![[장영한] 투자 북클럽 2기](https://img.wowtv.co.kr/MainManage_DAYADD/134266612450982761.jpg)
부동산 세제를 포함한 세제개편안이 이달 말 발표를 앞두고 있다. 지난해 6·27 대책을 통해 차주의 소득이나 주택가액과 무관하게 주택담보대출을 6억 원으로 제한한 정부는 이어진 10·15대책을 통해 고가주택의 경우 대출한도를 2억 원으로 한 번 더 조였다. 최근 KB국민은행이 15억 이하 주택에 대한 주담대 6억 원 한도마저 3억 원으로 줄이는 등 시중은행들의 자체적인 대출 규제도 잇따르고 있다. 이같은 엄격한 수요 억제에도 현실에서는 집값이 상승세를 지속 중이며, 전세매물 부족은 전셋값 상승과 월세 전환 증가로 이어지고 있다. 정부는 이달 말 발표 예정인 세제개편안을 통해 결국 부동산 증세 카드를 꺼내 들 것으로 예상된다. 오늘 '우리동네집값(우동집) 인터뷰'에서는 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수를 만나 부동산 증세 논의에 대한 의견과 시장 안정을 위해 필요한 정책 등에 대해 들어봤다.
Q. 이달 말 세제개편안 예상 내용은?
-공정시장가액비율 인상 또는 폐지 전망
-비거주 장기보유특별공제 줄이고 실거주 혜택 확대 예상
-종부세율 구간 세분화 및 상위 구간 세율 인상할 듯
"보유세는 당장 손을 댈 게 하나 있습니다. (과세표준을 산출할 때) 공시가격에다가 바로 세율을 곱하는 게 아니고 중간에 공정시장가액비율을 곱합니다. 지난 2022년부터 금리가 올라가면서 공정시장가액비율이 6억 원 이하는 43%를 적용했고요. 6억 원에서 9억 원 구간에 44%를 적용했습니다.
당시 기준 고가주택이던 9억 원 초과에 45%를 적용했는데 그것이 일몰이 돼서 올해부터는 2021년도에 적용하던 60%로 환원됩니다. 그런데 아마도 이거를 70%, 80% 더 올릴 가능성이 있다고 생각합니다. 또 만약 대통령이 공시가격에다 세율을 곱하는 게 맞는데 왜 거기다 공정시장가액비율을 집어넣고 세율을 완화해주지, 라는 생각을 한다면 폐지할 가능성도 있다는 생각도 들어요.
두 번째는 거주하지 않는 장기보유특별공제를 계속 거론하고 계시거든요. 장기보유특별공제에서 소유함으로써 세제 혜택을 주는 40%는 없앨 가능성이 있습니다. 그리고 오히려 실거주자, 실소유자 거주하는 세제 혜택을 더 늘리는 방향으로 양도세를 개편하지 않겠나.
마지막 한 가지는 세율 조정을 지금 현재는 종합부동산세가 0.5~5%까지 돼 있습니다. 원래는 문재인 정부 당시 최고세율을 6.0%까지 올렸다가윤석열 정부가 이걸 5.0%으로 줄였습니다. 이 구간을 좀 더 세분화시켜서 강화할 가능성도 있습니다."
Q. 점차 강화하고 있는 대출 규제에 대한 평가?
- 실수요자 위주로 시장 변화, 단기에 그친 효과
- 이주비 대출 제한으로 정비사업 차질
- 다주택 양도세 중과 더해지며 전월세 줄고 가격 올라
- 부동산 시장은 규제가 능사가 아냐
"지난해 6월 27일 6억 원 이하 대출 규제한 것이 그 파장이 지금도 영향을 미친 것 중에 하나가 정비사업에서 이주비 대출이 6억 원으로 제한돼서 정비사업을 빨리 못 가게 발목을 잡는 일이 벌어지고 있습니다. 뿐만 아니라 대출을 받더라도 6개월 이내에 입주를 해야 되기 때문에 실수요자 시장으로 시장이 재편되는 현상이 나타나고 있습니다.
