서울 주택시장에서 내 집 마련을 둘러싼 환경이 빠르게 변화하고 있다. 청약 당첨은 갈수록 어려워지고 대출 규제까지 강화되면서 실수요자의 진입 장벽이 높아졌다는 분석이 나온다. 기존의 ‘청약→매매’ 중심 경로에서 벗어나 새로운 방식을 모색하는 움직임도 나타나는 분위기다.
실제로 최근 서울 아파트 청약 시장에서는 고가점 당첨 사례가 이어지고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 1월 청약을 받은 서대문구 연희동 ‘드파인 연희’ 전용 115㎡는 평균 가점 74점, 전용 59㎡는 최저 69점 이상에서 당첨자가 결정됐다.
지난해 10월 동작구 사당동 일대에서 공급된 ‘힐스테이트 이수역 센트럴’ 역시 1순위 청약에서 평균 327대 1의 경쟁률을 기록했다. 공급은 제한적인 반면 수요는 꾸준히 유입되면서 당첨 가능성은 낮아지는 구조가 이어지고 있다는 평가다.
대출 규제 역시 부담 요인으로 꼽힌다. 규제지역에서는 15억원 이하 주택에 대해 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능하지만, 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 적용하면 실제 대출 가능 금액은 더 줄어드는 경우가 많다. 주택 가격 상승과 맞물려 필요한 자기자본 규모도 커진 상황이다.
이 같은 여건 속에서 ‘임대 후 분양’ 방식의 민간임대 아파트가 서울 내 집 마련의 대안으로 거론되고 있다. 초기 자금 부담을 낮추고 일정 기간 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있는 구조다.
대표 사례로 서울 동작구에 공급되는 ‘상도역 대우 엑소디움’이 있다. 단지는 지하 4층~지상 최고 43층, 총 646가구 규모로 조성되며, 이 가운데 전용 50·59·84㎡ 492가구가 민간임대로 공급될 예정이다.
청약 일정은 4월 11일부터 16일까지 진행되며, 당첨자 추첨은 4월 18일 이뤄질 예정이다. 선호하는 동·호수가 조기에 소진될 가능성이 높아 수요자들의 신속한 정보 확인과 자금 준비가 요구된다. 분양 홍보관 오픈 예정일은 4월 18일로, 서울 서초구 서초동의 지하철 3호선 양재역 1번 출구 인근에 마련된다.
단지는 분양전환 우선권을 통해 장기 거주 안정성과 향후 내 집 마련 기회를 동시에 제공하는 점이 특징이다. 또한 청약통장이나 주택 보유 여부, 소득 요건과 관계없이 만 19세 이상이면 계약이 가능하다. 취득세·재산세·종합부동산세 부담에서도 비교적 자유롭고, 주택 수에도 포함되지 않는다. 전매 제한이 없어 임차권 양도나 재임대도 가능하며, 임대보증금에 대한 보증보험 가입이 의무화돼 안정성도 확보된다.
지하철 7호선 상도역의 초역세권 입지로 여의도·용산·강남 등 주요 업무지구 접근성이 양호하다. 올림픽대로와 강변북로 등 주요 도로망 이용도 가능하다. 신상도초를 도보로 통학할 수 있으며 숭실대·중앙대 등 교육시설도 가깝다. 상도역 상권과 롯데백화점 관악점, 더현대서울, 중앙대병원과 여의도성모병원 등 생활 인프라도 잘 갖춰져 있다.
한국경제TV 박준식 기자
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