리모델링 문답풀이
2014년 초부터 개정안 적용…용적률 최대 300%서 진행
최대 3개 층까지 수직증축 리모델링이 가능하도록 한 주택법 개정안이 발의돼 분당·일산 등 수도권 노후 단지 아파트들이 손쉽게 리모델링할 수 있는 기반이 마련됐다. 수직증축 리모델링에 대한 궁금증을 문답으로 풀어봤다.
▷용적률 제한은 받지 않나.
“기본적으로 해당 단지(지구단위계획)의 용적률 이내에서 리모델링할 수 있다. 일반적인 아파트 단지에 적용되는 3종 일반주거지역은 리모델링 때 용적률 300%까지 허용된다. 리모델링 대상이 많은 분당신도시의 아파트들은 대부분 용적률 현재 180~220% 정도여서 최대 300% 이내에서 리모델링을 할 수 있다.”
▷언제부터 수직증축 리모델링이 가능한가.
“주택법 개정안이 이르면 이달 중 심의될 예정이다. 개정안은 법안이 공포된 뒤 6개월 후에 시행되기 때문에 내년 초부터 법이 적용된다. 하지만 법령 시행 전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 리모델링을 위한 조합설립 동의서 등의 받는 절차를 진행할 수 있다. 법 시행 뒤 조합이 설립된 경우에는 1~2년 후 사업계획승인을 받을 수 있을 것으로 예상된다.”
▷리모델링 사업 절차는.
“리모델링 사업은 기본계획수립 및 구역지정 없이 입주자대표회의 및 소유자의 제안으로 추진될 수 있다. 절차는 기본계획 수립→조합설립인가→안전진단 1차→건축·도시계획심의(전문기관 기본설계 검토)→사업계획 승인(전문기관 실시계획 검토)→이주 및 철거→안전진단 2차→착공→준공 등의 순으로 이뤄진다.”
▷리모델링을 할 때 ‘세대 구분형(멀티홈)’으로 고칠 수 있는지.
“기존 집이 중대형일 경우 리모델링을 통해 ‘세대 구분형(멀티홈)’으로 짓는 게 수익성을 높일 수 있다. 세대 구분형은 아파트를 쪼개 한쪽은 집주인이 살고, 다른 쪽은 임대를 주는 주택 형태다. 다만 세대 구분형 가구는 전체 가구의 3분의 1까지만 허용된다. 900가구 아파트 단지를 리모델링할 때 최대 300가구까지만 세대 구분형으로 지을 수 있다는 뜻이다.”
▷아파트 건축 당시 구조도면이 없으면 수직증축을 허용하지 않는 이유는.
“구조도면이 없는 경우에는 아파트의 상태 파악이 어려워 정밀한 구조 보강을 통한 안전 확보가 쉽지 않으므로 허용 대상에서 제외했다. 구조도면이 없으면 기술적 한계 등으로 완벽한 도면 복원이 어렵다는 문제도 있다. 구조 도면 보유 여부를 확인하고 싶으면 아파트 관리사무소나 해당 지방자치단체, 건축물을 설계시공한 건축사무소·구조설계사무소·건설회사 등에 문의해 보면 된다.”
▷수직증축을 최대 3개 층까지만 허용하고, 14층 이하 아파트는 2개 층으로 제한한 이유는.
“수직증축에 대한 시뮬레이션 결과 3개 층을 넘어서면 기초내력벽 등 주요 구조부의 보강설계 및 시공이 어려운 문제점이 발생한다. 저층 아파트는 상대적으로 더 많은 하중 부담이 있기 때문에 14층 이하 아파트는 최대 2층까지만 허용하는 것이다. 예를 들어 20층 아파트는 3개 층 증축 시 하중이 15% 증가하는 셈이지만 10층 아파트는 3개 층 증축 시 30% 증가해 부담이 더 크다.”
안정락 기자 jran@hankyung.com
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2014년 초부터 개정안 적용…용적률 최대 300%서 진행
최대 3개 층까지 수직증축 리모델링이 가능하도록 한 주택법 개정안이 발의돼 분당·일산 등 수도권 노후 단지 아파트들이 손쉽게 리모델링할 수 있는 기반이 마련됐다. 수직증축 리모델링에 대한 궁금증을 문답으로 풀어봤다.▷용적률 제한은 받지 않나.
“기본적으로 해당 단지(지구단위계획)의 용적률 이내에서 리모델링할 수 있다. 일반적인 아파트 단지에 적용되는 3종 일반주거지역은 리모델링 때 용적률 300%까지 허용된다. 리모델링 대상이 많은 분당신도시의 아파트들은 대부분 용적률 현재 180~220% 정도여서 최대 300% 이내에서 리모델링을 할 수 있다.”
▷언제부터 수직증축 리모델링이 가능한가.
“주택법 개정안이 이르면 이달 중 심의될 예정이다. 개정안은 법안이 공포된 뒤 6개월 후에 시행되기 때문에 내년 초부터 법이 적용된다. 하지만 법령 시행 전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 리모델링을 위한 조합설립 동의서 등의 받는 절차를 진행할 수 있다. 법 시행 뒤 조합이 설립된 경우에는 1~2년 후 사업계획승인을 받을 수 있을 것으로 예상된다.”
▷리모델링 사업 절차는.
“리모델링 사업은 기본계획수립 및 구역지정 없이 입주자대표회의 및 소유자의 제안으로 추진될 수 있다. 절차는 기본계획 수립→조합설립인가→안전진단 1차→건축·도시계획심의(전문기관 기본설계 검토)→사업계획 승인(전문기관 실시계획 검토)→이주 및 철거→안전진단 2차→착공→준공 등의 순으로 이뤄진다.”
▷리모델링을 할 때 ‘세대 구분형(멀티홈)’으로 고칠 수 있는지.
“기존 집이 중대형일 경우 리모델링을 통해 ‘세대 구분형(멀티홈)’으로 짓는 게 수익성을 높일 수 있다. 세대 구분형은 아파트를 쪼개 한쪽은 집주인이 살고, 다른 쪽은 임대를 주는 주택 형태다. 다만 세대 구분형 가구는 전체 가구의 3분의 1까지만 허용된다. 900가구 아파트 단지를 리모델링할 때 최대 300가구까지만 세대 구분형으로 지을 수 있다는 뜻이다.”
▷아파트 건축 당시 구조도면이 없으면 수직증축을 허용하지 않는 이유는.
“구조도면이 없는 경우에는 아파트의 상태 파악이 어려워 정밀한 구조 보강을 통한 안전 확보가 쉽지 않으므로 허용 대상에서 제외했다. 구조도면이 없으면 기술적 한계 등으로 완벽한 도면 복원이 어렵다는 문제도 있다. 구조 도면 보유 여부를 확인하고 싶으면 아파트 관리사무소나 해당 지방자치단체, 건축물을 설계시공한 건축사무소·구조설계사무소·건설회사 등에 문의해 보면 된다.”
▷수직증축을 최대 3개 층까지만 허용하고, 14층 이하 아파트는 2개 층으로 제한한 이유는.
“수직증축에 대한 시뮬레이션 결과 3개 층을 넘어서면 기초내력벽 등 주요 구조부의 보강설계 및 시공이 어려운 문제점이 발생한다. 저층 아파트는 상대적으로 더 많은 하중 부담이 있기 때문에 14층 이하 아파트는 최대 2층까지만 허용하는 것이다. 예를 들어 20층 아파트는 3개 층 증축 시 하중이 15% 증가하는 셈이지만 10층 아파트는 3개 층 증축 시 30% 증가해 부담이 더 크다.”
안정락 기자 jran@hankyung.com
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