대출 규제가 너무 길게 가게 되면 시장이 침체될 수밖에 없는데, 오히려 이제 시장이 길어지면서 대출 규제가 길어지면서 가격이 더 오르는 그런 현상이 나타났죠. 대출을 규제하게 되면 공급도 영향을 받게 되고 수요도 줄게 됩니다.
이후에 10월 15일 내놓은 것도 금융 대책인데요. 이 대책은 주택을 갖고 있는 사람에게는 전면 대출을 금지하는 강수를 뒀는데 어떻게 보면 그 대책이 시장을 더 옥죄어서 시장 안정화에 도움이 됐을 것 같지만 사실은 오히려 공급을 위축시키는 역할을 했죠.
그 이후에 금년 들어서 1월 23일에 SNS 통해서 다주택자 양도세 중과를 예고하면서 오히려 전월세 물량은 줄어들고 가격은 올라가는 기현상이 나타났습니다. 그래서 부동산 시장은 규제로 시장을 안정화시킨다는 데는 한계가 있다, 규제가 능사가 아니라는 것을 열심히 보여준 그런 정책이었던 것 같습니다."
Q. 다주택자 매물 출회가 시장 안정으로 이어질까?
- 다주택자 매물 출회는 양적 증가 아냐
- 결국 전세 물량 줄고 월세 늘어날 것
"다주택자에게 집을 양도하게 할 때 그 순간에는 주택 공급 효과는 있습니다. 그러나 이는 수평적 이동입니다. 주택이 있는 것에 대해 소유권만 바뀌는 것이지 양적 증가는 아니거든요. 양적 증가가 없는 상태에서 다주택자의 주택을 매도하게 되면 결국에 전세 물량이 그만큼 줄어들게 되거든요.
우리나라의 전세 제도는 어느 나라에도 없는 특이한 제도인데, 전세를 안고 집을 샀다가 전세금을 돌려주면서 내 집 마련하는 주거 사다리 역할을 해왔습니다. 그런데 전세금을 가지고 다른 데 부동산을 투자하는 것 때문에 정부가 이걸 규제하기 시작했는데요.
전세를 규제하게 되면 월세가 늘어나는데 월세가 늘어나는 것만큼 월세 세입자 입장에서는 가처분 소득이 낮아지기 때문에 상황이 점점 어려워집니다."
Q. 지금까지 나온 공급 확대 정책에 대한 평가?
-9·7대책은 중장기 계획으로 시장 영향 없어
-지난해 서울 4만9천 쌍 결혼…매년 신규 주택 수요
-실제 주택공급량 올해 기준 2만7천 호에 불과
-내 집 마련 어렵고 전세 물량 감소로 주거 사다리 붕괴
"(서울에서) 지난해에 4만 9천 쌍이 결혼했습니다. 이건 뭘 말해주냐면 4만 9천 호 이상의 집은 분명히 있어야 됩니다. 완전한 주택이든 간에 전월세 같은 간에 있어야 되는데 실제 주택공급량은 금년도가 2만 7천 호 정도 됩니다. 한국부동산원과 부동산114가 발표한 자료에 의한 건데요.
결혼하고도 내 집이 없어서 경기도로 밀려나는 이 젠트리피케이션이 주거용에 나타나는 그런 현상이 나타날 수 있습니다. 그래서 젊은 사람들은 내 집 마련이 어렵고 전세 물량이 감소하고 월세가 늘어나니까 주거 사다리가 붕괴해서 내 집 마련도 어렵지만 생활도 어렵다는 얘기까지 합니다.
9월 7일 정부가 2030년까지 135만 호를 공급하겠다고 하는 중장기 대책으로 공급 대책으로 매우 좋은 대책이었습니다. 135만 호는 1기 신도시의 4.6배가 넘습니다. 단순하게 분당 신도시가 약 9만 7천 가구 정도 됩니다. 분당 신도시가 9만 7천 가구를 135만 호로 나누면 약 14배 정도 됩니다.
