아파트보다 절세 효과 큰 수익형 부동산 증여

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개인사업자인 A씨(57)는 서울 둔촌동에 상가 건물을 갖고 있다. 그는 이 건물 외에도 삼성역 인근 상가와 반포 아파트를 보유 중이다. 취업 준비 중인 아들에게 부동산을 증여하고 싶은 A씨. 어떤 재산부터 증여할지, 어떻게 증여해야 할지 몰라 고민하고 있던 중 지인으로부터 상가 건물 증여가 아파트 증여보다 절세 효과가 크다는 이야기를 들었다.

부동산 평가 기준은 원칙적으로 시가다. 표준화된 부동산인 아파트는 대부분 시가로 평가한다. 하지만 상가나 토지는 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많다. 개별 건물의 시가를 확인하기 어렵기 때문이다. 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%로 평가되므로 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.

종합소득세 절세도 가능하다. A씨가 보유한 둔촌동 상가의 임대소득이 3000만원이라고 가정해보자. 증여하지 않는다면 삼성역 상가에서 발생하는 소득 1억5000만원과 합산해 38%의 높은 세율을 적용받는다. 하지만 둔촌동 상가를 증여하면 이 상가의 임대소득은 A씨의 소득에서 빠진다.

물론 둔촌동 상가의 임대소득에 대해선 아들이 세금을 내야 한다. 하지만 다른 소득이 없는 아들은 A씨의 38%보다 낮은 6~15%의 세율을 적용받는다. 또 매년 임대료 수입이 들어오기 때문에 자녀 명의 소득은 계속 발생한다. 이렇게 발생한 소득은 자녀 명의로 재산을 늘릴 때 자금 출처 등 소명자료로 활용할 수 있다. A씨가 생전에 증여한 후 10년이 지나면 상속재산에서 제외돼 상속세도 줄일 수 있다. 늙기 전에 미리 증여를 계획하는 자산가가 많은 이유다. 만약 10년 이내 상속이 이뤄져 상속재산에 포함되더라도 상속 당시가 아닌 증여 당시 재산가액으로 계산되기 때문에 부동산 가격이 올라도 세 부담이 적다.

상가를 증여할 때 보증금도 같이 증여하는 부담부증여도 고려해보는 게 좋다. 둔촌동 상가가 10억원이고 세입자로부터 받은 보증금이 5억원이라고 가정해보자. 현행 세법은 건물가액 10억원에서 보증금 5억원을 뺀 나머지 5억원에 대해서만 증여세를 부과한다. 전체 재산가액에서 채무를 제외한 부분에 대해서만 세금을 부과하기 때문이다. 따라서 부담부증여를 통해 증여세를 줄이는 효과도 볼 수 있다.

정태일 < 국민은행 목동PB센터 세무전문위원 >