개 핵심 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 추가 지정됐다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되며, 1주택자는 기존 주택 처분·전입 조건을 충족하지 않으면 사실상 대출 이용이 어렵다. 다주택자는 대출이 전면 차단되고, 전세대출 한도도 2억 원으로 줄었다.
대출 규제도 강화됐다. 수도권 및 규제지역 내 시가 15억 원 초과 주택은 주담대 한도가 크게 축소돼 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 가능하다. 반면 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원 한도가 유지되지만, 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향되고 전세대출 이자까지 DSR에 반영되면서 자금 조달 부담은 한층 가중됐다. 업계에서는 연말 시장이 안정세보다는 '거래 절벽' 국면에 접어들 것으로 전망한다.
아파트 시장의 규제 부담이 심화되면서 매수 대기 수요는 대체 주거지로 이동하고 있다. 이러한 가운데 주거형 오피스텔이 주목 받는다. 오피스텔은 법적으로 ‘준주택’으로 분류돼 아파트와 달리 주담대 6억 원 제한이나 실거주 의무 규제를 적용받지 않는다. 이번 대책에서도 비주택 LTV 하향은 제외돼 자금 조달이 비교적 자유롭다. 또한 토지거래허가제 적용 대상에서도 제외돼 아파트보다 매입 절차가 수월하다.
아파트 규제가 강화될수록 오피스텔은 대체재로서 입지를 확고히 하고 있다. 실제로 최근 분양 시장에서는 아파트 공급 감소와 분양가 상승으로 수요자들의 선택지가 좁아진 반면, 오피스텔은 아파트급 평면 설계와 커뮤니티를 갖춘 상품이 늘어나며 실질적인 대체재로 자리 잡고 있다.
대표 사례가 서초동에 들어선 주거형 오피스텔 ‘지젤라이프그라피 서초’다. 지난 6월 준공을 마쳐 즉시 입주가 가능한 단지는 강남·서초 핵심 업무지구와 인접해 있으며, 교대역·서초역·남부터미널역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지로 출퇴근 접근성도 갖췄다.
내부는 투룸·투욕실 구조(일부세대)의 아파트급 평면 설계에 드레스룸과 수납공간을 갖췄으며, 실내 수영장·피트니스·골프연습장·옥상정원 등 다채로운 커뮤니티 시설을 마련했다. 예술의전당, 국립중앙도서관, 서울성모병원, 신세계백화점 등 풍부한 인프라도 누릴 수 있다.
한국경제TV 박준식 기자
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