아마도 숫자 물량으로 계산했을 때 2030년까지 착공 기준으로 분당의 14배를 공급하는 것은 쉽지는 않습니다. 그것도 그렇지만 지금 이게 단기 대책이 아니고 중장기 대책이다 보니까 주택시장에는 큰 영향을 주지 못하고 있는 거죠."
Q. 공급 늘리기 위한 올바른 정책 방향은?
-당장 들어갈 주택이 없으면 가격 올라
-소형 비아파트 주택수 배제 조치 확대해야
-생계형 다주택자 양도세 중과 배제 필요
"주택은 당장 들어갈 주택이 없으면 가격은 오릅니다. 매매가격이든 전월세가격이든 단기 주택 공급 정책이 필요하다고 생각합니다.
정부가 현재 2027년도 말까지 비아파트 부분 다세대주택이나 연립주택 또는 도시형 생활주택이나 오피스텔 2027년도 말까지 준공되는 물량 가운데 60㎡ 이하를 구입하는 경우는 주택 수에서 배제하고 있습니다. 이걸 좀 더 확대할 필요가 있다고 봐요.
수요자가 늘어나면 공급은 늘어납니다. 지난 5월 9일 이후부터 양도세 중과세가 진행되고 있습니다. 5평짜리 10평짜리를 구입해도 주택 수에 들어가다 보니까 비아파트 부분을 구입할 사람이 없어진 거죠. 미분양이 많을 때 썼던 양도세 감면 혜택이나 취득세 50% 감면 혜택처럼 주택 수에 배제하는 것도 일시적으로 필요하지 않겠나 하는 생각이 듭니다.
또 퇴직금으로 비아파트 5평, 10평짜리를 사서 월세를 받는 사람들이 많아요. 이건 우리가 생계형 다주택자라고 하는데 이런 사람들은 (양도세 중과 대상에서) 좀 배제했어야 되는데 그냥 밀어붙여서 다주택자를 양도하게 만든다고 하면 비아파트 부분을 살 사람은 없다 보니까 수요자가 부족하면 공급도 줄겠죠."
Q. 내 집 마련 실수요자에게 해줄 말은?
-올해 분양되는 3기 신도시 노려라
"금년도에 정부가 속도전을 내는 게 바로 수도권 내 6만 1천 호 공급인데요. 공공택지 같은 경우는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 일반 매매 가격보다는 한 20% 정도 낮은 가격입니다.
그래서 3기 신도시를 조기에 분양할 계획도 있고요. 내 집 마련을 할 계획이 있는 사람들은 일단은 공공택지를 노려보는 게 좋겠다고 생각합니다."
Q. 이달 말 세제개편안 예상 내용은?
-공정시장가액비율 인상 또는 폐지 전망
-비거주 장기보유특별공제 줄이고 실거주 혜택 확대 예상
-종부세율 구간 세분화 및 상위 구간 세율 인상할 듯
"보유세는 당장 손을 댈 게 하나 있습니다. (과세표준을 산출할 때) 공시가격에다가 바로 세율을 곱하는 게 아니고 중간에 공정시장가액비율을 곱합니다. 지난 2022년부터 금리가 올라가면서 공정시장가액비율이 6억 원 이하는 43%를 적용했고요. 6억 원에서 9억 원 구간에 44%를 적용했습니다.
당시 기준 고가주택이던 9억 원 초과에 45%를 적용했는데 그것이 일몰이 돼서 올해부터는 2021년도에 적용하던 60%로 환원됩니다. 그런데 아마도 이거를 70%, 80% 더 올릴 가능성이 있다고 생각합니다. 또 만약 대통령이 공시가격에다 세율을 곱하는 게 맞는데 왜 거기다 공정시장가액비율을 집어넣고 세율을 완화해주지, 라는 생각을 한다면 폐지할 가능성도 있다는 생각도 들어요.
두 번째는 거주하지 않는 장기보유특별공제를 계속 거론하고 계시거든요. 장기보유특별공제에서 소유함으로써 세제 혜택을 주는 40%는 없앨 가능성이 있습니다. 그리고 오히려 실거주자, 실소유자 거주하는 세제 혜택을 더 늘리는 방향으로 양도세를 개편하지 않겠나.
마지막 한 가지는 세율 조정을 지금 현재는 종합부동산세가 0.5~5%까지 돼 있습니다. 원래는 문재인 정부 당시 최고세율을 6.0%까지 올렸다가윤석열 정부가 이걸 5.0%으로 줄였습니다. 이 구간을 좀 더 세분화시켜서 강화할 가능성도 있습니다."
Q. 점차 강화하고 있는 대출 규제에 대한 평가?
- 실수요자 위주로 시장 변화, 단기에 그친 효과
- 이주비 대출 제한으로 정비사업 차질
- 다주택 양도세 중과 더해지며 전월세 줄고 가격 올라
- 부동산 시장은 규제가 능사가 아냐
"지난해 6월 27일 6억 원 이하 대출 규제한 것이 그 파장이 지금도 영향을 미친 것 중에 하나가 정비사업에서 이주비 대출이 6억 원으로 제한돼서 정비사업을 빨리 못 가게 발목을 잡는 일이 벌어지고 있습니다. 뿐만 아니라 대출을 받더라도 6개월 이내에 입주를 해야 되기 때문에 실수요자 시장으로 시장이 재편되는 현상이 나타나고 있습니다.
대출 규제가 너무 길게 가게 되면 시장이 침체될 수밖에 없는데, 오히려 이제 시장이 길어지면서 대출 규제가 길어지면서 가격이 더 오르는 그런 현상이 나타났죠. 대출을 규제하게 되면 공급도 영향을 받게 되고 수요도 줄게 됩니다.
이후에 10월 15일 내놓은 것도 금융 대책인데요. 이 대책은 주택을 갖고 있는 사람에게는 전면 대출을 금지하는 강수를 뒀는데 어떻게 보면 그 대책이 시장을 더 옥죄어서 시장 안정화에 도움이 됐을 것 같지만 사실은 오히려 공급을 위축시키는 역할을 했죠.
그 이후에 금년 들어서 1월 23일에 SNS 통해서 다주택자 양도세 중과를 예고하면서 오히려 전월세 물량은 줄어들고 가격은 올라가는 기현상이 나타났습니다. 그래서 부동산 시장은 규제로 시장을 안정화시킨다는 데는 한계가 있다, 규제가 능사가 아니라는 것을 열심히 보여준 그런 정책이었던 것 같습니다."
Q. 다주택자 매물 출회가 시장 안정으로 이어질까?
- 다주택자 매물 출회는 양적 증가 아냐
- 결국 전세 물량 줄고 월세 늘어날 것
"다주택자에게 집을 양도하게 할 때 그 순간에는 주택 공급 효과는 있습니다. 그러나 이는 수평적 이동입니다. 주택이 있는 것에 대해 소유권만 바뀌는 것이지 양적 증가는 아니거든요. 양적 증가가 없는 상태에서 다주택자의 주택을 매도하게 되면 결국에 전세 물량이 그만큼 줄어들게 되거든요.
우리나라의 전세 제도는 어느 나라에도 없는 특이한 제도인데, 전세를 안고 집을 샀다가 전세금을 돌려주면서 내 집 마련하는 주거 사다리 역할을 해왔습니다. 그런데 전세금을 가지고 다른 데 부동산을 투자하는 것 때문에 정부가 이걸 규제하기 시작했는데요.
전세를 규제하게 되면 월세가 늘어나는데 월세가 늘어나는 것만큼 월세 세입자 입장에서는 가처분 소득이 낮아지기 때문에 상황이 점점 어려워집니다."
Q. 지금까지 나온 공급 확대 정책에 대한 평가?
-9·7대책은 중장기 계획으로 시장 영향 없어
-지난해 서울 4만9천 쌍 결혼…매년 신규 주택 수요
-실제 주택공급량 올해 기준 2만7천 호에 불과
-내 집 마련 어렵고 전세 물량 감소로 주거 사다리 붕괴
"(서울에서) 지난해에 4만 9천 쌍이 결혼했습니다. 이건 뭘 말해주냐면 4만 9천 호 이상의 집은 분명히 있어야 됩니다. 완전한 주택이든 간에 전월세 같은 간에 있어야 되는데 실제 주택공급량은 금년도가 2만 7천 호 정도 됩니다. 한국부동산원과 부동산114가 발표한 자료에 의한 건데요.
결혼하고도 내 집이 없어서 경기도로 밀려나는 이 젠트리피케이션이 주거용에 나타나는 그런 현상이 나타날 수 있습니다. 그래서 젊은 사람들은 내 집 마련이 어렵고 전세 물량이 감소하고 월세가 늘어나니까 주거 사다리가 붕괴해서 내 집 마련도 어렵지만 생활도 어렵다는 얘기까지 합니다.
9월 7일 정부가 2030년까지 135만 호를 공급하겠다고 하는 중장기 대책으로 공급 대책으로 매우 좋은 대책이었습니다. 135만 호는 1기 신도시의 4.6배가 넘습니다. 단순하게 분당 신도시가 약 9만 7천 가구 정도 됩니다. 분당 신도시가 9만 7천 가구를 135만 호로 나누면 약 14배 정도 됩니다.
아마도 숫자 물량으로 계산했을 때 2030년까지 착공 기준으로 분당의 14배를 공급하는 것은 쉽지는 않습니다. 그것도 그렇지만 지금 이게 단기 대책이 아니고 중장기 대책이다 보니까 주택시장에는 큰 영향을 주지 못하고 있는 거죠."
Q. 공급 늘리기 위한 올바른 정책 방향은?
-당장 들어갈 주택이 없으면 가격 올라
-소형 비아파트 주택수 배제 조치 확대해야
-생계형 다주택자 양도세 중과 배제 필요
"주택은 당장 들어갈 주택이 없으면 가격은 오릅니다. 매매가격이든 전월세가격이든 단기 주택 공급 정책이 필요하다고 생각합니다.
정부가 현재 2027년도 말까지 비아파트 부분 다세대주택이나 연립주택 또는 도시형 생활주택이나 오피스텔 2027년도 말까지 준공되는 물량 가운데 60㎡ 이하를 구입하는 경우는 주택 수에서 배제하고 있습니다. 이걸 좀 더 확대할 필요가 있다고 봐요.
수요자가 늘어나면 공급은 늘어납니다. 지난 5월 9일 이후부터 양도세 중과세가 진행되고 있습니다. 5평짜리 10평짜리를 구입해도 주택 수에 들어가다 보니까 비아파트 부분을 구입할 사람이 없어진 거죠. 미분양이 많을 때 썼던 양도세 감면 혜택이나 취득세 50% 감면 혜택처럼 주택 수에 배제하는 것도 일시적으로 필요하지 않겠나 하는 생각이 듭니다.
또 퇴직금으로 비아파트 5평, 10평짜리를 사서 월세를 받는 사람들이 많아요. 이건 우리가 생계형 다주택자라고 하는데 이런 사람들은 (양도세 중과 대상에서) 좀 배제했어야 되는데 그냥 밀어붙여서 다주택자를 양도하게 만든다고 하면 비아파트 부분을 살 사람은 없다 보니까 수요자가 부족하면 공급도 줄겠죠."
Q. 내 집 마련 실수요자에게 해줄 말은?
-올해 분양되는 3기 신도시 노려라
"금년도에 정부가 속도전을 내는 게 바로 수도권 내 6만 1천 호 공급인데요. 공공택지 같은 경우는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 일반 매매 가격보다는 한 20% 정도 낮은 가격입니다.
그래서 3기 신도시를 조기에 분양할 계획도 있고요. 내 집 마련을 할 계획이 있는 사람들은 일단은 공공택지를 노려보는 게 좋겠다고 생각합니다."
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